Merverdiavgift ved kjøp og salg av eiendomsselskap

Avgiftsmessige forhold kan ha avgjørende betydning for de involverte parter ved kjøp og salg av eiendomsselskaper – her kan det ligge både risiko og oppsider.

Merverdiavgift med 25 % er tillagt de fleste anskaffelser, og utgjør dermed en betydelig potensiell kostnad for endelig forbruker av anskaffelsene. Regelverket knyttet til merverdiavgift på området for fast eiendom, og særlig for næringseiendom, kan oppleves komplekst og vanskelig tilgjengelig. Her er det lett å trå feil og å pådra seg unødvendige kostnader. Med god planlegging og tilpasninger kan man likevel spare betydelige avgiftsbeløp og styrke bunnlinjen.

I denne artikkelen vil vi belyse hvordan et eiendomsselskaps historiske avgiftsbehandling kan påvirke en transaksjon og gi eksempler på typiske funn i en «due diligence».

Av: Marthe Andrea Larsen, advokat/senior og Siri Midling Larsen, advokat/associated Partner, Advokatfirmaet EY

Kjøp av eiendom vs. kjøp av eiendomsselskap

Kjøp og salg av fast eiendom kan skje ved overdragelse av aksjer i eiendomsselskap («single-purpose selskap») eller ved overdragelse av eiendom som sådan («innmat»).

Fra et juridisk ståsted er det betydelige forskjeller ved de to transaksjonstypene. Ved overdragelse av eiendom som sådan vil historiske forpliktelser og rettigheter i utgangspunktet ikke følge med eiendommen til ny eier. Kjøper av et eiendomsselskap overtar derimot selskapet i sin helhet – inkludert alle eiendeler, rettigheter og forpliktelser – herunder også historiske avgiftsmessige posisjoner og risiko for eventuell uriktig avgiftshåndtering.

Skatteetaten kan fastsette merverdiavgift hele fem år tilbake i tid, og ti år tilbake i tilfeller av grov uaktsomhet eller forsett. I tillegg kan Skatteetaten ilegge en tilleggsskatt som normalt ligger på 20 % av den avgiftsmessige fordelen som er oppnådd ved feilen.

Det kan derfor være en god investering, både for kjøper og selger, å undersøke selskapets historiske avgiftsbehandling, for å avdekke eventuelle risikoer eller oppsider som følger med eiendomsselskapet. Muligheter eller risikoområder som identifiseres før transaksjonen gjennomføres kan få betydning for salgsprisen, lette forhandlingsprosessen om forbehold i aksjekjøpsavtalen og bidra til å kartlegge kostnadsnivået i selskapet.

Eksempler på uriktig avgiftsbehandling i et eiendomsselskap  

Vi har flere års erfaring fra avgiftsrådgivning og avgiftsmessig «due diligence» (selskapsgjennomganger) av eiendomsselskaper, og avdekker ofte feil i avgiftsbehandlingen. Eksempler på slike feil er:

• Selskapet er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av lokaler, men har fakturert leietakere som driver delvis avgiftspliktig virksomhet uten merverdiavgift på husleien. Hvis selskapet ikke har meldt fra til Skatteetaten om at de aktuelle lokalene skal holdes utenfor den frivillige registreringen, risikerer selskapet etterberegning av merverdiavgift som ikke vil kunne «veltes over» på leietakeren. Over tid kan den beløpsmessige risikoen bli stor.
• Eiendommens leiekontrakter inneholder ingen, eller få, merverdiavgiftsklausuler som gir utleier erstatningsrettslig vern mot avgiftstap som følge av endret bruk, uriktige opplysninger om avgiftsmessige forhold mv. på leietakers hånd.
• Selskapet har ingen, eller manglende, justeringsdokumentasjon for kapitalvarer som omfattes av justeringsreglene i merverdiavgiftsloven. Slik regnskapsdokumentasjon skal lagres i ti år. Manglende eller uriktig justeringsdokumentasjon kan gi gjøre det umulig for kjøper å foreta korrekt justering ved utskiftning av leietakere, og dette kan i verst fall innebære betydelige avgiftstap. Om dokumentasjonen ikke foreligger, kan kjøper ha en betydelig opprydningsjobb foran seg. Vår klare anbefaling til selgere er å ha dette på plass før salg.
• Selskapet har ikke fradragsført all inngående merverdiavgift på oppføringskostnader knyttet til oppføring av bygg som leies ut til leietaker som bruker hele bygget i avgiftspliktig og avgiftsunntatt virksomhet («myldreareal»). Her kunne selskapet krevd fullt fradrag, og kjøper kan ha mulighet for å utnytte denne oppsiden.
• Selskapet har uriktig fradragsført for mye inngående merverdiavgift:
  • Selskapet har fradragsført inngående merverdiavgift på leietakertilpasninger i lokaler som leies ut til avgiftsunntatte leietakere.
  • Selskapet bruker «den positive ubetydelighetsregelen»/«5 %-regelen» fordi mer enn 95 % av arealene i et utleiebygg leies ut til avgiftspliktige leietakere, og fradragsfører 100 % av inngående merverdiavgiften på felleskostnadene. Denne regelen skal kun brukes dersom et avgiftssubjekt har mer enn 95 % avgiftspliktig omsetning.

