Utbygger av et boligbygg ble i Eidsivating lagmannsrett dømt til å betale 12 millioner til et boligsameie etter å ha levert ikke-funksjonelle parkeringsplasser. Dommen oppstiller strengere krav til parkeringsbredder og såkalte systemparkeringer.
Av: Advokat/partner Arne Sørsdahl, og senioradvokat Henrik W. Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2021
Utbygger ble dømt til å betale prisavslag og erstatning
Eidsivating lagmannsrett avsa den 2. juni 2021 dom i en tvistesak mellom et boligsameie og en utbygger. Tvisten omhandlet krav om prisavslag og erstatning grunnet mangler ved både ordinære parkeringsplasser og parkeringsplasser i et parkeringssystem. Dommen gir klare føringer relatert til hvor brede parkeringsplasser må være for å oppfylle de krav som teknisk forskrift stiller til nye parkeringsplasser. Videre slås det fast at en utbygger ikke kan selge parkeringsplasser i et automatisk parkeringssystem, uten å samtidig oppfylle gjeldende funksjonskrav for parkeringsplasser.
Dommen er rettskraftig og vi gjør oppmerksom på at artikkelforfatterne prosederte saken for sameiet i både tingretten og lagmannsretten.
Teknisk forskrift krever at parkeringsplasser er funksjonelle
Teknisk forskrift – også kjent som TEK17 – oppstiller ikke konkrete breddemål, men sier at parkeringsplasser skal være tilstrekkelig egnet til sin funksjon. Den i dommen omtvistete parkeringskjelleren ble bygget etter TEK10, som inneholdt likelydende bestemmelser som den någjeldende TEK17. Lagmannsretten fastslo, i tråd med gjeldende rettspraksis, at SINTEF Byggforsks anvisninger er en autorativ kilde ved prosjektering av parkeringsplasser, og «at man normalt må ta utgangspunkt i det aktuelle Byggforsk detaljblad eller lignende for å oppfylle funksjonskravet i TEK10 §§ 8-9 og 8-1 for parkering i parkeringskjeller.»
Det er tre hovedmomenter ved vurderingen av om en parkeringsplass er funksjonell i henhold til teknisk forskrift: 1) parkeringsplassens bredde, 2) hvorvidt det er søyle eller vegg inntil parkeringsplassen som medfører krav om breddetillegg og 3) størrelsen på manøvreringsarealet foran parkeringsplassen.
I overensstemmelse med SINTEF Byggforsks anvisninger konkluderte lagmannsretten med at parkeringsplasser må være 2,5 meter brede, men at søyle eller vegg inntil parkeringsplassen, eller lite manøvreringsareal foran parkeringsplassen, krever en enda bredere plass for at den skal oppfylle funksjonskravet i teknisk forskrift. I visse tilfeller hele 3 meter.
For HC-plasser gjelder et breddekrav på 4,5 meter.
De ordinære parkeringsplassene
Sameiets garasje bestod av 25 ordinære parkeringsplasser, inkludert tre HC-plasser. Sameiet gjorde gjeldende at 18 av disse var mangelfulle. Etter en konkret vurdering av garasjeanlegget og parkeringsplassene, ga lagmannsretten sameiet medhold i at disse 18 parkeringsplassene, herunder de tre HC-plassene, var så smale at de ikke oppfylte funksjonskravet i TEK10. I tillegg til at de fleste parkeringsplassene i utgangspunktet var smalere enn 2,5 meter, var det søyler og vegger som medførte krav om breddetillegg på så godt som alle plassene.
Systemparkeringen
I tillegg hadde utbygger levert 32 parkeringsplasser i en såkalt systemparkering; en mekanisk løfteanordning hvor man kjører bilen inn på en metallplate som deretter skyfles rundt horisontalt og vertikalt i et system over tre nivåer.
Når det gjaldt systemparkeringen anførte utbygger og utbyggerens leverandør av systemet at systemparkeringen var en maskin som ikke var en del av bygget, og således ikke en del av byggesaken. Systemparkeringen var dermed kun regulert av maskinforskriften og ikke underlagt funksjonskravet i teknisk forskrift. Utbygger anførte at så lenge maskinen oppfylte sikkerhetskravene i maskinforskriften, var maskinen forskriftsmessig og ikke mangelfull. Det ble i realiteten anført at det ikke var en nedre grense for funksjonalitet som parkeringsplasser, så lenge systemparkeringen oppfylte kravene i maskinforskriften. Lagmannsretten ga imidlertid sameiet medhold i at systemparkeringsplassene, på lik linje med ordinære parkeringsplasser, må oppfylle funksjonskravet.
