Det er en spesiell tid vi er inne i. Koronasituasjonen rammer oss alle i hverdagen i større eller mindre grad. I senere tid har det skjedd en gradvis nedjustering av tiltak i samfunnet og flere tjenester har åpnet opp. Krav knyttet til smittevernstiltak gjelder imidlertid enda, og det er uklart hvor lenge situasjonen vil prege samfunnet.
All eiendomsomsetning er preget av situasjonen, og det er foreslått særlige tiltak for å kunne få gjennomført salg av eiendom. Korona situasjonen skaper noen særskilte utfordringer ved gjennomføring av tvangssalg som belyses i det følgende. Artikkelen vil fokusere på tvangssalg i Oslo, men beskrivelsen antas å være dekkende for øvrige tvangssalg rundt om i landet.
Av: Advokat/partner Torolv Sundfør, Advokatfirmaet SGB Storløkken – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2020)
Utviklingen i tvangssalg under korona
I mars i år besluttet Oslo Byfogdembete at deler av tvangssalgsarbeidet som innebar kontakt med andre skulle stanses inntil videre som følge av korona situasjonen. Dette rammet visninger, møte med parter, takster og tvangstiltak. Fra samme tidspunkt ble det gitt melding om at namsfogden i Oslo ikke lengre ville gjennomføre fravikelse eller yte bistand etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-9.
Dette innebar i praksis full stans i de fleste tvangssalgssaker, selv der boliger stod tomme som følge av fravikelse eller andre forhold.
Et kompliserende forhold i stansingen var de boliger som i denne perioden var blitt gjort til gjenstand for fravikelse, men der prosessen ikke var avsluttet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-15, jfr. § 13-11. Saksøkte var fjernet fra boligen, men medhjelper fikk da ikke bistått til fjerning av eiendeler og saksøkte fikk ikke bistand av NAV som følge av arbeidsbelastningen. En praktisk løsning av disse sakene i den spesielle perioden var mulig å gi saksøkte tilgang til boligen for en periode for å hente ut innbo/løsøre. Videre at denne perioden ble utvidet frem til situasjonen var mer normalisert.
Dette medførte at annonse for pågående salg ble trukket fra markedet. Videre medførte stans en lengre periode for medhjelper med omsorgsplikt etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-15 for de boliger som var blitt fraveket.
Stansingen var imidlertid midlertidig, og i sluttet av mars ble det gitt melding til medhjelpere av Oslo Byfogdembete at tvangssalg delvis kunne igangsettes igjen basert på retningslinjer fra Eiendom Norge for avholdelse av visning.
Det ble imidlertid gitt tilleggsvilkår for igangsettelse av visninger, herunder at medhjelper selv var komfortabel med å gjennomføre visning på de vilkårene som ble gitt og at medhjelper fikk klargjort at ingen beboende i tvangssalgsobjektet var smittet eller satt i karantene.
Et av de mest sentrale vilkårene var at saksøkte selv var samarbeidsvillig og ikke motsatte seg visning. I og med at salget er et tvangssalg så vil det ikke nødvendigvis alltid være et godt samarbeid med saksøkte. Det er imidlertid ikke alltid tilfelle. I de fleste tilfeller er saksøkte i en gjeldssituasjon som er uoverkommelig uten gjennomføring av salg av eiendom. Morarentekravet er løpende, også i den spesielle situasjonen samfunnet er i. I disse sakene vil saksøkte kunne være tjent med at salg ble gjennomført så raskt som mulig for å unngå at gjelden vokser ytterligere.
I dialogen med saksøkte under disse forutsetningene, var motstykke til å korte ned gjeld saksøktes usikkerhet rundt verdien av egen bolig i den spesielle situasjonen som samfunnet var inne i. Det var en frykt for at markedsverdien ville ligge lavere enn det som ville være tilfelle i en normal situasjon. De statistikker som har vært publisert om eiendomsverdi i Koronatiden viser ikke noen drastisk fall i boligverdien i perioden, men det har vært færre boliger til salgs i perioden, og færre interessenter på boligjakt. Egne salg fra denne perioden viser at det i stor grad ble mottatt bud tilsvarende fastsatt takst/prisantydning.
På dette tidspunktet var det fremdeles stans i bistand fra namsfogdens kontor som uansett medførte at det ikke var mulig å bruke tvangsmidler for å få gjennomført tvangssalg.
