Servitutter er særrettigheter i annen manns eiendom, og det skilles mellom personlige, strengt personlige og reelle servitutter. Reelle servitutter kan regulere bruk av vei eller utvikling av en eiendom, og fører ofte til nabokrangler og rettssaker. Tvistetemaet er ofte rekkevidden av negative byggeklausuler og hvem som har rett til å påberope seg servituttstridige forhold. Slike servitutter, som ofte var utformet i en annen tid, kan by på tolkningsproblemer i dagens lys. Det kan derfor være nyttig for eiendomsmeglere å vite noe generelt om tolkningen av servitutter, mulige bortfallsgrunner og hvem som har rett til å påberope seg servituttstridige forhold.
Av: Lars-Henrik Windhaug, senioradvokat, Advokatfirmaet Codex – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.
Reelle servitutter
I forbindelse med oppdelingen av større eiendommer, var det frem til ca. midten av 1960-tallet vanlig å stifte både positive og negative servitutter for å regulere eiendomsutviklingen i et strøk.
Formålet var å styre utviklingen – ved å gi best mulig forutberegnelighet om fremtidig bebyggelse kunne selger oppnå en høyere salgssum. Dette skjedde normalt før man fikk reguleringsplaner som i dag har overtatt oppgaven med å regulere utviklingen i et område.
I denne artikkelen skal vi kun se nærmere på reelle servitutter. Ettersom reelle servitutter i utgangspunktet hefter ved en eiendom i evig tid, vurderes de å være mer aktuelle enn personlige og strengt personlige servitutter som normalt har en mer begrenset varighet.
For eiendomsmeglere kan det by på store utfordringer å forklare hva en servitutt er, og hvordan de kan være til hinder for kjøpers planlagte utvikling av eiendommen.
Dette kommer særlig på spissen hvis kommunen vedtar ny reguleringsplan som åpner for deling og fortetting med lavblokker, rekkehus eller tomannsboliger samtidig som servituttene oppstiller forbud mot deling og/eller å bygge noe annet enn eneboliger over to plan. Vi kan dermed få et motsetningsforhold mellom offentligrettslige (reguleringsplan) og privatrettslige regler (servitutter) som det kan være nyttig for eiendomsmeglere å ha kjennskap til.
Positive og negative reelle servitutter
Reelle servitutter kan være av både positiv og negativ art. Positive reelle servitutter regulerer rettigheter, f.eks. en veirett over naboens eiendom inn til egen eiendom. Slike servitutter har til formål å sørge for at den som til enhver tid er eier av eiendommen har adkomstrett over naboens eiendom, og har som funksjon å bøte på en manglende adkomst til eiendommen over egen grunn. Den positive veiservitutten «reparerer» dermed mangelen på egen adkomstvei.
Negative reelle servitutter oppstiller normalt begrensninger i eller forbud mot utnyttelsesmulighetene til en eiendom, og vår erfaring er at utnyttelsesrisikoen kan bli noe underkommunisert i en salgsprosess. Begrensningene kommer f.eks. til uttrykk som et forbud mot å dele en eiendom eller å bygge noe annet enn «Våningshus».
Delingsforbudene kommer eksempelvis til uttrykk på følgende måte i skjøter eller tinglyste kjøpekontrakter:
«Eiendommen må ikke deles»
«Eiendommen kan ikke deles ut selgerens samtykke»
«Parsellen maa ikke utstykkes»
Servitutter som setter begrensninger for utnyttelsen av en eiendom vil typisklyde slik:
«Eiendommen kan kun bebygges villamessig med en fritliggende enebolig i höist 1 ½ etage uten loftetage, samt uthus og garage».
«Eiendommen kan kun bebygges villamessig»
«Uten selgerens samtykke, kan der ikke oppføres annet en frittliggende enebolig samt uthus eller garage. Bygningene maa ikke blive mer enn en etage over nuverende terreng»
Vi ser av ordlyden at de er utarbeidet i en annen tid. Vi ser også ofte at slike servitutter, om enn med noe ulik ordlyd, normalt ble tinglyst på en rekke eiendommer innenfor det samme gårdsnummeret. Praksis har som regel vært at ved fravær av reguleringsplan så har grunneier stiftet servitutter med diverse krav til bebyggelsen for å styre utviklingen, blant annet for å forhindre ulemper for tomter som allerede var solgt.
Servituttene ble derfor stiftet på avtalemessig grunnlag i forbindelse med oppdelingen av en stor gårdseiendom til mindre boligtomter. Slike servitutter kan etter omstendighetene utgjøre strøksservitutter i relasjon til servituttloven § 4.
