Ved omsetning av eiendom må megler som regel innfri eiendommens heftelser. Av grunnboken vil en finne oversikt over både avtalepant og utleggspant som må innfris for å oppnå heftelsesfri eiendom . En type pant som imidlertid ikke fremgår av grunnboken er legalpant. Legalpantet har rettsvern uten tinglysing og på bedre prioritet enn eksisterende heftelser.
Av: Chriss Bjorøy, partner/advokat Riisa & Co. Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2018
Legalpant kan derfor, avhengig av stiftelsesgrunnlaget og de faktiske forhold, kunne utgjøre en betydelig heftelse i eiendommen som i verste fall kan skape problemer for innfrielsen av øvrige heftelser og gjøre oppgjøret vanskelig eller umulig å gjennomføre .
Fastleggelse av legalpantets størrelse vil også ha betydning for medhjelpere ved tvangssalg for å avklare om dekningsprinsippet er oppfylt slik at tvangssalget kan gjennomføres .
Ved denne artikkelen vil det bli nærmere redegjort for hva legalpant er, hvilke krav som er sikret ved legalpant, og særlige problemstillinger knyttet til legalpantets størrelse herunder av renter og omkostninger.
Kort om legalpant
Et legalpant er en type pant som har rettsvern uten tinglysing og som derfor har prioritet foran andre heftelser i fast eiendom. Dette følger blant annet av panteloven § 6-1 (4) hvor det fremheves at «Panterett etter første til tredje ledd har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses», og hvor det under hvert enkelt legalpant i § 6-1 (1) – (3) fremgår at pantet har prioritet foran alle andre heftelser. Tilsvarende bestemmelse finner vi også i borettslagsloven § 5-20. Legalpantets særpreg er videre at grunnlaget for pantet følger direkte av lov, og ikke av avtale eller beslutning om tvangsinndrivelse.
I panteretten må en skille mellom selve panteretten og det underliggende krav som er sikret ved pantet. En panterett sikrer et krav som er etablert ved avtale eller på andre måter, men panteretten skaper vanligvis ikke et krav i seg selv .
Kravet som er sikret ved pantet kan derfor være lavere enn panterettens størrelse, men ikke høyere . Dette illustreres ved de såkalte gjorte obligasjoner hvor det krav som er sikret ved pantet kan være betydelig mindre enn selve panteretten, og hvor panteretten at på til kan være tom .
Det krav som er sikret ved pantet kalles for et pantekrav. Dette er altså det beløp eller det høyeste beløp som kan være sikret ved pantet.
For legalpant etableres imidlertid panterett for kravet så snart det underliggende krav er forfalt. Det er således en nær sammenheng mellom det underliggende kravets stiftelse og panteretten, og i de fleste tilfeller vil det underliggende krav og panteretten være samsvarende.
Et annet særpreg ved legalpant er også at det såkalte spesialitetsprinsippet i panteloven § 1-4 ikke gjelder . Dette betyr at pantekravet, i motsetning til avtalepant og utleggspant, ikke trenger å være bestemt angitt. Legalpantet har således i utg.pkt ingen øvre ramme, bortsett fra hvor dette følger av stiftelsesgrunnlaget jf. bla. legalpant i eierseksjonssameier og borettslag. Således foreligger en del særlige problemstillinger ved å avklare størrelsen på pantekravet.
Hvilke typer krav er sikret ved legalpant
Den viktigste hjemmelen for legalpant finner vi som nevnt innledningsvis i panteloven § 6-1. Her fremgår det for det første at «skattekrav…..om eigedomsskatt til kommunane»
er sikret ved legalpant jf. § 6-1 (1). Videre fremgår det av § 6-1 (2) at det også foreligger legalpanterett for «a) avfallsgebyr, b) feieavgift, og c) årsgebyr for vann og avløp»
Kommunene har altså lovbestemt panterett for forfalte krav på eiendomsskatt, og diverse kommunale gebyrer og avgifter.
Ytterligere følger det av § 6-3 (3) at det også gjelder legalpanterett for seksjonseierne i eierseksjonssameiers «krav på dekning av deres forpliktelser overfor sameiet, i samsvar med eierseksjonsloven3 § 31 første ledd»
Her er det verd å merke seg at seksjonseiernes legalpanterett står bak kommunens legalpanterett etter § 6-1 (1) og (2). Er det krav med legalpant etter både §§ 6-1 (1) – (2) og (3), vil altså de kommunale kravene få dekning først.
Et tilsvarende legalpant som i § 6-1 (3) finner vi i borettslagsloven § 5-20 (1). Legalpanteretten for borettslag finnes i borettslagsloven og ikke i panteloven fordi kap. 6 i panteloven gjelder pant i fast eiendom mens legalpantet i bl. § 5-20 gjelder pant i borettslagsandelen.
I tillegg inneholder panteloven kapitel 6 regler om legalpant i løsøre i § 6-2, og legalpant for boomkostninger ved konkurs i § 6-4. Disse vil ikke bli omtalt videre her, men en kan merke seg at legalpant for boomkostninger ved konkurs gjelder foran andre panteheftelser .
Nærmere om de forskjellige legalpantekravenes størrelse
Som angitt over er det ved legalpant nær sammenheng mellom panteretten og det krav som er sikret ved pantet. Uten et underliggende krav eksisterer ingen panterett, mens panteretten ikke strekker lengre enn det underliggende krav.