Etter en konkret vurdering av om parkeringsplassene i systemparkeringen oppfylte funksjonskravet i TEK10, kom lagmannsretten til at innkjøringsbredden var for smal og at manøvreringsarealet i forkant av innkjøringen var for lite. I tillegg var det høydebegrensninger i systemet som innebar at enkelte bilmodeller ikke passet. Lagmannsrettens konklusjon ble dermed at ingen av de 32 plassene i systemparkeringen oppfylte funksjonskravet.
Regresskrav mot arkitekt
Utbygger anførte at eventuelle mangler ved de ordinære parkeringsplassene var arkitektens ansvar som ansvarlig prosjekterende. Utbygger regressaksøkte arkitekten, og hoved- og regressøksmålet ble behandlet samlet.
Arkitekten hevdet at parkeringsplassene i utgangspunktet var tilstrekkelig brede, og at eventuelle avvik fra offentligrettslige krav ikke skyldes uaktsomhet, men utbyggerens bevisste valg av løsninger. Arkitekten anførte at det var de bærende konstruksjoner/søyler som var årsaken til at plassene var blitt for smale. Videre viste arkitekten til at det var utbyggerens rådgivende ingeniør bygg (RIB) som hadde prosjektert bæringen i bygget og at arkitekten underveis hadde opplyst utbygger om at det kom til å bli trangt i garasjen da utbyggeren besluttet å gå fra tilnærmet søylefri bæring til bæring ved hjelp av søyler og vegger.
Videre var det planlagt med en grube under systemparkeringen, som ville ha medført at flere plasser kunne ha blitt håndtert i parkeringssystemet, og tilsvarende færre ute i den ordinære parkeringskjelleren.
Lagmannsretten fant det sannsynliggjort at utbyggeren hadde gjort disse valgene for å spare byggekostnader.
Lagmannsretten ga likevel utbygger medhold i at arkitekten, som ansvarlig prosjekterende, ikke hadde varslet utbygger tilstrekkelig klart om at parkeringsplassene – slik de til slutt ble prosjektert – ikke oppfylte funksjonskravet i teknisk forskrift. Arkitekten hadde riktignok i prosjekteringsmøter gitt uttrykk for at parkeringsplassene kom til å bli trange, men det var ikke tilstrekkelig til å bli fri for ansvar. Lagmannsretten mener at arkitekten burde ha tatt et enda klarere skriftlig forbehold, da de ikke i tilstrekkelig grad gjorde utbyggeren kjent med at det ikke ville være plass til tre HC plasser og 22 ordinære plasser i parkeringskjelleren.
Vi opplever at lagmannsretten i denne saken var noe streng med arkitekten. Utbyggeren valgte i realiteten selv alle de uheldige løsningene for å spare penger, til tross for arkitektens fraråding. Etter vår oppfatning må utbygger selv ha risikoen for egne valg som pålegges prosjektet. Arkitekter bør imidlertid merke seg at man i slike tilfeller bør gi et meget tydelig skriftlig uttrykk for at løsningen ikke vil oppfylle forskriftskrav, og samtidig ta forbehold mot ansvar som følge av løsningen.
Arkitekten ble likevel i denne saken frifunnet ettersom utbygger ikke hadde reklamert innen rimelig tid overfor arkitekten. Reklamasjonsfristene gjaldt, da lagmannsretten ikke kom til at arkitekten ikke hadde utvist grov uaktsomhet.
Hva dommen forteller oss
Med denne dommen er det fastslått at parkeringsplasser blant annet må være minst 2,5 meter brede for å oppfylle funksjonskravet i teknisk forskrift, og at parkeringsplasser i mekaniske systemparkeringer er underlagt de samme funksjonskravene som ordinære parkeringsplasser.
I tillegg tydeliggjør dommen arkitektens omfattende ansvar som ansvarlig prosjekterende. Særlig knyttet til oppfyllelse av krav i teknisk forskrift og det strenge frarådingsansvaret arkitekten har dersom oppdragsgiver ønsker å velge løsninger som ikke oppfyller forskriftskravene.
Etter vår vurdering viser også sakens faktum hvor viktig det er med tidlig og korrekt planlegging/prosjektering av garasjekjellere. Arkitekt og RIB må samarbeide om prosjekteringen av parkeringskjelleren, slik at bærende konstruksjoner/søyler ikke kommer som en «overraskelse» på arkitekten etter at parkeringsplassene er fordelt utover det tilgjengelige arealet.