Hva som konkret kan bli bygget på eiendommen, vil bero på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Ved tolkningen av stiftelsesgrunnlaget bør man se hen til hva som direkte kan utledes av ordlyden, samt formålet med servituttene og hvilke hensyn de skulle ivareta på stiftelsestidspunktet.
I tillegg kommer faktisk utøvd bruk etter stiftelsen som kan ha endret servituttens innhold. Et delingsforbud kan miste sin tiltenkte funksjon hvis flere andre eiendommer er delt i strid med slike forbud uten at noen andre naboer tidligere har protestert.
Servituttloven § 2 er skåret over samme lest som naboloven § 2, og kan anvendes som tolkningsfaktor for hvordan servitutten skal forstås. Her heter det blant annet at hva som er «er i samsvar med tida og tilhøva» er relevant ved vurderingen av om en bruk er urimelig.
I det første eksempelet ovenfor vil det ikke være rom for å bygge noe annet enn en enebolig, mens i det andre eksempelet vil både enebolig, tomannsbolig og flermannsbolig være forenlig med et krav om «villamessig» bebyggelse. Samtidig må det være klart at lavblokker ikke kan karakteriseres som villamessig bebyggelse og vil være forbudt. I det tredje eksempelet må man tolke servitutten ut fra terrenget for å vurdere hvor høyt man kan bygge.
Bortfall av servitutter
Utgangspunktet er at servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid med mindre de avskipes eller omskipes etter servituttlovens bestemmelser. I tillegg er det etter rettspraksis også etablert to andre mulige bortfallsgrunner:
- Servitutter kan falle bort dersom det har oppstått direkte motstrid mellom formålene i servituttene og i reguleringsplanen, eller hvis etterlevelsene av servituttene fører til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Som eksempel på direkte motstrid kan vi nevne at servitutten oppstiller et krav om villamessig bebyggelse, mens reguleringsplanen oppstiller krav om anleggsplass eller industri. I en slik situasjon er det naturlig at servitutten må vike.
- Servitutter kan også falle bort hvis strøkets karakter utvikler seg slik at en negativ servitutt taper sin betydning. Vurderingstemaet er langt på vei om servitutten har utspilt sin rolle. Dette kan for eksempel være tilfellet hvis et område har blitt utbygget med kontor- og andre næringsbygg slik at det ikke lenger fremstår som en del av et område med villamessig bebyggelse.
Påtalerett
Hvis servituttene ikke har bortfalt, må det deretter tas stilling til hvem som har påtalerett ved brudd på servituttene. Har man påtalerett, kan servituttene påberopes som rettslig grunnlag for å hindre en utbygging i strid med servituttene, f.eks. hvis det bygges lavblokker på en eiendom hvor servituttene sier villamessig bebyggelse.
Spørsmålet om påtalekompetanse må som hovedregel løses ved en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Hvis spørsmålet ikke er løst i stiftelsesgrunnlaget, vil normalt de som er rettslige suksessorer (etterkommere) til den som fikk servitutten stiftet, ha påtalekompetanse. I dette ligger det normalt et krav om likelydende servitutter på egen eiendom, og at eiendommen er utskilt fra samme hovedbøl slik at det er tale om to eiendommer med likt gårdsnummer.
Hvis servituttene etter sin art er strøksservitutter i relasjon til servituttloven § 4, så er utgangspunktet at påtaleretten ligger til hver av eiendommene i området. Skal det gjøres unntak fra denne hovedregelen, er det et vilkår at retten er «særskilt og tydelig fastsett og kunngjort på ein slik måte at kvar einskild kjøpar måtte vera fullt ut på det reine med kva han gjekk innpå då han kjøpte». I LB-2006-181651 fremgikk det av stiftelsesgrunnlaget at «Godseier Løvenskiold» hadde «enerett» til å forvalte servitutten. Dette anså lagmannsretten for å være tilstrekkelig til å oppfylle de krav som følger av forarbeidene. I LB-2018-39641 hadde selgeren forbeholdt seg rett til å «foreta hvilke som helst endringer», men lagmannsretten mente at det var for upresist til å gjøre unntak fra hovedregelen om påtalekompetanse.
Oppsummering
Den klare hovedregelen er at potensielle kjøpere fortsatt må forholde seg til tinglyste servitutter. Likevel er det som eiendomsmegler hensiktsmessig å kunne gjøre potensielle interessenter oppmerksomme på at servituttene kan ha bortfalt selv om de fortsatt står tinglyst i grunnboken.
Det kan også være hensiktsmessig å gjøre potensielle interessenter oppmerksomme på hvordan servitutter skal tolkes, og at det ikke er noen automatikk i at en nabo kan påtale servituttene som rettslig grunnlag for å sabotere et eiendomsutviklingsprosjekt.
