På grunn av den raske prisstigningen i boligmarkedet de senere år, også etter at pandemien traff Norge, har kjøp av bolig i oppføringsfasen vist seg å være gode investeringer. Både profesjonelle investorer og forbrukere benytter anledningen til fortjeneste ved kjøp og videresalg av kontraktsposisjoner for bolig under oppføring.
Av: Senioradvokat Linn Vårhus Sørhaug og partner/advokat Kristian Korsrud, begge i Advokatfirmaet Grette AS – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.
I de typiske tilfellene inngår selger – utbygger – avtale med kjøper 1 om oppføring av ny bolig (prosjektsalg). Kjøper 1 videreselger denne til kjøper 2 før boligen ferdigstilles. Videresalget skjer ved at kjøpekontrakten mellom selger og kjøper 1 transporteres til kjøper 2 mot et nærmere fastsatt vederlag. Videresalget er altså ikke et salg av selve boligen, men salg av kontraktsposisjon som gir rett/plikt til kjøp av boligen.
Vederlaget er ofte satt sammen av forskuddet som kjøper 1 har betalt til selger i den opprinnelige kjøpekontrakten med tillegg av en merverdi.
Kjøper 1 kan være en kommersiell aktør som driver oppkjøp og videresalg i næringsvirksomhet, men videresalg av bolig under oppføring er også høyst aktuelt for mange ordinære forbrukere. Det går som regel lang tid fra kontraktsinngåelse til ferdigstillelse, og forutsetningene for kjøpet kan ha endret seg som følge av bytte av arbeidsplass, samlivsbrudd eller endrede behov.
Vi kan dermed sondre mellom to hovedtyper for videresalg av kontraktsposisjoner:
- Salg fra en næringsdrivende til en forbruker
- Salg fra en forbruker til en annen forbruker
Som vi vil redegjære nærmere for, reguleres disse hovedtypene for videresalg av forskjellige regelsett. Det er likevel slik at bistand med salg av kontraktsposisjonene i begge tilfellene er omfattet av eiendomsmeglingsloven slik at kravet til god meglerskikk kommer til anvendelse.
Salg fra næringsdrivende til forbruker
Salg fra næringsdrivende til forbruker reguleres av bustadoppføringslova, slik at loven gjelder for slike avtaler på samme måte som om det var gjort avtale om videresalg av selve boligen under oppføring, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Det betyr at:
- Kjøper 1 (den næringsdrivende) kan ikke overføre større rett enn han selv har og kjøper 2 (forbruker) vil dermed motta ytelsen slik den er beskrevet i kontrakten.
- Kjøper 2 (forbruker) får i utgangspunktet de samme rettigheter og plikter overfor selger som det kjøper 1 (den næringsdrivende) hadde.
- Kjøper 1 (den næringsdrivende) anses for å levere bygget og eiendommen – ikke kontraktsposisjonen, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Dette er fordi at aktører som utfører videresalg til forbrukere som del av sin næringsvirksomhet, ikke skal kunne fraskrive seg oppfyllelsesansvaret etter reglene i bustadoppføringslova ved å gjennomføre salget som transport av kontraktsposisjon.
- Kjøper 1 (den næringsdrivende) får et selvstendig oppfyllelsesansvar for de pliktene som følger av loven. Det vil blant annet innebære at det må stilles ny § 12 garanti basert på ny kjøpesum dersom boligen blir solgt videre til en høyere pris enn i den opprinnelige avtalen. Videre vil merprisen ikke kunne kreves utbetalt før hjemmelsoverføring, med mindre det stilles garanti etter bustadoppføringslova § 47.
Avgjørende for om selger er næringsdrivende, vil være om forholdet bærer preg av å være ervervsmessig omsetning. Det må legges vekt på aktivitetens omfang, tidsrom og formål. Dersom det er klart at formålet med den opprinnelige kontrakten er å oppnå gevinst gjennom videresalg, kan det argumenteres for at oppkjøp ned til to boliger innenfor et tidsrom på noen måneder bør regnes som næringsvirksomhet.
Det minnes om at megler har plikt til å påse at selger stiller garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter kontraktsinngåelse. Megler skal også informere kjøper om at ikke noen del av kjøpesummen forfaller til betaling før garantien er stilt. Dette innebærer at det heller ikke skal innbetales forskudd på kjøpesum til megler før garantien er stilt.
Salg mellom forbrukere
En forbruker kan videreselge bolig under oppføring som kontraktsposisjon uten å måtte påta seg oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforholdet.
Ved salg mellom forbrukere dreier det seg om salg av fordringer og kjøpslovgivingen vil komme til anvendelse, i tillegg til avhendingslova § 1-1 fjerde ledd om tidspunktet for krav på betaling for merverdi.
Oppgjøret skjer som oftest ved at kjøper 2 betaler et vederlag til kjøper 1 som dekker forskuddet som er betalt til selger samt et avtalt vederlag for merverdien, mens restkjøpesummen i den opprinnelige kontrakten blir betalt av kjøper 2 direkte til selger ved overtagelse.
Dersom det er avtalt at vederlaget for retten som transporteres er høyere enn det som er avtalt mellom selger og kjøper 1, kan kjøper 1 ikke kreve å få dette utbetalt før kjøper 2 har overtatt eiendommen og fått rettsvern for sin rett. Det er altså ikke forbudt å avtale en høyere pris, men dette kan ikke kreves utbetalt før nevnte tidspunkt. Denne begrensningen gjelder imidlertid ikke for andre enn forbrukere, slik at fullt vederlag kan kreves ved salg fra en forbruker til en næringsdrivende.
Avsluttende betraktninger
Videresalg av boliger før ferdigstillelse blir ofte gjennomført, omtalt og behandlet som salg av kontraktsposisjon, også der kjøper 1s videresalg reelt sett er å anse som næringsvirksomhet. Det er derfor særlig viktig at både kjøper 1 som videreselger og megler har et bevisst forhold til valg av salgsobjekt, altså hvorvidt det er tale om salg av kontraktsposisjon eller bolig under oppføring. Dette har stor betydning for omfanget av videreselgers ansvar med tanke på oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforhold. Hvis selger er forbruker, kan videresalget gjennomføres som salg av kontraktsposisjon – som er å foretrekke for selger. Er selger derimot næringsdrivende, vil videresalget reguleres av bustadoppføringslova slik som andre avtaler om salg av bolig under oppføring. Dette innebærer både forpliktelser og begrensinger som selger må være oppmerksom på, hvilket også påvirker meglers forpliktelser.
