Av: Fanny Christiane Fløgstad Sohlberg, advokatfullmektig i Grette – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021.

Strøksservitutter kjennetegnes ved at de forbyr eller innskrenker den faktiske rådigheten over en eiendom med sikte på å beskytte bo- og byggeskikk på et område. På 1800- og tidlig 1900-tallet ble strøksservituttene gjerne brukt som en privat regulering av utbyggingen i et område. Siden den gang har det offentlige i større grad påtatt seg denne oppgaven. Strøksservituttene er privatrettslige forhold som plan- og bygningsmyndigheten som utgangspunkt ikke skal legge vekt på i sin saksbehandling.

Dette innebærer at en utbygger, til tross for å ha fått alle offentlige tillatelser for sitt prosjekt, kan risikere å bli stoppet som følge av at det ligger en strøksservitutt på eiendommen. Dette utgjør en risikofaktor i transaksjoner og utviklingsprosjekter. Servitutten vil stenge for utvikling til formål som strider med denne, for eksempel kan servitutten stenge for at eiendommer der det i dag står en enebolig eller villa kan utvikles til leiligheter. Som utgangspunkt er servitutter evigvarende. Noen kan imidlertid tenkes bortfalt i møte med utviklingen i samfunnet, mens andre må avløses ved minnelig avtale eller med et ekspropriasjonslignende virkemiddel. Nedenfor skal vi se nærmere på hvordan disse servituttene kan kartlegges og forstås, samt behandle noen av de mest relevante verktøyene for å håndtere slike servitutter.

Kartlegging av heftelsesbildet

Allerede på et tidlig stadium bør en eiendomsutvikler forsøke å kartlegge hvorvidt det ligger servitutter på eiendommen. Risikoen for slike forhold vil og bør påvirke prisen på eiendommen.

Hvorvidt det ligger servitutter på eiendommen vil følge av eiendommens grunnbokblad, eventuelt av grunnbokbladet til hovedbruket dersom eiendommen er fradelt. At man må se på grunnbokbladet til hovedbruket dersom eiendommen er fradelt skyldes at man gikk over til elektronisk tinglysning og det ble bestemt at servitutter tinglyst på hovedbruket ikke skulle overføres til den utskilte eiendommens grunnbokblad.

Grunnbokbladet til eiendommen vil kun informere om at servitutter som er tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, ikke fremgår av den fradelte eiendommens grunnboksblad, , og at disse må finnes på grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. Dette innebærer at man ikke kan stole på at servituttene/ heftelsene som fremkommer av den fradelte eiendommens grunnbokblad gir et rettvisende bilde av heftelsene på eiendommen.

Oppdager man en servitutt som regulerer retten til å bygge på tomten, herunder karakteren, høyden eller plasseringen til bebyggelsen, bestemmelser som skal sikre andre utsikt, eller som legger begrensninger på virksomheten som kan utøves på eiendommen bør man stoppe opp. Slike bestemmelser er typiske strøksservitutter, og man bør derfor undersøke ytterligere om tilsvarende servitutt ligger på flere eiendommer i området. Dersom servitutten ligger på alle eiendommene i et område kan dette tilsi at servitutten er en strøksservitutt, som vil kunne komplisere eventuell sletting av servitutten. Dette vil behandles nærmere under artikkelens tredje overskrift.

Tolkningen av strøksservitutten

Dersom man finner ut at eiendommen er påheftet en servitutt bør man forsøke å fastlegge innholdet i servitutten. Det er ikke alle strøksservitutter som vil være til hinder for utbygging. Innholdet i servitutten vil også gi en pekepinn på hvordan man i neste fase skal håndtere denne.

Ordlyden i stiftelsesgrunnlaget (dokumentet som stifter servitutten) vil være et naturlig utgangspunkt ved tolkningen. Hva er det servitutten stenger eller åpner for? I utgangspunktet tolkes stiftelsesgrunnlaget ut fra forholdene da servitutten ble stiftet. I rettspraksis er det imidlertid lagt til grunn at man også kan se hen til hvordan bestemte ord og uttrykk i stiftelsesgrunnlaget forstås etter dagens oppfatning og oppfatningen på vedkommende sted hvor servitutten faktisk ligger.

I LB-2014-62617 påpekte lagmannsretten at begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men at det kan endre seg over tid, når de landet på at tre tomannsboliger og en tremannsbolig med underjordisk garasje gikk klar av strøksservitutten som krevde villamessig bebyggelse. I Rt-1930-369, som gjaldt hvorvidt to leilighetsbygg på tre etasjer og en rekkebebyggelse med seks eneboliger på to etasjer i Frognerveien og Balders gate var i tråd med strøksservitutten som krevde «villamessig bebyggelse», påpekte Høyesterett at utviklingen begrepet kan ha gjennomgått på vedkommende sted må tas hensyn til. En slik språklig utvikling kan for eksempel skyldes at senere bygningslovgivning har oppstilt lempeligere krav.

Servitutten skal også tolkes i lys av hva som var formålet med denne, hva som er rimelig og hva som er i samsvar med tiden og forholdene, jf. servituttlova § 2. Dersom formålet med en strøksservitutt i sin tid var å bevare området som et boligstrøk, men det i tidens medfør har blitt bygget flere industribygg i området vil formålet ikke lenger kunne oppnås i området i dag. Dette kan føre til at man lander på et annet tolkningsresultat enn hva ordlyden skulle tilsi, fordi det ikke lenger er rimelig å stå fast ved servituttens opprinnelige innhold. I slike tilfeller kan servitutten også tenkes bortfalt, dette vil behandles under artikkelens neste overskrift.