Hvordan kan avgiftsmessige forhold påvirke prosessen?

Hvis merverdiavgiftskostnader ikke er tilstrekkelig reflektert i regnskapet, kan eiendomsverdien endres betydelig – selv ved lave årlige summer. Muligheter for å redusere merverdiavgiftskostnader kan derimot øke eiendomsverdien. 

Slike forhold, med både positivt og negativt fortegn, kan i enkelte tilfeller ha direkte betydning for transaksjonen. Forholdene kan for eksempel si noe om kostnadsnivået i eiendomsselskapet, ha betydning for hvor mye ressurser kjøper må bruke på å få selskapet «på rett kjøl» avgiftsmessig eller medføre risiko for at Skattekontoret kan fastsette merverdiavgift med virkning tilbake i tid (dette kan påvirke både kjøper og selger, avhengig av hva som avtales i aksjesalgsavtalen). Dette kan igjen ha betydning for hvilken pris som bør tilbys for selskapet, for hvordan aksjesalgsavtalen bør utformes samt for hvilke garantier mv. som bør kreves.

Hvis selskapet har fradragsført for mye merverdiavgift, kan det bety at de løpende kostnadene er høyere enn først antatt. For selger er det viktig å oppdage dette, for å rette feil og redusere risiko for ansvar på et senere tidspunkt, eller for å få en høyere pris for selskapet. Fra kjøpers side er det viktig å få avdekket slike forhold slik at kjøper kan kreve et eventuelt prisavslag eller kreve at selger retter historiske feil før overdragelse.

Hvis selskapet har fradragsført for lite inngående merverdiavgift, ved at det for eksempel har blitt brukt ugunstige prinsipper for fradragsføring, kan kostnadsnivået i selskapet være lavere enn først antatt. Selgere som avdekker dette før salget gjennomføres kan oppnå en høyere pris for selskapet, eller selv dra nytte av oppsiden ved egenretting med virkning tilbake i tid. Dersom det er kjøper som avdekker et lavere kostnadsnivå enn først antatt, vil dette kunne gi kjøper en styrket posisjon i en budrunde, gi trygghet for å gjennomføre kjøpet og gi mulighet for å utnyttepotensielle oppsider etter gjennomført kjøp.   

Som eksemplene overfor viser, kan avgiftsmessig risiko også ligge i andre forhold enn fradragsføring av inngående merverdiavgift. Eksempler her er uriktig eller manglende fakturering av utgående merverdiavgift, manglende pliktig regnskapsdokumentasjon, mangelfulle leiekontrakter og feil knyttet til registrering i Merverdiavgiftsregisteret.

Avslutning

Vi anbefaler kjøpere og selgere av eiendomsselskaper, særlig næringseiendomsselskaper, å gjennomføre en selskapsgjennomgang før transaksjonen gjennomføres. EY har lang erfaring med å gjennomføre slike prosesser med våre team sammensatt av medarbeidere innenfor finans, skatt- og merverdiavgift, og forretningsjuss.

EY:

EY er Norges ledende revisjons- og rådgivningsselskap, med 1 900 medarbeidere fordelt på nærmere 40 lokalkontorer. Vi tilbyr forretningsjuridiske tjenester, skatte- og avgiftsrådgivning, revisjon, regnskap og alminnelig forretningsrådgivning.