Eiendomsmeglers ansvar for å foreta finansieringskontroll av budgiver .
Av: Jarl R. Henstein, advokat/partner i advokatfirmaet Riisa. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
1. Innledning
Det ble i forrige medlemsblad introdusert en egen spalte hvor hensikten er å rette fokus på ulike problemstillinger som omhandler eiendomsmegleres erstatningsansvar og overholdelse av reglene om god meglerskikk.
I denne utgaven av spalten vil vi ta for oss Gulating lagmannsretts dom av 7. desember 2017[1] som gjaldt spørsmål om eiendomsmeglers ansvar for å kontrollere budgivers finansiering, og å opplyse selger om risikoen og konsekvensene ved å akseptere et bud der finansieringen ikke er sjekket nærmere. Dommen reiser også interessante spørsmål knyttet til kravet om årsakssammenheng og økonomisk tap, men disse forhold vil ikke bli behandlet nærmere her.
2. Kort om faktum
Faktum i saken som var til behandling for Gulating lagmannsrett var som følger:
Selger og eiendomsmegler inngikk den 13. februar 2015 oppdragsavtale om salg av eiendom. Eiendommen ble taksert til kroner 5 750 000.
Den 8. mars 2015 ble eiendomsmegler kontaktet per e-post av en person (senere benevnte som budgiver A) som ønsket privat visning. A skrev at han var villig til å by kroner 7 000 000 for eiendommen. Han formidlet samtidig at han var avhengig av å flytte økonomiske midler til Norge, og at han hadde en leilighet i Tyskland og en leilighet i Norge som skulle selges. Megler orienterte budgiveren om at selger ønsket at bud skulle gå gjennom megler på vanlig måte og at bud måtte ha en frist til kl. 12.00 dagen etter fellesvisning, som var annonsert 10. mars s.å. Megler videreformidlet på dette tidspunkt ikke denne informasjonen til selger.
Dagen etter fellesvisningen kom det flere bud under prisantydningen. I løpet av påfølgende dag, 12. mars, ble det en budrunde som etter hvert endte med A og B som de eneste budgiverne. Samme dag klokken 1600 innga A et bud på kroner 6 300 000 med akseptfrist 20 minutter senere.
Det er enighet om at megler ringte selger kl. 16.02 og orienterte om at det nå hadde kommet inn et bud på kr. 6 300 000,-. Selger erkjente at hun i telefonsamtalen (som varte ca. 1 minutt) fikk opplysninger om at budgiver A ble lignet i Tyskland, at han skulle selge en leilighet i Tyskland og at han ikke skulle lånefinansiere kjøpet. Det var for øvrig noe usikkerhet om hva som ble sagt i telefonsamtalen, men megler erkjente at han ikke sa noe om at budet innebar en risiko og heller ikke noe om et eventuelt dekningssalg. Han forklarte videre at han verken hadde kontrollert finansieringen til A eller B, og at dette heller ikke ville vært mulig da budfristen strakk seg til etter finansieringsinstitusjonens åpningstid.
A og B fortsatte å by mot hverandre og selger endte opp med å akseptere As bud på kr. 7 200 000,-. (Bs bud endte på kr. 7 100 000).
A evnet ikke å skaffe finansiering for sitt bud og eiendommen ble senere resolgt for kr. 6 200 000.
Selger gjorde gjeldende at megler burde ha sjekket budgivers finansiering og under enhver omstendighet orientert henne om risikoen og konsekvensene av å akseptere budet.
Megler ble frifunnet i tingretten, men dømt i lagmannsretten.
3. Lagmannsrettens vurdering av meglers ansvar
Lagmannsretten tok innledningsvis utgangspunkt i at det i rettspraksis og juridisk teori er fastsatt et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel slik at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, skal anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf bla. Rt. 1995 s. 1350.
Når det gjelder meglers generelle ansvar for å kontrollere budgivers finansiering viser lagmannsretten til forarbeidene (NOU 2006:1)[2] hvor det blant annet fremgår at meglers omsorgsplikt tilsier at budgivers finansiering kontrolleres så langt det er mulig. Det fremgår videre at selger skal informeres dersom megler ikke har fått bekreftet den finansieringsplan som er oppgitt, eller dersom budgiver ikke har oppgitt noen finansieringsplan. Samtidig indikeres at det kan være ansvarsbetingende av megler å anbefale et bud med usikker finansiering, uten å gjøre selger oppmerksom på usikkerheten.
