I en dom avsagt i februar i år åpner Høyesterett for prisavslag for mangler ved kjøp av nyoppført bolig selv om mangelen ikke medfører en reduksjon i boligens markedsverdi.
Av: Advokat Aurora Orlin og advokat/partner Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2018)
Saksforholdet – feilplassert enebolig
En boligkjøper inngikk i 2014 avtale med en boligutbygger om kjøp av en enebolig under oppføring. Under overtakelsesforretningen påpekte kjøper flere mangler ved eiendommen. En av manglene var at eneboligen var plassert lenger mot nordøst på tomta enn avtalt – ca. fire meter lenger øst og én meter lenger nord. En konsekvens av dette var at inngangspartiet måtte reduseres på grunn av kravet til avstand mellom bebyggelse og naboeiendom. I tillegg førte feilplasseringen til at kjøper ikke kunne utnyttet tomten som planlagt, samt økt innsyn mot og fra naboen.
Prisavslag som følge av redusert inngangsparti ble tilkjent i lagmannsretten, og var ikke en del av saken for Høyesterett. Spørsmålet for Høyesterett var om det på grunn av feilplasseringen av boligen forelå en verdireduksjon som ga rett til prisavslag etter bustadoppføringslova § 33 annet ledd annet punktum.
Når medfører en mangel «verdireduksjon»?
Partene var for Høyesterett enige om at feilplasseringen ikke påvirket eiendommens markedsverdi. Kjøperne viste imidlertid til andre ulemper som følge av plasseringen, blant annet mindre plass på inngangssiden som medførte at et område som ellers ville vært hage måtte brukes til innkjøring og parkering. Videre fikk kjøperne økt innsyn til og fra naboen i nord, noe også naboene hadde vært misfornøyde med, og som hadde vanskeliggjort naboforholdet.
Høyesteretts flertall tok utgangspunkt i bustadoppføringslova § 33 om prisavslag der boligeiendommen ikke er i samsvar med avtalen. Dersom mangelen ikke rettes, er utgangspunktet i § 33 at forbrukeren kan kreve prisavslag lik kostnadene for forbrukeren med å få mangelen rettet. Blir kostnadene ved retting urimelig høye i forhold til mangelens betydning for forbrukeren, skal prisavslaget være lik verdireduksjonen mangelen medfører, og ikke mindre enn hva utbygger eventuelt har spart ved ikke å levere mangelfritt.
I den aktuelle saken ble feilen først oppdaget etter at ringmur var montert og installasjoner gjort, og utbygger anslo at retting ville kostet minst 400 000 kroner. Kjøper gjorde ikke gjeldende at retting skulle skje, men krevde prisavslag. Det var ikke påvist at utbygger hadde spart noe ved å plassere huset annerledes. Kravet var dermed at prisavslaget skulle være lik den «verdireduksjonen» mangelen medførte.
Det springende punkt for Høyesterett var om ulemper som ikke reduserer eiendommens markedsverdi utgjør en «verdireduksjon» i bustadoppføringslovas forstand.
Førstvoterende i Høyesterett, som representerte flertallet på 3 dommere, fant at verken ordlyden eller forarbeidene stenger for å tillegge individuelle forhold betydning – selv om markedsverdien ikke påvirkes.
Videre viste førstvoterende til at andre nyere forbrukerlover – forbrukerkjøpsloven og håndverkertjenesteloven – åpner for utmåling av prisavslag selv om ytelsen ikke er objektivt mindre verdt. Etter førstvoterendes syn taler gode grunner for en tilsvarende regel i bustadoppføringslova der besparelsesregelen i § 33 ikke gir forbrukeren en passende kompensasjon.
Det ble vist til at uten en slik regel vil for eksempel bruk av feil type, men like verdifull, takstein ikke gi rett til prisavslag dersom feilen gjøres ved oppføring av et nytt hus, mens samme feil vil gi krav på prisavslag etter håndverkertjenesteloven hvis den begås når huset er ferdig bygget. Hensynet til at utbygger ikke skal kunne «slippe unna» prisavslag når det leveres en ytelse som avviker fra avtalen taler for at det skal gis prisavslag også for denne typen ulemper. Høyesterett peker på at dette særlig er aktuelt der feilen fra utbyggers side er et resultat av slurv eller bekvemmelighet.
Flertallet understreket at det er en forutsetning at det er tale om konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at kjøper vektlegger.
På denne bakgrunn fant Høyesterett at det skal fastsettes et skjønnsmessig prisavslag, og fant kjøpernes krav om prisavslag med kr 85 000 passende. Høyesteretts mindretall (2 dommere) mente individuelle forhold ikke skal vektlegges og at loven ikke åpner for prisavslag for subjektiv verdireduksjon. Mindretallet pekte også på det trolig er nokså sjelden at feil som fører til subjektiv verdireduksjon ikke samtidig fører til objektiv verdireduksjon – dvs. redusert markedsverdi. Ytterligere understreket mindretallet at løsningen flertallet åpnet for vil kunne virke konfliktskapende.
Hvor står vi nå?
Foreligger det avvik fra avtalen, er hovedregelen fremdeles at entreprenøren/utbygger har rett og plikt til retting av mangelen. Hvis mangelen ikke rettes, skal prisavslag som hovedregel settes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Er retting uforholdsmessig kostbart, og entreprenøren/utbygger ikke har hatt noen besparelse, vil kjøper nå kunne kreve prisavslag for konkrete ulemper som det fremstår plausibelt at kjøper vektlegger, selv om disse ikke gir seg utslag i boligens markedsverdi.
Selv om Høyesterett forlater den tradisjonelle læren om at reduksjon i markedsverdien er avgjørende for retten til prisavslag, deler vi mindretallets påpeking av at spørsmålet trolig sjelden vil komme på spissen. Ulempene saken gjaldt – avstand til naboen, innsyn utenfra og estetiske kvaliteter – er omstendigheter som gjerne vil gi utslag i markedsverdien, og som dermed uansett vil gi krav på prisavslag. Avgjørelsen vil derfor i utgangspunktet neppe få stor betydning. Likevel er vår erfaring allerede at boligkjøpere i økende grad bruker dommen som grunnlag for å fremsette, til tider nokså kreative, krav om «subjektivt prisavslag». Mindretallets bekymring om at resultatet vil virke konfliktskapende ser ut til å ha vært berettiget, og at dommen derfor kan få større praktisk betydning enn det rettslig sett er grunnlag for.
Om firmaet:
«Advokatfirmaet Hjort har høy anseelse og solid kompetanse innenfor alle forhold som gjelder fast eiendom. Våre advokater har omfattende erfaring med bistand innenfor kjøp/salg, utvikling, utleie og forvaltning av eiendom, og vi har ekspertise innenfor plan- og bygningsrett, tomtefeste, løsningsretter og servitutter mv. Vi kjenner utviklingen og har meget god bransjeforståelse. I tillegg til næringslivet og sentrale eiendomsaktører bistår vi det offentlige, eierseksjonssameier, borettslag og privatpersoner med alle typer eiendomsspørsmål. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirma og vi prosederer flere hundre saker hvert år.»
Se mer her.