At strøket har endret sin karakter har ofte vært grunnlaget for at Høyesterett har kommet til et mer utviklingsvennlig tolkningsresultat enn hva servitutten i utgangspunktet åpner for.

Håndtering av strøksservitutten

Basert på tolkningen man har foretatt av servitutten kan man komme frem til at servitutten ikke stenger for utbyggingen i den grad man først trodde. Man kan også tenkes å finne en bestemmelse i servitutten som gir en av rettighetshaverne enerett til å slette servitutten, til tross for at det er en strøksservitutt. Dermed kan man ta kontakt med denne rettighetshaveren og undersøke mulighetene for å få servitutten slettet, kanskje mot et vederlag.

Strøksservituttene kjennetegnes blant annet ved at det er tilsvarende mange tjenende (eiendommen som er bundet av servitutten) som herskende (eiendommen som har retten) eiendommer. Dette kan vanskeliggjøre prosessen med å få slettet en strøksservitutt, dersom adgangen til sletting ikke er tillagt en bestemt rettighetshaver i stiftelsesgrunnlaget. Sletting forutsetter da at man får kartlagt alle rettighetshaverne og får samtykke til sletting fra samtlige. En slik kartlegging vil kunne være omfattende og krevende, og bør inngå i for eksempel en due diligence for kjøp av utviklingseiendom.

Bortfallsgrunner

Hvorvidt negative servitutter, herunder strøksservitutter, kan bortfalle som følge av at de strider med reguleringsplan har vært behandlet av Høyesterett flere ganger. I Rt-2008-362 (Naturbetong-dommen) uttrykte Høyesteretts flertall at servitutter kan bortfalle ved strid med reguleringsplan dersom det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. I den konkrete saken var dette ikke tilfelle, fordi det kunne bygges rekkehus i tråd med både servitutten og reguleringsplanen, og rekkehus kunne ikke innebære en meningsløs ikke-bruk. Høyesterett påpekte videre at dersom det er ønskelig som generell ordning at strøksservitutter skal vike for reguleringsplan er dette en lovgiveroppgave. Like etter at dommen ble avsagt ble spørsmålet tatt opp i Miljøverndepartementet, men lovforslaget ble senere lagt på is. Ved bruk av denne bortfallsgrunnen gis det som utgangspunkt ikke erstatning.

Som vi så vidt har vært innom kan servitutten tenkes å være bortfalt dersom området har gjennomgått en så vidtrekkende endring at servitutten må anses for å ha mistet sin aktualitet. I Rt-1995-904 (Gjensidige-dommen) fant Høyesterett at en servitutt påheftet en tomt på Lysaker var bortfalt som følge av at strøket hadde endret karakter. Området bestod hovedsakelig av næringsbygg og kontorbygg, og anlegget av en svært trafikkert motorvei som skilte området fra villastrøket hadde innvirket på miljøet, dette medførte at servitutten på tomten var bortfalt. Det vil ikke foretas noe etteroppgjør som gir rettighetshaver krav på kompensasjon dersom servitutten bortfaller etter denne bortfallsgrunnen.

Ekspropriasjon

Servituttlova § 7 er en særlig bestemmelse for å avløse servitutter. Dersom servitutthavers rett, etter en interesseavveining, er klart mer til skade for den tjenende eiendom enn til gagn for rettighetshaver og endring av servitutten etter servituttlova § 5 eller § 6 ikke er tilstrekkelig, kan jordskifteretten gi eieren medhold i å avløse servitutten. Endring av servitutten etter servituttlova § 5 eller § 6 vil sjeldent være passende for strøksservitutter. Eier av den tjenende eiendom skal ved avløsning betale vederlag tilsvarende minst det retten er verdt for rettighetshaveren.

Ekspropriasjon kan etter samtykke fra det offentlige også gjennomføres etter oreigningslova § 2. Bestemmelsen åpner for ekspropriasjon til fordel for en rekke formål, herunder boligbygging, mot vederlag til den ekspropriasjonen rammer. Av rundskriv H-14/02 følger det at samfunnsinteresser skal tilsi at det kan eksproprieres. Som forklaring på hva som kan utgjøre en slik interesse, trekkes det frem som eksempel at kommunen i reguleringsplan kan ha avsatt et boligområde med ønske om fortetting, som følge av boligmangel. Et slikt samtykke forutsetter at «inngrepet tvillaust er meir til gagn enn til skade», jf. oreigningslova § 2 annet ledd.

Avsluttende bemerkninger

Det er finnes flere mulige løsninger dersom man kommer frem til at det hefter en negativ servitutt på en eiendom. Man er imidlertid ikke garantert å verken få slettet eller avløst servitutten, og dette kan være både en tidkrevende og kostbar prosess. Det anbefales derfor å gjøre en grundig undersøkelse av heftelsesbildet allerede før kjøp av eiendommen slik at denne risikoen kan avspeile prisen og fremheves i forhandlinger. Kartleggingen av heftelsesbildet forutsetter inngående kunnskap om hvordan man får ut informasjon fra grunnboken, hvor det til dels er håndskrevne og vanskelig tilgjengelige dokumenter fra Statsarkivet som ofte må tolkes for å gi det endelige svaret på hva servitutten inneholder. Ved kjøp av eiendom i områder som er kjent for å være påheftet slike servitutter, som for eksempel Nordstrand, Vinderen, Slemdal og Røa, er det grunn til å være ekstra oppmerksom.