Innlegg: Kan vi planlegge oss til et bærekraftig boligmarked?

16. juni arrangerte Finansdepartementet og Kommunal- og moderniseringsdepartementet seminar om boligmarkedet. Tema var «Boligmarkedet i kjølvannet av pandemien» og Carl O. Geving representerte NEF ved blant annet å legge fram ferske tall om førstegangskjøpere, sekundærboliger og samkjøperindeksen. I tillegg var det innledninger av finansminister Jan Tore Sanner, kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup og andre sentrale personer med god innsikt om boligmarkedet.

Se hele seminaret på regjeringens sider her.

Innlegg til Carl O. Geving: Kan vi planlegge oss til et bærekraftig boligmarked?

Vil jeg svare et klart ja!

I begrepet «bærekraftig boligmarked» vil jeg legge parametere som:

• Boligtilbud og etterspørsel
• Prisnivå og kjøpekraft
• Eierandel og bokvalitet
• Gjeldsgrad og gjeldsbetjeningsevne

Har vi et bærekraftig boligmarked i dag?

Vel, den motsykliske trenden under pandemien har overrasket mange. Rask og sterk prisvekst skaper bekymring, særlig for de som står utenfor boligmarkedet, men også for den finansielle sårbarheten til de som er innenfor.

Men det er lett å glemme hvilken gjennomslagskraft renten har. For 30 år siden var det ikke uvanlig med boliglånsrenter opp mot 20 prosent, i dag er det ikke uvanlig med boliglånsrenter ned mot 1,5 prosent. Selv om husholdningens realinntektsøkning har vært sterk siden 90-tallet, er fallet i rentebelastning den viktigste forklaringen på dagens boligprisnivå. Husholdningene er i stand til å betjene høyere lån, og boligprisene henger nært sammen med utviklingen i husholdningenes gjeld.

Det er bare utlånsforskriften som setter klare tak for hvor mye man kan låne. Og tross at gjeldsgraden er historisk høy, tilsier utlånsreglene og stresstesting at utviklingen i husholdningenes gjeld er bærekraftig. Dog hviler dette på en forutsetning om at renteutviklingen ikke avviker vesentlig fra sentralbankens prognoser.  

Det er imidlertid store forskjeller på by og land. Siden 1993 har boligprisene steget i takt med fallende renter og økende sysselsetting som har bidratt til å øke etterspørselen etter boliger. Flere arbeids- og studieplasser har blitt lokalisert til storbyene, og ungdom og innvandrere har i stor grad bosatt seg der. Oslo har alene hatt en befolkningsvekst på 224,000 til knappe 700,000 innbyggere. Det er en vekst på 47 prosent. Resultatet er et stort press på boligmarkedene i storbyområdene, og spesielt i Oslo. Og de lave lånerentene har fått fullt gjennomslag i de pressede markedene.

For å møte denne etterspørselsveksten burde det blitt bygget enda flere boliger over tid. Dette har ikke skjedd i tilstrekkelig grad. Boligbyggingen har gått i rykk og napp. Konsekvensene har vært at forskjellene i boligpriser mellom storbyområder og resten av landet har blitt større, og svingningene i boligbygging og boligpriser har vært tydeligst i Oslo. Derfor har det også vært nødvendig å skjerpe utlånsreguleringen, med særlig strenge regler for Oslo for å ta toppen av den sterke pris- og gjeldsveksten.

Unntaket blant de store byene finner vi i Stavanger, som illustrerer betydningen av befolkningsutvikling. Stavanger hadde sterk vekst i sysselsetting og landets høyeste boligprisvekst fram til oljekrisen i 2014. Så ble byen rammet av et omfattende strukturelt skift i oljeindustrien, sysselsettingen falt og etterspørselen etter boliger falt.

I dag er realprisene på stavangerboliger lavere enn sommeren 2014.

Tilbake til de voksende utfordringene i storbyene siden 90-tallet. Som følge av at flere tar høyere utdanning og at barnefødslene er blitt utsatt, har ungdomsfasen blitt lengre. Sammen med et økende innslag av oppløste parforhold bidrar dette i utgangspunktet til å øke antallet mindre husholdninger over tid. I Oslo består nær halvparten av husholdningene av en person. Prisstigningen på eide boliger har dermed vært spesielt sterk for de mindre boligene, som vanligvis etterspørres av boligetablerende og andre med svak økonomi. Størst har prisstigningen vært i Oslo-området, dette gjelder også for leie av boliger.

Hvordan har så denne utviklingen påvirket eierandelen i det norske boligmarkedet?

82 prosent av nordmenn bor i en bolig som husholdningen eier, og de aller fleste bor godt. Denne høye andelen har i følge SSB vært ganske stabil siden 90-tallet, til tross for en relativt sterk prisvekst i perioden.

