Dette bør eiendomsmeglerne vite om endringer i rundskrivet for tinglysing.
Av: Kartverket – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2021
– Rundskriv for tinglysing var opprinnelig et internt rundskriv for saksbehandlerne ved tinglysingen i Kartverket. Målet var å sikre lik praksis. Vi erfarer også at eksterne brukere av tinglysing synes dette rundskrivet er nyttig, slik at vi også har publisert det hjemmesiden vår. Her vil brukerne kunne slå opp og finne svar på ulike problemstillinger innenfor tinglysingsfaget, sier Elin Rundhaug Johannessen i juridisk avdeling i Kartverket.
I løpet av årene 2020 og 2021 er det foretatt seks redaksjonelle endringer i rundskrivet. Noen endringer inneholder kun oppdateringer eller presiseringer. Andre endringer er av større karakter og har medført praksisendring hos tinglysingsmyndigheten.
Revideres jevnlig
Rundskrivet er utarbeidet av registerførers rådgivende faggruppe. Det er bygget opp etter praksisen om at innholdet presenteres gjennom drøftelser av enkeltstående problemstillinger som besvares. Rundskrivet er et oppslagsverktøy som oppdateres og revideres jevnlig i tråd med endringer i lovverk, domsavgjørelser, tinglysingspraksis og samfunnsendringer.
Av endringer som ikke har ført til praksisendring er det nyttig å merke seg at ny arvelov trådte i kraft 1. januar 2021. Hele rundskrivets kapittel som omhandler arv og skifte, ble dermed oppdatert med nye lovhenvisninger og nye begrepsdefinisjoner i revisjonen i begynnelsen av mars i år.
Bruk av fullmakt og kontroll av signatur
–Vi vil også trekke frem at vi har oppdatert rundskrivet rundt problemstilling knyttet til hvilke disposisjoner fullmektigen kan foreta seg ved bruk av fullmakt. Dersom en fullmakt skal benyttes på senere utskilte parseller fra den nevnte eiendom, må dette klart fremkomme i fullmakten, sier Elin Rundhaug Johannessen.
Det er også innskjerpet kontroll gjeldende signatur fra kjøper i skjøtets punkt 7 ved overdragelsen av seksjonert fritidseiendom. Selv om det krysses av for fritidsbolig i skjøtets punkt 1 stilles det krav til signatur fra kjøper i skjøtets punkt 7, så lenge overdragelsen gjelder seksjonert eiendom.
Rundskrivet manglet også tidligere veiledning knyttet til signaturrett for avviklede selskap. Denne problemstillingen er nå belyst i kapittel gjeldende signatur.
Større endringer av festegrunn
Det er flere større endringer i rundskrivet under temaet feste. Det ble fra 1. januar 2021 mulig å gjøre flere endringer av festegrunn i matrikkelen. Blant annet ble det mulig å endre festegrunn i form av reduksjon eller økning av areal. Det ble også mulig å endre festegrunn fra å være et punktfeste, hvor arealet ikke er målt opp, til å bli arealfeste. I forbindelse med denne endringen ble rundskrivet oppdatert i tråd med matrikkelforskriften.
Bortfesters samtykke ved overføring av festerett
Den 6. april i år ble det publisert en ny problemstilling knyttet til bortfesters samtykke ved overføring av festerett. Spørsmålet knytter seg til saksbehandling i saker hvor fester krever festeretten overført til ny kjøper, uten uttrykkelig samtykke fra bortfester, med henvisning til tomtefesteloven § 17 tredje ledd fjerde punktum. I saker hvor det stilles krav til bortfesters samtykke ved overføring av festeretten, må tinglysingsmyndigheten avklare forholdet ved å kontakte bortfester.
Før man kan legge til grunn festers eller innsenders opplysninger om at grunneier har forholdt seg passivt, vil tinglysingsmyndigheten sende grunneier et rekommandert brev med spørsmål knyttet til godkjenning gjeldende overdragelse av festeretten. Det betyr at det ikke er tilstrekkelig at eiendomsmegler eller advokat bekrefter at fester har forsøkt å komme i kontakt med grunneier før overdragelse av festeretten. Tinglysingen har en aktivitetsplikt som gjør at vi i slike saker må forsøke å komme i kontakt med bortfester.
Kontroll ved innløsning av festerett
En annen problemstilling knyttet til temaet feste, og som juridisk avdeling ved tinglysing har jobbet med de siste årene er vår saksbehandling og kontrollplikt knyttet opp mot innløsning av festerett. Etter Borgarting lagmannsretts kjennelse inntatt i LB-2018-53208 måtte Kartverket skjerpe sin kontroll ved innløsning av festerett og sletting av festekontrakter. I forbindelse med dette arbeidet ble det 6. april i år publisert utfyllende problemstillinger som omhandler innløsning av festerett.
Vi har blant annet beskrevet saksgangen i en innløsningssak og hva innsender må tenke på før det sendes inn dokumenter til tinglysing. Vi forklarer også mer utfyllende hvordan dokumentene vurderes og hva som er det rettslige grunnlaget for vår vurdering når festekontrakten skal slettes. I tillegg til dette finnes nå en mer praktisk tilnærming på problemstillingen hvor det beskriver hva dokumentene må inneholde for å få gjennomført tinglysing. Det er også inntatt eksempler på heftelser som vil kunne anses for å være strøkservitutter etter servituttloven § 4, hvor det er vanskelig å fremskaffe bevis på at heftelsen er bortfalt. Vi anbefaler eiendomsmeglere å lese igjennom disse oppdateringene dersom man jobber mye med saker som omhandler innløsning av festerett.
Det kan være nyttig å merke seg at dersom festekontrakten inneholder rettigheter til bortfester, som det kreves eksplisitt samtykke fra bortfester for å få slettet, må bortfester i tillegg til å undertegne på skjøtet som selger, undertegne slettebegjæringen inntatt i punkt 6 eller løs erklæring. Det betyr at det ikke er tilstrekkelig at bortfester kun samtykker på skjøte i de tilfeller hvor en heftelse skal slettes, og der bortfester regnes som rettighetshaver. Dette er en innskjerping i tinglysingens kontrollplikt gjelden innløsningssaker.
Tinglysing av ny festekontrakt
Det er også inntatt ett nytt kulepunkt i rundskrivet gjeldende tinglysing av ny festekontrakt på eiendommen. Typiske negative strøkservitutter eller andre servitutter som ikke kan frafalles ved sletting av den gamle festekontrakten må videreføres i ny festekontrakt. Det vil si at disse må gjentas i ny festekontrakt. Dersom den nye festekontrakten inneholder likelydende bestemmelse som den opprinnelig festekontrakten, er det derimot ikke nødvendig å gjenta bestemmelsene i den nye festekontrakten.
Alle revisjonshistorikk i rundskrivet
Rundskriv for tinglysing er publisert på Kartverkets hjemmeside under emnet «Eiendom, nyttig informasjon».
– Det er viktig å merke seg at brukerne finner revisjonshistorikk nederst i rundskrivet. Her er det mulig å undersøke om kapitler og problemstillinger er endret eller oppdatert. Ved vesentlig praksisendring hos tinglysingsmyndigheten varsles det om endring i Kartverkets nyhetsbrev, sier Elin Rundhaug Johannessen ved juridisk tjeneste i Kartverket.
Hun oppfordrer eksterne brukere av tinglysingen til å bruke Kartverkets online-versjon ved spørsmål om tinglysing.