Når det gjelder omfanget av undersøkelsesplikten legger lagmannsretten til grunn at det normalt vil være tilstrekkelig med en enkel henvendelse til finansieringskilden. (Se også dom fra Eidsivating lagmannsrett av 3. august 2015[3] hvor det samme uttales). Retten presiserer likevel at omfanget av undersøkelsesplikten må vurderes i lys av den konkrete sak og her vil meglerforetakets interne retningslinjer kunne spille en sentral rolle.
I den aktuelle saken påpeker lagmannsretten at meglerforetakets interne retningslinjer for finansieringskontroll var omfattende og detaljert. Det ble særlig pekt på at det i retningslinjene fremgikk at meglers samtale med selger skulle loggføres samt at selger uttrykkelig skulle gjøres oppmerksom på konsekvensene, og risikoen av, at finansiering ikke var bekreftet.
I forlengelsen av dette uttalte retten at dersom megler velger en fremgangsmåte som medfører at det ikke blir mulig å sjekke budgivers finansiering, må det stilles desto strengere krav til at han gjør selgeren oppmerksom på risikoen ved å akseptere et bud der finansieringen ikke er sjekket nærmere.
Som påpekt ovenfor erkjente megleren at han verken hadde kontrollert finansieringen til A eller B. Han erkjente videre at han ikke hadde sagt noe til selger om at budet innebar en risiko og heller ikke noe om et eventuelt dekningssalg. Dette var i strid med de interne retningslinjene og lagmannsretten fant det klart at det også forelå brudd på «god meglerskikk». Konklusjonen ble da at megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Lagmannsretten reiser deretter en interessant og vanskelig problemstilling: Når vil eiendomsmegler være forpliktet til å meddele usikkerhet omkring finansiering av et bud til øvrige interessenter?
Retten viser i den forbindelse til at en eiendomsmegler ved provisjonssalg vil kunne ha en egeninteresse i at budene «drives» høyest mulig og at dette i utgangspunktet tilsier at det må legges til grunn at alle involverte skal ha samme informasjon i en budprosess. Hvis dette ikke skjer vil en budgiver i realiteten kunne ende opp med å by mot seg selv.
Lagmannsretten var i det konkrete tilfelle ikke i tvil om at opplysningene megler satt inne med var av en slik karakter at opplysningene skulle ha vært videreformidlet til både selger og andre budgivere
3. Oppsummering
Lagmannsretten slår fast at eiendomsmegler har en alminnelig plikt til å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig. Meglerforetakets interne retningslinjer vil kunne få avgjørende betydning for aktsomhetsvurderingen.
I lys av tidligere retts- og nemndspraksis vil det etter vår oppfatning være tilstrekkelig å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank. Ved privat finansiering kan det normalt ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.
Megler bør ikke sette seg i en slik situasjon at kontroll av finansiering ikke lar seg gjennomføre, f.eks. som følge av finansieringsinstitusjonens åpningstider.
I den grad megler ikke lykkes med å kontrollere budgivers finansiering, eller at finansieringen på andre måter fremstår som usikker, må selger på en klar måte (megler må sikre seg notoritet) opplyse selger om risikoen og konsekvensene ved å akseptere et slikt bud.
Megler vil i visse situasjoner ha en plikt til også å informere øvrige budgivere slik at disse ikke risikerer å by mot seg selv. Hvor grensen går vil her by på vanskelige avveininger, og det kan ikke statueres en plikt til å informere om mer bagatellmessige forhold.
Faktaboks:
Vår avdeling i Trondheim vil bli avviklet fra nytt år og jeg foreslår derfor at første setning i presentasjonen av advokatfirmaet endres slik:
«Advokatfirmaet Riisa ble etablert i 1988 og består i dag av
30 advokater og advokatfullmektiger fordelt på kontorer i Oslo og Bergen.
Firmaet har siden…….»
[1] LG-2017-98764
[2] NOU 2006:1, pkt. 10.3.3, side 126
[3] LE-2015-7588. Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, legger lagmannsretten til grunn at det normalt ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet
