Et sentralt skjæringspunkt ved boligkjøp er tidspunktet boligen overtas av forbruker fra entreprenøren gjennom en overtakelsesforretning. I denne artikkelen ser vi nærmere på reglene for slik overtakelse etter bustadoppføringslova. Av: Kurt A. Elvevoll, partner/advokat og Martin Johan Lie Hauge, advokatfullmektig, hammervollpind.no Overtakelsens betydning Det er viktig å gjennomføre en grundig overtakelsesprosess. Bustadoppføringslova § 14 angir fire virkninger som inntrer når forbrukeren overtar boligen: Risikoen…
Forskjeller mellom selgers mangelsansvar etter bustadoppføringslova og avhendingslova
- Av: Redaksjonen
- 24. februar 2019
- Fagstoff, Forsidenytt

Ansvaret for mangler etter salg av bolig er et gjennomgående tvistetema. Selgers mangelsansvar avhenger av om salget er undergitt reglene i bustadoppføringslova eller avhendingslova.
Av: Advokat Johan Henrik Vister og advokatfullmektig Linn Rustad Rui i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.
Hvilken lov skal anvendes?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse ved inngåelse av avtaler mellom entreprenør (selger) og forbruker (kjøper) om oppføring av ny bolig.
Avhendingslova kommer til anvendelse når fast eiendom avhendes ved frivillig salg, bytte eller gave, såfremt bustadoppføringslovas regler ikke kommer til anvendelse.
Det enkle utgangspunkt er at avhendingslova gjelder dersom boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet, mens bustadoppføringslova gjelder i de tilfeller hvor det på avtaletidspunktet gjenstår arbeider som entreprenøren (selgeren) skal fullføre. Etter rettspraksis tolkes dette strengt. Kun i de tilfeller hvor det gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter anses boligen som fullført i bustadoppføringslovas forstand. Salg av en ferdig leilighet i en ny blokk vil være undergitt avhendingslova, selv om tilsvarende leiligheter solgt under oppføringen omfattes av bustadoppføringslova.
Mangelsbegrepet i bustadoppføringslova
Etter bustadoppføringslova foreligger det mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen mellom partene, jf. buofl. § 25 (1). Salgsprospektet vil være sentralt.
Det stilles et generelt krav til at arbeidet skal utføres på faglig godt vis, og ellers ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet. Materialene som benyttes skal ha vanlig god kvalitet med mindre annet er avtalt, jf. buofl. § 7. Brudd på disse kravene innebærer en mangel.
Videre foreligger mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, eksempelvis krav etter plan- og bygningsloven, forskrift om elektriske installasjoner eller miljøkrav, jf. buofl. § 25 (2).
Foruten de nevnte tilfeller, foreligger det mangel i tilfeller av opplysningssvikt, det vil si dersom forbrukeren før avtaleinngåelsen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, jf. buofl. § 26. For at det skal foreligge en slik mangel, gjelder det imidlertid et vilkår om at opplysningssvikten må ha virket inn på avtalen, det vil si at avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom opplysningene hadde vært kjent.
På tilsvarende måte som ved opplysningssvikt, foreligger det en mangel dersom selgeren, eller noen på selgerens vegne, har gitt uriktige opplysninger om egenskaper eller bruk av boligen i forbindelse med avtaleinngåelsen eller markedsføringen, jf. buofl. § 27. Også for disse tilfellene gjelder et vilkår om at de uriktige opplysningene må ha virket inn på avtalen. Det foreligger heller ikke en mangel etter bestemmelsen dersom opplysningene er rettet i tide på en tydelig måte.
Mangelsbegrepet i avhendingslova
Etter avhendingslova har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhl. § 3-1. Eiendommen skal blant annet passe til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til, eller til eventuelle særlige formål som selgeren måtte være kjent med da avhendingen ble avtalt.
Det foreligger videre en mangel dersom eiendommen har vesentlig mindre grunnareal enn det som er opplyst av selgeren, såkalt arealsvikt, jf. avhl. § 3-3.
Mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen representerer også mangler etter avhendingslova, så lenge misligholdet har virket inn på avtalen, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8.
Oppsummert er det flere likheter når det kommer til selve mangelsbegrepet i bustadoppføringslova og avhendingslova. Terskelen for at det skal foreligge en mangel i avhendingslovas forstand er likevel naturlig høyere, avhengig av eiendommens alder.
Det største skillet mellom selgers mangelsansvar etter de to lovene, ligger imidlertid i selgers adgang til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er». Forbeholdet medfører at risikoen for mangler ved eiendommen overføres fra selger til kjøper, og kjøpers adgang til å påberope seg mangler ved eiendommen innskrenkes kraftig.
Når eiendommen er solgt «som den er», foreligger det kun mangel ved brudd på avhl. § 3-7 om opplysningssvikt, § 3-8 om uriktige opplysninger, eller dersom eiendommen er i «vesentlig» dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl. § 3-9, 2. punktum. Terskelen for mangelsvurderingen er i avhendingstilfellene derfor ofte betydelig høyere enn ved salg etter bustadoppføringslova.
Mangelsbeføyelsene
Mangelsbeføyelsene etter de to lovene omfatter; retting (utbedring), prisavslag, heving, erstatning, og tilbakehold av kjøpesummen. Det er imidlertid forskjeller i grunnlagene for når den enkelte beføyelse kan kreves etter de to lovene.
Retting kan som hovedregel ikke kreves av kjøper etter avhendingslova. Bare i tilfeller hvor det er solgt en ny bolig som ikke har vært brukt mer enn 1 år, kan kjøper på samme måte som salg etter bustadoppføringslova kreve retting, såfremt det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selger. Dette skal i en viss grad også sees i sammenheng med hva retting har å si for kjøper (fordeler og ulemper).
Dersom selger etter avhendingslova derimot tilbyr seg å rette, må kjøper normalt akseptere det. Hvis det fortsatt foreligger en mangel etter gjennomført utbedringsforsøk, har kjøper krav på prisavslag. Prisavslag vil en kjøper etter bustadoppføringslova også kunne kreve hvis en mangel ikke blir rettet innen rimelig tid. Har kjøper derimot nektet selger å utbedre, når han har rett til det, faller også retten til prisavslag bort – etter begge lover. Kjøper må derfor være forsiktig med å hindre utbedring når selger har rett til det.
Erstatning er noe annet enn prisavslag. Erstatning kan kreves i tillegg til prisavslag når vilkårene for dette er oppfylt. Erstatning skal dekke økonomisk tap som har oppstått som en følge av mangel. Hvis det etter avhendingslova er gitt en garanti for en bestemt egenskap, trenger ikke kjøper å påvise skyld (uaktsomhet) hos selger for at det skal foreligge erstatningsansvar. I andre tilfeller vil retten til erstatning dels være avhengig av skyld eller om tapet er direkte eller indirekte.
Heving betyr at avtalen skal opphøre og at partene skal levere tilbake sine respektive ytelser. Heving kan kun kreves hvis den andre part har begått et vesentlig mislighold. I mangelstilfellene skal det mye til, for eksempel at eller flere mangler er spesielt omfattende. Etter bustadoppføringslova vil det også være mulig å kreve heving før overtakelse, dersom det på forhånd er klart at det vil foreligge en mangel som innebærer et vesentlig mislighold. Dersom vilkårene for heving er oppfylt, vil det ofte også være grunnlag for å kreve erstatning.
Mer om Føyen Torkildsen finner her.
Relaterte Artikler
-
Overtakelse av bolig etter bustadoppføringslova
-
Lovvedtak - krav om garanti ved salg av nyoppført bolig etter avhendingslova
I statsråd 15. mai ble Stortingets vedtak av 24. april 2018 til lov om endringer i bustadoppføringslova mv. sanksjonert, og lovendringene trer i kraft fra 1. januar 2019. Av: advokat Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF Både endringene og den nye bestemmelsen gjelder garantireglene. Som kjent er det ved salg av bolig under oppføring krav til at entreprenøren stiller en selvskyldnergaranti som sikkerhet for oppfyllelse…
-
Presisering av regelverket for oppføring av ny bolig - tidspunkt for garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12
Garantireglene i bustadoppføringslova § 12 er nå presisert. Tidspunktet for når entreprenøren skal stille garanti er nå klargjort. Les om de nye reglene her. Av: Advokat Nina Fodstad Skumsrud, juridisk avdeling i NEF Etter bustadoppføringslova § 12 skal en entreprenør som inngår avtale med en forbruker om oppføring av ny bolig, som hovedregel stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Fra 1. januar 2017 er…
-
Garanti etter bustadoppføringsloven og Brexit
NEF har den siste tiden fått flere henvendelser vedrørende garantier stilt etter bustadoppføringsloven § 12 og 47 av britiske foretak, og hvordan megler skal forholde seg til disse garantiene etter Brexit. Finansdepartementet har nå kommet med Forskrift om lovpålagte forsikringer mv. som er tegnet i britiske foretak og adgang til å yte forsikringstjenester mv. etter Det forente kongerike Storbritannia og Nord-Irlands (Storbritannia) uttreden fra…
-
Forbrukervennlig forslag om endringer i Bustadoppføringslova
Justis- og beredskapsdepartementet ønsker ikke å reduserer verken i garantitidens lengde eller garantiens størrelse ved til oppføring av nye boliger. I statsråd 1. desember fremmet Justis- og beredskapsdepartementet forslag om endring i Bustadoppføringslova (Prop. 27 L (2017-2018)). Departementet har, i tråd med NEFs høringssvar, valgt å ikke redusere verken i garantitidens lengde eller garantiens størrelse. Tidspunkt for garantistillelse I lovforslaget foreslås det enkelte endringer når det gjelder…
- Kommunale forskrifter etter konsesjonslovens paragraf 7
Etter lov av 28. november 2003 nr. 98 – Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv., kan konsesjonsfriheten settes ut av kraft for bebygd eiendom, ubebygd tomt og for nær slekt, se konsesjonslovens paragraf 7 jf. paragraf 4 første ledd nr. 2 og 4 og paragraf 5 første ledd nr. 1. Konsesjonsfrihet i kommuner som har en slik forskrift, dokumenteres med…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
- Digitale løsninger og treffsikker kommunikasjon i én pakke: – Skal gjøre meglerne bedre
- 7Analytics bygger verdens første økosystem for analyse og risikovurdering av naturfare
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Markant fall i antall førstegangskjøpere 13. august 2022
- Markant fall i antall førstegangskjøpere 13. august 2022
- Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig 13. august 2022
- Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig 13. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no