Med lovlighetsmangler menes de tilfellene hvor faktisk/markedsført utforming og bruk av areal ikke samsvarer med hva som er godkjent.
Av: Silje Nesteng Andresen, advokat/fagsjef boligkjøperforsikring – HELP Forsikring
Disse sakene varierer mye i omfang og økonomisk konsekvens, fra bagatellmessige avvik til enorme avvik. Som eksempel på det siste vil jeg trekke frem de såkalte «ulovlige seksjonene», altså der et objekt er solgt som en seksjon i et boligsameie, men denne ikke er godkjent som egen boenhet. Slike tilfeller kan med rette karakteriseres som å kjøpe «katta i sekken».
Hyppigere ser vi tilfeller der deler av boligen ikke er godkjent til aktuell bruk, for eksempel ved bruksendring av kjellere og loft fra tilleggsdel til hoveddel uten at endringen er omsøkt. Siden målereglene i NS3940 og takstbransjens retningslinjer for arealmåling ikke tar hensyn til lovlighet, kun faktisk bruk, kamufleres mange ulovligheter i praksis ved at arealene selges som «p-rom».
Lovlighetsmangler årsak til erstatningskrav mot meglere
I januar 2018 publiserte NEF tall fra Tryg/ Forsikringsfondet hvor det fremgikk at lovlighetsmangler er den skadeårsaken som suverent topper statistikken over profesjonsansvarssaker mot eiendomsmeglere. Dette gjelder både i forhold til hyppighet og beløp. Det er i overkant av 100 ansvarssaker som meldes Forsikringsfondet årlig, og lovlighetsmangelsakene utgjør om lag 15% av disse. Vi kjenner ikke tallene fra de andre selskapene som stiller profesjonsansvarsforsikring, men har ikke grunn til å anta at det er store forskjeller. Det antas at lovlighetsmangler slår tilsvarende ut på konkurrentenes statistikker.
I Forsikringsfondets portefølje er det etter hva vi forstår et betydelig innslag av eldre saker, hvor det er lenge siden eiendomsmeglingsoppdraget er utført. Da gjaldt også mindre strenge regler. Det kan isolert sett tyde på at lovlighetsmangler forekommer sjeldnere nå.
Har meglerne blitt bedre til å forebygge lovlighetsmangler?
Ved å sammenholde statistikken for antall megleransvarssaker med statistikken for selgeransvar etter avhendingsloven, får vi dessverre et ganske annet bilde.
HELP Forsikring AS mottar på årsbasis ca 500 saker som gjelder lovlighetsmangler. En del av disse er mindre forhold, men innslaget av store og alvorlige saker er betydelig i denne kategorien, og vi finner mange hevingssaker her.
Antallet saker om lovlighetsmangler som rettes mot megler tegner altså ikke noe realistisk bilde av hyppigheten av lovlighetsmangler, det er strengt tatt bare toppen av isfjellet.
Eiendomsmeglingsloven av 2007
Siden de sakene som meldes til HELP i all hovedsak gjelder eiendommer som er solgt for mindre enn fem år siden, kan vi altså konstatere at dette gjelder handler hvor eiendomsmeglingsloven av 2007 har vært i kraft i flere år. Regelinnstramninger for meglere kan altså ikke forklare hyppigheten.
Det er naturligvis ikke noen automatikk i at hevings-, prisavslags- og erstatningskrav som rettes mot selgere også kunne vært rettet mot megler, men det fremstår som klart at det langt oftere er grunnlag for megleransvar i lovlighetsmangelsakene enn i andre sakstyper hvor det gjerne er tale om fysiske skader og feil. Avdekking av lovlighetsmangler ligger langt nærmere meglers kjernekompetanse enn avdekking av andre mangler.
Hvorfor kravene rettes mot selger og ikke mot megler
Mange saker om lovlighetsmangler mellom kjøper og selger tilsier at kravene ofte rettes mot selger/selgeransvarsforsikringen der det er mulig, fremfor mot megler. Hvis mangelen avdekkes innen fem år fra kjøpet, vil det normalt være hensiktsmessig og fordelaktig for kjøperen å rette kravet mot selgeren i stedet for mot eiendomsmegleren. Selger kan hefte både på objektivt og subjektivt grunnlag. I tillegg identifiseres selgeren for meglers eventuelle profesjonelle feil – altså slikt som ville vært grunnlag for erstatningskrav mot megler direkte. Meglers handlinger og unnlatelser blir derfor lett et tema også i sakene mellom kjøper og selger.