Tvangssalg per i dag
I takt med lettelse av tiltak fra det offentlige ble det i midten av april gitt beskjed til medhjelperne i Oslo om at arbeidet med tvangssalg igjen skulle normaliseres, men skje i henhold til gjeldende smittevernregler. Det ble påpekt ovenfor medhjelperne at hver enkelt medhjelper også selv måtte vurdere at de selv var komfortabel med å igangsette arbeidet med tvangssalg.
Namsfogden i Oslo begynte på samme tid å bistå i tvangssalgssaker, men prioriterte saker med antatt lav smitterisiko og der det i liten grad var nødvendig å koble inn andre offentlige instanser som NAV. Det oppleves også at namsfogden tok konkret vurdering av hver enkelt sak basert på vedkommende husstand i forhold til om de skulle fremme saker om fravikelse eller utsette gjennomføring til senere. Nå i juni er situasjonen ytterligere normalisert.
Fra inkassohold er det gitt tilbakemelding om at flere inkassoselskaper holder tilbake nye begjæringer om tvangssalg. Dette kan virke som en fornuftig vurdering basert på den økte arbeidsbelastning som NAV har under gjeldende situasjon.
Når privatpersoner får en tvangssalgsbegjæring mot seg blir NAV varslet. Grunnlaget er at NAV skal ha muligheten til å kunne bistå privatperson som har fått tvangssalg mot seg. Alle som venter på permitteringspenger i dag, vet at NAV systemet er overbelastet. Med hjemmekontor på de fleste offentlige etater er det neppe grunnlag for å vente at NAV har kapasitet til å kunne gå inn like aktivt/effektivt i tvangssalgssaker som de har gjort tidligere. Dette kan medføre at personer som ellers ville fått bistand i en tvangssalgssituasjon nå vil kunne risikere å falle utenfor systemet.
På den andres siden øker gjelden mot hver enkelt skyldner i samme tid, som vil medføre en ekstrabelastning for saksøkte den dag tvangssalget faktisk gjennomføres.
Medhjelpers merarbeid ved tvangssalg i koronatid og utvikling i tvangssalg
Situasjonen som vi er i, medfører at tvangssalgsarbeidet er mer omfattende enn det som er tilfelle i «vanlige tider». Med begrensning i antall per visning/forhåndsavtaler så gjennomføres det flere visninger enn vanlig og visningene går over lengre tid. Tilsvarende oppleves det at det er færre interessenter i markedet, og at salgene derfor tar lengre tid.
Dette merarbeidet vil kunne medføre krav på ekstragodtgjørelse etter medhjelperforskriften § 3-6. Krav på ekstragodtgjørelse må forhåndsavklares med retten, men bør gi grunnlag for ekstragodtgjørelse basert på dokumentasjon av merarbeidet.
Et annet forhold er hva som vil skje dersom boligprisene under koronaperioden faller markant. Vil dette kunne gi saksøkte eller andre grunnlag for å fremme innsigelse/anke mot stadfestelse av tvangssalget som følge av den tid vi er inne i. Differansen vil særlig være tydelig for det tilfelle takst er avholdt forut for korona tiden, og der salget skjer til vesentlig lavere sum i koronatiden. Medhjelper får ikke «tryllet», og må forholde seg til den prisen markedet er villig til å gi under enhver situasjon. Basert på bindingstiden på budet under tvangssalg så har medhjelper anledning til å kontrollere bud ut mot markedet ved å avholde ny visning med å senke prisantydningen ned til nær eksisterende bud. Dette vil underbygge at markedet har «sagt sitt».
Vurderingen av en anke og utfallet av dette er tillagt domstolen, og resultatet av dette er det for tidlig å spå. På den andre siden er det i tidligere tider også vært markant fall i boligprisen her i landet. Det var da neppe grunnlag for en saksøkt å kunne gjøre krav på at tvangssalget skal stilles i bero frem til boligmarkedet har bedret seg.
Oppsummering
Hovedbudskapet fra domstolen er at alle må bidra til å hindre at smitt spres, men at spredningen nå er så vidt begrenset at det ikke lengre er grunnlag for å ha full stans i tvangssalg så lenge det tas nødvendige forhåndsregler.
Hvordan den videre utviklingen av tvangssalg vil utarte under gjeldende situasjon gjenstår å se.
