Etter borettslagsloven § 2-13 kan utbygger og kjøper avtale en borett før andelen blir overført. I denne artikkelen går NBBL nærmere inn på hva denne boretten er for noe. Kan boretten videreselges, og i så fall, hva må megler informere om?
Av: Lars Grøndal, advokat, NBBL – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2021
Hvorfor har vi disse reglene?
Et utbyggingsprosjekt kan strekke seg over lang tid og over flere byggetrinn. Selv om hovedregelen er at det etableres ett borettslag per byggetrinn, kan borettslag også bestå av flere byggetrinn. Både utbyggere og andelseiere har interesse av at det etableres større enheter. Utbyggerne unngår tids- og kostnadskrevende delingsforretninger og andelseierne får lavere drifts- og forvaltningskostnader.
Der borettslaget bygges ut i flere trinn vil de første leilighetene være innflytningsklare lenge før de siste er ferdige. Det er lite lønnsomt å la de ferdige leilighetene stå tomme. Samtidig har utbygger behov for å beholde kontrollen i utbyggingsprosjektet og byggesaken.
I borettslag har hver andelseier én stemme i generalforsamlingen, uavhengig av hvor mange andeler vedkommende eier, jf. borettslagsloven (brl.) § 7-10 første ledd. Dette innebærer at utbygger mister kontroll med borettslaget når den første andelen overtas av kjøper.
For at utbygger skal kunne beholde kontrollen, samtidig som innflytningsklare leiligheter skal kunne tas i bruk, har lovgiver gitt regler om at utbygger kan overdra en tidsbegrenset bruksrett som senere gjøres om til en borettslagsandel.
Hva er det nærmere innholdet?
Etter brl. § 2-13 kan utbygger som eier alle andelene i et borettslag, overdra en midlertidig borett til forbrukerkjøper som senere skal bli andelseier.
Bestemmelsen forutsetter at kjøper også, enten forut for eller samtidig med etableringen av bruksretten, inngår avtale om å bli andelseier. Er det ikke inngått noen avtale om overdragelse av selve andelen, vil boretten være en ordinær husleieavtale som ikke reguleres av brl. § 2-13.[1]
Etter bestemmelsens annet ledd så må denne boretten tinglyses, og gi forbrukerkjøper alle rettigheter og plikter etter borettslagsloven kapittel 5. Dette innebærer at kjøper gis samme disposisjonsrett over bruksretten, som dersom andelen hadde blitt overført. Blant annet kan bruksrettsinnehaveren bruke leiligheten, leie den ut og vedlikeholde den på samme måte som en andelseier. Kjøper må også betale felleskostnadene og kan overdra og pantsette avtalen. Eventuelle begrensninger som utbygger setter i denne boretten, vil ikke være gyldig, jf. brl. 2-13 annet ledd i.f. En klausul om at boretten og retten til å bli andelseier ikke kan videreselges trenger derfor kjøper ikke respektere.
Boretten gir ikke rett til å delta i forvaltningen av borettslaget, herunder stemme på generalforsamling. Denne retten beholder utbygger.
Selve andelen, og dermed alle forvaltningsrettighetene, må overføres fra utbygger til kjøper senest innen to år etter at boretten er overtatt, jf. borettslagsloven § 2-13 tredje ledd. Det kan settes kortere frist for overtagelse, men ikke lenger. Tidsfristen innebærer at utbyggingsprosjektet bør være sluttført senest to år etter at de første leilighetene ble overtatt.
Betaling og garanti
Avtaler om borett vil som regel bare være aktuelt der det er inngått avtale om kjøp av borettslagsandel før leiligheten er fullført. Dette innebærer at utbygger bare kan kreve betaling dersom utbygger stiller selvskyldnergaranti, jf. bustadoppføringslova §§ 46 og 47 og NOU 2000: 17 Burettslovene punkt 7.4.2.4. En selvskyldnergaranti er dyrt for utbygger.
Eiendomsmeglere kan som hovedregel ikke overføre kjøpesummen til utbygger før kjøperen har fått rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd. Her gjelder det imidlertid unntak for de tilfellene der utbygger har stilt sikkerhet etter bustadoppføringslova § 47, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 tredje ledd. I slike tilfeller kan kjøpesummen overføres til utbygger.
Videresalg
Enkelte som har inngått avtale om borett og kjøp av borettslagsandel vil ønske å videreselge denne kontraktsposisjonen, og det har de rett til, jf. brl. § 2-13 annet ledd tredje punktum. Er kjøper også forbruker vil vedkommende tre inn i garantien som utbygger har stilt etter bustadoppføringslova, jf. henvisningen til bustadoppføringslova § 12 syvende ledd i bustadoppføringslova § 47 tredje ledd i.f.
Kjøpesummen kan være høyere enn den opprinnelige kjøpesummen som ble avtalt mellom selger og utbygger. Selger kan imidlertid ikke kreve utbetalt beløpet som overstiger den opprinnelige kontraktssummen før kjøper har overtatt boligen, fått rettsvern for ervervet og utbygger har fullført arbeidet, jf. avhendingslova § 1-1 fjerde ledd andre og tredje punktum.
