Boligbud 3: Finn ut rett pris i området
Det er viktig for deg å sette deg godt inn i hva som er riktig pris på den boligen du ønsker å kjøpe. Når du leser annonsen for en bolig som svarer til din skriftlige behovsanalyse etter Boligbud 1 og Boligbud 2, så er det allerede for sent for deg å sjekke om selgers prisforventning er riktig. Du risikerer at visning- og budprosessen går fort. Derfor må du gjøre hjemmeleksen først.
Slik finner du rett pris
Tenk i tre trinn:
- Trinn 1 Hva er gjennomsnittlig boligpris i området?
- Trinn 2 Er boligen du skal se på verd over eller under gjennomsnittspris?
- Trinn 3 Er prisantydningen på det huset du skal se på riktig?
Trinn 1 Hva er gjennomsnittlig boligpris i området?
Det finnes flere gode kilder for å finne ut hva som er riktig pris på en bolig. Eiendom Norge utarbeider månedlig prisstatistikk over bruktboliger som er solgt i Norge. Se www.eiendomnorge.no.
Her kan du selv gå inn og sjekke konkret boligtype i konkret område. På denne måten vil du skaffe deg tilgang til helt ferske tall og dermed ha et godt utgangspunkt.
Vær oppmerksom på at boligprisene er regnet ut fra innredede boligrom, såkalte p-rom. (Se forklaring under Boligbud 1)
Bruk internett for alt det er verd nå. Det er flere kilder til å finne ut hva aktuelle boliger i et område faktisk blir solgt for. En måte er faktisk å ringe aktuelle meglere å spørre om hva konkrete hus ble solgt for. Som oftest får du svar på dette.
Følg med på FINN.NO for det området og for den boligtypen som er aktuell for deg.
Tips: Lag deg et Excel regneark og legg inn de boligene som annonseres til salgs, samt e-postadressen til megleren. Når boligen er solgt, så ringer du, eller sender e-post, til megleren og spør hva salgsprisen ble. Jeg kan love deg at dersom du legger litt innsats i å lære deg markedsprisene i området, så øker muligheten din til å gjøre en trygg bolighandel vesentlig.
Snart har du bygget opp ditt eget kartotek med reelle priser. Du er på god vei til å bli din egen ekspert.
Ikke glem å følge med på hjemmesidene til Norges Eiendomsmeglerforbund. Her finner du mange gode innspill.
Trinn 2 Er boligen du skal se på verd over eller under gjennomsnittspris?
Fra min tid i markedet vet jeg hvor lite som skal til av ”feil” før en bolig blir priset under gjennomsnittet, og hvor lite som skal til før den blir priset over snittet. Det er denne kunnskapen du nå skal prøve å få tak i.
Det vil derfor være nyttig å vite litt om hva som generelt sett trekker prisen ned og hva som trekker den opp på en konkret bolig, i forhold til ”gjennomsnittsprisen” i området.
Hva påvirker prisen?
Negativt:
- Stort vedlikeholdsbehov på kort sikt.
- Stort vedlikeholdsbehov på litt lengre sikt.
- Hva er det som trenger vedlikehold? (Er det bare generell oppussing du kan gjøre selv, eller er det kjøkken og bad som er mye dyrere enn andre rom).
- Er det trafikale forhold som trekker prisen ned (kø, bråk, farlig skolevei)?
- Er det andre forhold ved beliggenheten som trekker ned (nærhet til støyende næringsvirksomhet)?
- For leilighet: Restaurant med uterøyking og bråk rett under terrassen?
- Er det risiko for at det kan bygges høyblokk som tar utsikten?
- Dårlige solforhold? (Det finnes «apper» som viser solforholdene der du står.)
- Er det vanskelige naboforhold?
Positivt:
- Boligen er i god stand med lite vedlikeholdsbehov.
- Kjøkken, bad og vaskerom er renovert av fagfolk.
- Gode trafikale løsninger (god adkomst med bil, trygg skolevei, lite støy).
- Liten risiko for endringer i nabolaget av negativ art.
- Gode naboforhold.
- Gode solforhold.
- Garasje
- Terrasse
Analysen av forhold som vil trekke ”gjennomsnittsprisen” opp eller ned er ingen eksakt vitenskap, men når du studerer priser i aktuelle områder, vil du fort se at mye av det som er nevnt ovenfor er ”allmenngyldig”.
Bedøm sannsynlig pris på huset du skal se på
Trinn 3 Er prisantydningen på det huset du skal se på riktig?
Nå har tiden kommet for å begynne å gå på visninger.
Nå klarer du å gjøre deg opp en kvalifisert mening om gjennomsnittsprisen for den boligen du ønsker å kjøpe ved å gange opp antall m2 p-rom med gjennomsnittsprisen. (Glem nå ikke at fellesgjelden må legges til prisantydningen for andelsleiligheter).
Nå klarer du å gjøre deg opp en mening om den aktuelle boligen er verd mer eller mindre enn gjennomsnittet. Snittprisen blir som oftest for lav for de beste boligene og for høy for de dårligste.
Da har du altså kunnskapen som skal til for å mene noe selvstendig om prisantydningen fra megleren er realistisk eller ikke. Og du vet ikke minst om boligen kan være verd mer eller mindre enn prisantydningen for deg.
Dette gir deg en trygghet for at du tenker og handler riktig, som du får bruk for når budrunden starter.