For krav som er sikret ved legalpant etter panteloven § 6-1 (1) og (2), vil pantekravet samsvare med de til enhver tid forfalte beløp. Størrelsen på disse krav, og dermed legalpanteretten, må derfor avklares ved at en får opplyst utestående beløp.
Imidlertid kan kravet, og dermed også legalpantet, endre seg når salgsprosessen går fremover. Siden krav som er nevnt i (1) og (2) typisk er krav som forfaller terminvis, vil kravet kunne øke dersom prosessen går over flere terminer. Således må en ha løpende kontroll på pantekravets størrelse, særlig hvor det går noe tid til overtagelse/oppgjør.
Bortsett fra dette inneholder ikke legalpantekravene i (1) og (2) noen beløpsmessig avgrensning, og de kan derfor i teorien bli betydelige. Dog begrenses kravene av panteloven § 6-3 hvor det fremgår at panteretten foreldes/faller bort dersom begjæring om tvangsdekning ikke er inngitt til namsmyndighetene innen 2 år etter at kravet skulle vært betalt . I høyden vil legalpantet således omfatte 2 år med utestående skatter/avgifter, og hvor utestående krav lengre tilbake må sikres ved ordinær tvangsinndrivelse.
For legalpantekrav i medhold av § 6-1 (3) og bl. § 5-20, er det imidlertid en maksimalbegrensning på 2 ganger folketrygdens grunnbeløp jf. Eisekl. § 31 og bl. § 5-20 (1). Legalpantekravet kan i disse tilfellene derfor ikke bli større enn denne grensen.
Også her foreligger en begrensning på 2 års utestående jf. Eisekl. § 31 annet ledd og bl. § 5-20 (3), på samme måte som i pl § 6-3. I tillegg gjelder for alle legalpantekrav at dersom tvangsdekning ikke blir begjært uten unødig opphold vil pantekravet alene av denne grunn kunne falle bort.
En problemstilling har vært om legalpantekravet ved tvangsinndrivelse er begrenset til kravets størrelse på det tidspunkt tvangsdekning blir besluttet, eller om legalpantet også omfatter forfalte felleskostnader mens tvangsdekning pågår. For eierseksjoner og borettslag er dette nå regulert i hhv. § 31 og § 5-20 hvor det fremgår at panteretten også omfatter krav som forfaller etter at tvangsdekning er besluttet, men før lovendringen i desember 2016 var dette uklart . Ved HR-2017-1129 ble det avklart at det også før endringen var gjeldende rett at legalpantet omfattet krav som forfalt etter besluttet tvangsdekning. Tilsvarende må også gjelde for de øvrige legalpantene.
I samme avgjørelse ble det også avklart at beløpsgrensen på 2 ganger grunnbeløpet var absolutt, og at legalpantekravet derfor ikke kunne overstige 2 ganger grunnbeløpet selv om tvangsdekningen tok lang tid og det dermed forfalt nye felleskostnader i tvangsdekningsperioden som medførte at det underliggende krav oversteg 2 ganger grunnbeløpet.
Renter og omkostninger
Et særskilt spørsmål som kan ha betydning for vurderingen av legalpantekravets størrelse, er om pantekravet også omfatter renter og omkostninger ved en evt. inndrivelse.
I panteloven er det ingenting som tyder på at bestemmelsen i § 1-5 om såkalte tilleggskrav ikke gjelder også for legalpant.
I avgjørelsen nevnt over, HR-2017-1129, legger Høyesterett til grunn nettopp at tilleggskrav i form av renter og omkostninger vil kunne kreves dekket i tillegg til legalpantekravets størrelse.
For legalpant for felleskostnader etter Eisekl. § 31 og bl. § 5-20, har det imidlertid vært uklart om slike tilleggskrav kunne komme i tillegg til maksimalgrensen på 2 ganger grunnbeløpet, eller om beløpsgrensen var absolutt.
I Rt. 2015 s. 1307 kom Høyesterett til at omkostninger kom i tillegg til beløpsgrensen fullt ut, men at renter kun kom i tillegg hvis de var påløpt etter besluttet tvangssalg. For renter som var påløpt før besluttet tvangssalg, måtte disse inkluderes i beløpsgrensen på 2 ganger grunnbeløpet slik at pantekravet ved besluttet tvangsdekning ikke kunne utgjøre mer enn 2 ganger grunnbeløpet ink. renter.
I HR-2017-1129 kom Høyesterett imidlertid til at renter og omkostninger av pantekravet måtte kunne dekkes i tillegg til beløpsgrensen, og hvor beløpsgrensen dermed bare gjaldt for utestående felleskostnadene og ikke for tilleggskrav uavhengig av når de var oppstått.
Høyesterett fastsatte også at det bare var felleskostnader som inngikk i beløpsgrensen på 2 G som det kunne kreves renter av, og at det ikke kunne kreves renter av renter som inngikk i legalpantekravet.
Avslutning
Som det fremgår kan beregning av legalpantekravenes størrelse være komplisert, men oversikt over slike krav er viktig for at megler skal kunne ha kontroll på at alle heftelser kan innfris. I verste fall kan konsekvensen av legalpantet være at heftelsene ikke kan innfris og at eiendomssalget ikke kan gjennomføres.
Beregning av legalpantekravets størrelse kan også ha betydning for om tvangssalg kan gjennomføres i og med dekningsprinsippet. I verste fall risikerer en at tvangssalget må heves fordi saksøkers krav ikke vil kunne oppnå dekning.