I tillegg til at kjøper har flere potensielle ansvarsgrunnlag mot selger enn megler, bidrar også tegning av Boligkjøperforsikring som dekker krav mot selger/selgeransvarforsikring, til en klar kanalisering av krav mot selger i stedet for mot megler.
Når reklamasjonstiden mot selger er ute, vil megler gjerne stå igjen som eneste mulige ansvarssubjekt. Her gjelder ingen reklamasjonsregler som i avhendingsloven, kun foreldelsesloven. Det innebærer at megler er eksponert i et mye lengre tidsrom enn selgeren er.
«Strekk i feltet» innebærer et betydelig forbedringspotensial!
I rettferdighetens navn skal det sies at et betydelig innslag av lovlighetsmanglene som meldes til HELP er avdekket av eiendomsmegler i forbindelse med forberedelse til nytt salg. Det er i seg selv et kvalitetstegn for bransjen!
Sett i lys av at det i våre erfaringssaker er mindre enn fem år siden forrige salg, og at mange av lovlighetsavvikene avdekkes av andre, er jeg imidlertid redd vi må konstatere at det er et betydelig forbedringspotensial. Hvis jeg skal trekke en konklusjon, er det at de gode meglerne er bedre enn noen gang, men skadestatistikken viser at det er for mange som ikke er gode nok til å avdekke og forebygge lovlighetsmangler. Det er et stort kompetansemessig strekk i feltet.
Lovlighetsmangler er både en økonomisk og omdømmemessig risiko for meglerbransjen. I tillegg får de alvorlige følger for partene i bolighandelen – kjøperne og selgerne.
Jeg mener at forekomsten av lovlighetsmangler er en av de største truslene mot trygg bolighandel.
Årsaker og tiltak
Ofte er lovlighetsmangelsaker avdekket i etterkant på bakgrunn av faktum som foreligger allerede ved salget, men opplysningene er ikke satt tilstrekkelig i sammenheng. Disse sakene bør da være tilsvarende enkelt å forebygge. Opplysninger som fremkommer fra oppdragsgiver og gjennom minimumsundersøkelsene jf. emgll. § 6-7 2. ledd, må tolkes både hver for seg og i sammenheng.
Eiendomsmeglers fagkunnskap gir ham mye bedre forutsetning for å tolke, bearbeide og formidle slik informasjon enn hva folk flest har mulighet til. Oppfyllelse av minimumspliktene i lovens § 6-7 2. ledd kan utløse plikt til ytterligere undersøkelser, da med hjemmel i hovedregelen i § 6-7 1.ledd og § 6-3 om god meglerskikk. Minimumspliktene kan enkelt oppfylles. Alle kan klare det, det er tolkningen, bearbeidingen og formidlingen av informasjon som skal skje i etterkant som forutsetter kunnskap. Det er også her merverdien som meglerbransjen tilfører samfunnet ligger. For at formålet med eiendomsmeglingsloven om en sikker, ordnet og effektiv omsetning skal oppfylles, er det helt avgjørende at meglerne faktisk har, og bruker aktivt, den kunnskapen som loven forutsetter.
Etter min mening er eiendomsmeglingsloven et godt egnet verktøy for avdekking og forebygging av lovlighetsmangler.
I jakten på årsaker til at lovlighetsmangler overses, er «ferdigattest» og «tiltak» viktige stikkord. Etterlevelse av eiendomsmeglingsloven forutsetter kunnskap om blant annet plan- og bygningsloven. Dette kommer eksplisitt til uttrykk i emgll. § 6-7 2. ledd nr 7, 8 og 10. Basert på erfaring er det grunn til å anta at mer kunnskap her ville avdekke mange ulovligheter, og sette megler bedre i stand til å beskrive avdekkede avvik.
Siden økonomiske krav som er forårsaket av lovlighetsmangler i liten grad havner på meglerforetakenes bord, ser vi viktigheten av at erfaringene deles med meglerbransjen slik at nye saker kan forebygges.
HELP Forsikring er innstilt på å bidra med erfaring og kompetanse til bransjen slik at vi kan forebygge mange lovlighetsmangler i fremtiden. Dette vil være et viktig bidrag til en tryggere bolighandel!
