Bustadoppføringslova regulerer avtaler mellom selger (entreprenør) og forbruker om oppføring av ny bolig eller fritidsbolig. Loven gjelder også der avtalen omfatter tomten jf. lovens § 1 b.
Finanstilsynet har som kjent i rundskriv 14/2009 uttalt at det vil være i strid med kravet i eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk å tilrettelegge for avtaleforhold som strider mot ufravikelig lovgivning. Bakgrunnen for rundskrivet var at Finanstilsynet opplevde at oppdragsgiver (selger) i mange tilfeller ønsket at megler la til rette for en oppsplitting av avtalen, slik at tomten og boligoppføringen ble solgt hver for seg. I disse tilfellene var tanken at tomten skulle selges etter avhendingsloven, mens byggekontrakten skulle reguleres av bustadoppføringslova.
I rundskrivet presiseres det derfor at det må gjøres en konkret vurdering av om avtalen reelt sett omfatter tomten eller ikke. Der det blir inngått to separate avtaler med samme selger for tomten og bygget, faller altså som nevnt, hele avtaleforholdet inn under bustadoppføringslova.
NEF har blitt kjent med at Standard Norge har utarbeidet to nye byggblanketter, hhv. Byggblankett 3429 A:2023 – Bustadoppføringslova – Kontrakt om rett til tomt med byggeklausul for bolig eller fritidsbolig og Byggblankett 3429 B:2023 – Bustadoppføringslova – Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul.
Blankettene skal benyttes dersom entreprenør/bortfester av tomten skal utføre byggearbeidene på tomten senere. I motsetning til problemstillingen i rundskrivet reguleres begge blankettene av bustadoppføringslova.
Finanstilsynet har i brev av 13. november 2023 uttalt seg om betydning av de nye blankettene. I brevet skriver Finanstilsynet følgende:
«Det er opplyst at det noen ganger er samme selger på tomt og bygg. I slike tilfeller faller hele avtalen inn under boligoppføringsloven som en samlet prosjektkontrakt, selv om avtalen er inngått på to separate kontrakter. Oppgjørsmeglerforetaket har i slike tilfeller de samme plikter som om det hadde hatt oppgjøret på et salg etter boligoppføringsloven § 1 første ledd bokstav b), inngått på én kontrakt, se jf. blant annet Finanstilsynets rundskriv 7/2014 punkt 3.4. Eiendomsmeglingsforetaket må påse at den inngåtte avtalen er i tråd med boligoppføringslovens regler.»
Dette innebærer at megler, herunder oppgjørsmegler, plikter å følge opp både avtalen knyttet til tomteoverdragelsen og den fremtidige avtalen om oppføring av boligen/fritidsboligen dersom det er samme selger i kontrakt A og B. I dette ligger også at megler/oppgjørsmegler må påse at begge avtalene er i tråd med bustadoppføringslova.
Du finner brevet i sin helhet her:
Det bemerkes at det følger av blankett 3429 A:2023 pkt. 2.1 at det skal fremgå hvem kjøper er forpliktet til å inngå kontrakt om oppføring av bolig/fritidsbolig med. Det vil derfor være mulig for megler å undersøke hvem som skal være kjøpers kontraktspart i kontrakt nr. 2 selv om kontrakt nr. 2 ikke skulle være skrevet, og/eller ikke megler får denne fremlagt.
For det tilfelle at det ikke skulle være samme selger i kontakt nr. 2 som i kontrakt nr. 1, må megler undersøke om det i realiteten er snakk om to ulike selgere, eller om det er et proformaarrangement, ref. rundskriv 14/2009. Dersom det rent faktisk er to ulike selger, vil det imidlertid være på sin plass å stille spørsmål ved hvorfor man da har benyttet disse blankettene all den tid blankettene skal benyttes når selger (entreprenøren) er samme part i begge kontraktene. Når det er sagt, dersom det reelt sett er to ulike selgere, vil megler bare kunne håndtere oppgjøret på tomtekontrakten, og ikke på byggekontraktene, ref. også rundskriv 14/2009.