Dersom det er en profesjonell aktør som ønsker å videreselge sin kontraktsposisjon så er rettssituasjonen mer usikker. Her kan det stilles spørsmål ved om en eventuell garanti som utbygger har stilt kan overføres til kjøper. Dette er nærmere behandlet i lovavdelingens tolkningsuttalelse av 25.3.2019.[2] Vi går ikke nærmere inn på dette her i og med at temaet her er borett etter brl. § 2-13 og denne bestemmelsen regulerer kun forbrukeravtaler.
Hva bør megler informere om?
Eiendomsmeglere skal sikre at kjøper får alle opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Dette inkluderer blant annet rettigheter, eierforhold og ferdigattest, samt særskilte opplysninger om boligselskapet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første, andre og tredje ledd.
Ved videresalg av borett må megler informere om hva dette i realiteten innebærer. Det er ikke vanlig å inngå slike avtaler, og mange kjøpere vil nok ikke ha et klart bilde av hva en slik avtale innebærer.
Det bør informeres om at utbygger beholder kontrollen over generalforsamlingen, og i prinsippet kan gjøre enhver endring i borettslaget. Det er imidlertid heller ikke grunn til å overdrive risikoen ved å inngå en slik avtale. Som nevnt over vil en forbrukerkjøper være ivaretatt gjennom utbyggers selvskyldnergaranti for en eventuell forskuddsbetaling. I tillegg vil kjøpekontraktene sette begrensninger i endringer utbygger kan vedta. Dersom utbygger tar beslutninger som innebærer et avvik fra det avtalte, så kan det innebære at kjøper har krav på prisavslag, erstatning eller heving.
Som i alle bustadoppføringssaker er det viktig at kontrakter, prospekter og annet markedsføringsmateriell utformes på en slik måte at det gir utbygger en viss fleksibilitet. Samtidig er det viktig at vilkår som har store praktiske konsekvenser fremheves i markedsføringsmateriellet, særlig dersom dette kan forventes å ha en prisdempende effekt. I motsatt fall kan markedsføringen anses om villedende etter markedsføringsloven, jf. Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig.[3]
Hvorfor inngås det sjelden avtaler om borett?
I 2018 satt regjeringen ned et ekspertutvalg som skulle vurdere bedre regulering av større eiendomsprosjekter. Som en del av dette arbeidet vurderte utvalget om det burde innføres regler om borett i eierseksjonsloven etter modell av borettslagsloven § 2-13. I sin rapport konkluderte utvalget med å ikke foreslå en slik løsning.[4] Utvalget begrunnet dette blant annet med at ordningen er lite brukt fordi utbygger uansett ikke får utbetalt kjøpesummen, og fordi toårsperioden er for kort. Utvalget nevner ikke utbyggers mulighet til å stille selvskyldnergaranti etter bustadoppføringsloven § 47 tredje ledd for på den måten kreve forskuddsbetalt. Slike garantier er imidlertid dyre, noe som også kan ha bidratt til at reglene om borett i liten grad benyttes.
I tillegg var det, etter utvalgets vurdering, lite hensiktsmessig å innføre en borett i eierseksjonsloven fordi den forutsetter at utbygger har alle planene for hele prosjektet klart før arbeidet settes i gang. Eventuelle endringer som må skje i form av feilrettinger.
Utvalget foreslo i stedet nye regler om utbyggingsseksjoner og en forenkling av reglene om sammenslåing av eierseksjonssameier. Solbergregjeringen fulgte bare opp forslaget om forenklet sammenslåing av eierseksjonssameier, og disse reglene trådte i kraft 1.1.2021.[5]
[1] Se forarbeidene til bestemmelsen, særlig NOU 2000: 17 side 117
[2] Tolkningsuttalelsen er tilgjengelig på regjeringens hjemmesider: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/-2-11—tolkningssporsmal-om-avhendingslova–2-11/id2639170/
[3] Veiledningen er tilgjengelig på Forbrukertilsynets hjemmesider: https://www.forbrukertilsynet.no/lov-og-rett/veiledninger-og-retningslinjer/forbrukertilsynets-veiledning-om-markedsforing-av-bolig
[4] Se rapporten punkt. 2.3.4: https://www.regjeringen.no/contentassets/1ba041131c4543c9912b21a09f72ecc2/h-2427_web.pdf
[5] Se eierseksjonsloven §§ 22 a og 22 b og Prop. 144 L (2019–2020)
Endringar i burettslagslova mv. (rett til å setje opp ladepunkt for elbil, samanslåing av eigarseksjonssameige) punkt 4: https://www.regjeringen.no/contentassets/3d6bca49284d4549ae1e0d8c7aaac4ba/nn-no/pdfs/prp201920200144000dddpdfs.pdf
