Det er mange år siden prisveksten har vært så sterk som i 2020. Trenden er særlig sterk i Oslo. Flere år med moderat prisutvikling er avløst av sterk etterspørsel og stigende prisforventninger. Vi må tilbake til 2016 for å finne noe som ligner på dagens situasjon.
Av: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2020)
Samtidig ser vi at gjennomsnittsavvikene fra prisantydning har beveget seg fra negative til positive. I denne situasjonen er det viktig at vi husker bransjens eget oppgjør med underprising av boligmarkedet i Bergen og Oslo. I august 2016 rapporterte Eiendomsverdi et gjennomsnittsavvik for alle omsetninger i Oslo på nesten 15 prosent. Bransjen sto samlet, tok ansvar, og gjennomførte en imponerende omstilling i markeder som var preget av store prissvingninger og en årelang kultur for underprising. Bransjen tok over ansvaret for verdivurdering, og erstattet verdi- og lånetakster med tekniske tilstandsrapporter. Med disse grepene fikk vi god kontroll på prisavvik, og det ble slutt på at meglere markedsførte seg med store prisavvik.
I årene etter at eiendomsmeglingsbransjen samlet seg om en enhetlig praksis for prisfastsettelse har bransjen vist seg tilliten verdig. Gjennomsnittavvikene fra prisantydning har vært moderate og godt innenfor det som kan forventes. Denne høsten ser vi at prisavvikene stiger. Gjennomsnittavvikene er fortsatt helt akseptable, men markedssituasjonen påkaller bransjens oppmerksomhet. Og mediene har begynt å stille spørsmål ved hyppige prisavvik i oslomarkedet.
Eiendomsmegleren har en unik markedskompetanse og er den profesjonelle parten som har best forutsetninger for å sette riktig markedspris. Det kan være utfordrende å treffe riktig i stigende eller fallende markeder, men kundenes tillit til prissettingen avhenger av at eiendomsmeglerne klarer å sette riktig pris uavhengig av markedskonjunkturene. Når markedet på nytt stiger er det viktig at eiendomsmeglerne følger utviklingen tett og sørger for å prise inn endringer i markedet i rett tid, og unngår store avvik mellom prisantydning og sluttpris.
Vi vil ikke tilbake til en situasjon hvor hele bransjen eksponeres for berettiget kritikk på grunn av systematisk feilprising i storbymarkeder. Vi bør minne hverandre på daværende finansminister Siv Jensens ord på NEFs boligkonferanse i mars 2017:
Norges Eiendomsmeglerforbund representerer medlemmer som har høye faglige kvalifikasjoner, og som har omfattende erfaring fra bransjen.
Mitt inntrykk er at Norges Eiendomsmeglerforbund er en organisasjon som er sitt ansvar bevisst, og som er opptatt av at eiendomsmeglere skal ha integritet og faglighet i arbeidet som utføres.
Omsetning av fast eiendom gjelder store verdier, både for samfunnet totalt og ikke minst for den enkelte.
Eiendomsmeglerne har en helt sentral rolle i eiendomsomsetningen og for et velfungerende boligmarked. Eiendomsmegleren skal sikre at forbrukerne får god og uavhengig bistand, uansett om de er kjøpere eller selgere.
Det er viktig at eiendomsmeglerne er sin rolle bevisst. Det siste året har det vært en del debatt og oppmerksomhet rundt meglerens rolle når det kommer til prising av boliger i Oslo.
Riktig prising bidrar til et velfungerende boligmarked. Usikkerhet rundt hva en oppgitt pris elle prisantydning egentlig er, gjør det vanskeligere både for kjøpere og for selgere å orientere seg i markedet.
I fjor høst tok Norges Eiendomsmeglerforbund sammen med Eiendom Norge grep etter at en kartlegging gjennomført av Forbrukerombudet viste tegn til lokkeprising av boliger i Oslo.
Det ser ut til at prisingen av boliger i Oslo har blitt bedre de siste månedene, og at grepene meglerorganisasjonene tok har bidratt til en holdningsendring i bransjen. Det er jeg glad for.
Eiendomsmeglere MNEF skal ta til seg denne anerkjennelsen og fortsette å møte forventningene til faglig integritet. Folk flest har i utgangspunktet høy tillit til bransjen. Det bekreftes av omdømme- og kundemålinger som Norsk Kundebarometer hvor bransjen scorer relativt høyt. Men tilliten er skjør, og tåler ikke systematiske avvik fra det folk forventer av en profesjonell verdivurdering.
Med dette oppfordres hver og en av våre medlemmer til å vise sin markedskompetanse gjennom å treffe så godt som mulig med prisingen i et stigende marked.
Vi minner også om retningslinjene som Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge i fellesskap har gitt sine respektive medlemmer:
* * *
Det er nødvendig med gode systemer og god internkontroll som ivaretar hensynet til at:
- Vurdering av eiendommens verdi inngår i meglers rådgivningsplikt – denne må være basert på en forsvarlig faglig vurdering og en befaring av eiendommen.
- Dokumentasjon av prisfastsettelse må inngå i meglers daglige rutine – det skal foreligge befaringsrapport eller en komplett e-takst.
- Meglers verdivurdering og avvik mellom prisantydning og salgspris må inngå som et vurderingspunkt i foretakenes internkontrollsystem – og dette må følges opp av den fagansvarlige.
Vi anbefaler følgende arbeidsrutiner:
- Det skal så langt det er mulig benyttes et statistisk grunnlag som referansepunkt for ansvarlig meglers verdivurdering av et objekt. Som statistisk grunnlag kan det f.eks. benyttes e-takst. Det statistiske grunnlaget som benyttes må ta høyde for eventuelle nylige markedsendringer i forhold til datagrunnlagets alder.
- En verdivurdering kan med fordel underlegges en «second opinion» av andre på kontoret.
- Dersom man ikke har et statistisk grunnlag, eller avviket mellom det statistiske grunnlaget og prisantydning er betydelig, skal prisfastsettelsen særskilt forklares. Avvik fra gjennomsnittlig standard og beliggenhet, og avvik i rettslig stilling (heftelser eller rettigheter) bør presiseres.
- Dokumentasjon av meglers prisfastsettelse med begrunnelse skal lagres på saken.
Eiendomsmegler må utvise varsomhet i å markedsføre salg basert på oppnådd pris, dette gjelder spesielt i tilfeller der salgsprisen overstiger prisantydningen man har benyttet i markedsføringen.
