Er det en søknadspliktig bruksendring å ta i bruk hobbyrom som for eksempel soverom, stue, eller kontor? Er det forskjell på hobbyrom i nye og eldre hus, dvs. har hobbyrom alltid vært «hoveddel»?
Den 23. oktober sendte NEF følgende henvendelse til Direktoratet for byggkvalitet.
«NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere. Som kjent har eiendomsmeglere utstrakte plikter som uhildet mellommann ved omsetning av fast eiendom. Både selgers og kjøpers interesser skal ivaretas. Avklaring om eventuelle lovlighetsavvik er blant pliktene.
Ikke sjelden finner man at det er rom som i opprinnelig byggesak er godkjent som «hobbyrom», men som brukes som f eks soverom eller stue. I forlengelsen av det oppstår spørsmålet om det er en søknadspliktig bruksendring.
Ved utfylling av DIBKs veileder om søknadsplikt ved bruksendring, er svaret at hobbyrom er del av boligens hoveddel, og at bruksendringen som sådan ikke er søknadspliktig.
Vårt spørsmål er om dette kan legges til grunn også for tiltak av eldre dato? Vi forstår det slik at hobbyrom i tidligere tider ofte var «rå rom», mer som kjellerboder enn hva man i dag legger i «hobbyrom» – som i dag gjerne har like kvaliteter som andre oppholdsrom.
Har dere noen føringer på dette? Er det i tilfelle noen årstall som kan settes som skjæringstidspunkt, eller har «hobbyrom» alltid vært betraktet som nå?»
Vi fikk nylig følgende svar fra Direktoratet for byggkvalitet:
Spørsmål om «hobbyrom» – har det alltid vært «hoveddel»?
Vi viser til spørsmålet du sendte 23. oktober 2023, der du spør om hobbyrom som hoveddel, og hvordan det skal forstås i eldre boliger som har hobbyrom i kjeller som i dag kanskje er tatt i bruk til stue og soverom.
Rombenevnelsen «hobbyrom» er omtalt som hoveddel i vår veiviser for bruksendring, og også som rom for varig opphold i en tolkningsuttalelse fra departementet (se fotnote). Hvorvidt det kan legges til grunn at hobbyrom er godkjent som rom for varig opphold i alle eldre boliger, må vurderes i den konkrete saken. Vi er for eksempel kjent med at det i noen eldre byggesaker ble godkjent hobbyrom eller peisestue i kjeller, men at det i approbasjonen/tillatelsen står at ingen rom i kjeller er tillatt brukt til varig opphold. Ofte må tegninger og tillatelse ses i sammenheng.
Departementet har også gitt en annen tolkningsuttalelse om at endret bruk fra hoveddel til hoveddel også kan være søknadspliktig. Utgangspunktet er at bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller motsatt er søknadspliktig etter byggesaksforskriften (SAK10) § 2-1 bokstav c. Ut fra det departementet skriver i uttalelsen, kan det være tilfeller der et rom som er betegnet som hoveddel tas i bruk til et annet type rom som også er betegnet som hoveddel – men som kan være en søknadspliktig endring etter SAK10 § 2-1 bokstav a eller b. Det vil være en konkret vurdering av om denne endringen er søknadspliktig. Det kan legges vekt på om den påtenkte bruken av rommet kan påvirke de hensyn som skal ivaretas av plan- og bygningsloven. Er den nye bruken i samsvar med krav om ventilasjon, dagslys eller rømningsveier?
Det er med andre ord ikke et klart svar på spørsmålet ditt om alle eldre hobbyrom kan tas i bruk til soverom uten søknad. Det kan derfor ikke settes et klart skjæringstidspunkt for når de eldre hobbyrommene regnes som hoveddel og ikke.
Med hilsen
Direktoratet for byggkvalitet