Likefullt er den norske eierlinjen under et visst press i områder av landet hvor boligprisene har steget mye. Dette har imidlertid flere forklaringer. Tall fra SSBs Levekårsundersøkelse viser at unge i Norge flytter hjemmefra tidligere enn i andre europeiske land, og de eier i større grad egen bolig. Men tallene tyder også på at andelen unge som eier sin egen bolig i storbyene har falt noe etter finanskrisen og fram til 2017. Dette er tydeligst for lavinntektshusholdninger bosatt i de største byene, og her er innvandrere overrepresentert.

Oslo er den klart største innvandrerkommunen i Norge. Fra 2000 til 2021 har andelen innvandrere og norskfødte med innvandrerforeldre økt fra 19 til 34 prosent av Oslos befolkning. Eierandelen blant innvandrere er 60,4 prosent mot 86,9 prosent i befolkningen for øvrig. Barn av innvandrere adopterer den norske eierlinjen, men det tar tid å bygge egenkapital til boligkjøp i et marked preget av høye priser og strenge krav til betjeningsevne. Utfordringene forsterkes av at Oslos kvadratmeterpriser er nesten dobbelt så høye som i landet for øvrig. Mange unge får hjelp av foreldre til å komme inn i boligmarkedet, mens barn av innvandrere oftere kommer fra lavinntektshusholdninger som ikke har mulighet til å hjelpe barna økonomisk.

Det er altså klart at lavinntektsgrupper møter utfordringer i boligmarkedet. Eierandelen blant innvandrere har falt de senere årene, og dette henger særlig sammen med den relativt sterke innvandringen   fra tidligere Øst-Europa.

Noen aktører hevder at stadig flere med vanlige inntekter står utenfor eiemarkedet. Men er det riktig?

NEF og Ambita i samarbeid med Samfunnsøkonomisk analyse forsøker å besvare dette spørsmålet gjennom løpende statistikker og analyser. Vi har nylig publisert analyser per første kvartal 2021. Disse viser at:

Antallet førstegangskjøpere økte klart de aller fleste steder i landet det siste året. Så langt har lave renter mer enn oppveiet de negative følgene av korona-pandemien for førstegangskjøperne. Fjorårets 3. kvartal er det sterkeste tredjekvartalet vi har registrert, og vi må tilbake til 2011 for å finne et år med flere førstegangskjøpere enn i 2020. Den sterke utviklingen har fortsatt inn i 2021.

Gjennomsnittsalderen for førstegangskjøpere har falt fra 28,3 år i 2008 til 27,8 år i 2020. Mange unge er flinke til å spare og utnytter det lave rentenivået. Samtidig viser tall fra SSB i 2018 at nesten 40 prosent i aldersgruppen 20-39 år får foreldrehjelp i form av gave, arv, lån eller kausjon.

I tillegg viser Samkjøperindeksen at mange tilpasser seg når prisene stiger mye, ved å kjøpe sammen med venner, søsken eller foreldre. Dette ser vi tydeligst i Oslo.

Sekundærboligandelen har falt sammenhengende siden toppen sommeren 2019. Nedgangen er klar både i de fleste byene og i landet som helhet. Og den er tydeligst i Oslo, og i årets første kvartal registrerer vi der den laveste sekundærboligandelen i hele perioden vi har data for, det vil si siden slutten av 2013. Ferdigstilling av mange nye boliger, strengere egenkapitalkrav ved kjøp av sekundærbolig i Oslo, hardere formuesbeskatning av sekundærbolig enn aksjer, et svekket utleiemarked under pandemien er faktorer som synes å dempe etterspørselen etter sekundærboliger. I lys av at osloprisene har korrigert ned de siste tre månedene, og forventes å falle noe mer, tror vi ikke investorene vil komme sterkt tilbake med det første.

Faktum er altså: Ikke siden 2011 har flere unge klart å sikre seg sin første bolig, og trenden er sterkest i Oslo. Andelen førstegangskjøpere av befolkningen øker, de har gjennom årene blitt litt yngre, og andelen sekundærboliger faller.

Da er spørsmålet: Hva kan vi gjøre for å opprettholde et sundt og bærekraftig boligmarked, med en stabilt høy eierandel?

Aller først tror jeg at vi må erkjenne følgende:

• Unge vil gjerne bo sentralt med kollektiv-adkomst til studier, arbeidsplass, venner og urbane fasiliteter.
• Eldre er en voksende befolkningsgruppe som gjerne vil bo sentralt i mindre og lettstelte boliger
• Arbeidsinnvandrere vil bo rimelig, så nært arbeidsstedet som mulig
• Økt antall studenter og innvandrere har bidratt til økt press i byene
• I Oslo er presset forsterket siden 2007, av et forbud mot å bygge små boliger
• Likevel klarer unge i stor grad å finne en vei inn i boligmarkedet, men mange trenger hjelp fra foreldre
• Unge som ikke har foreldrehjelp strever mer med på komme inn i oslomarkedet, selv om de har god gjeldsbetjeningsevne.
• Terskelen til boligmarkedet er høyest for lavinntektshusholdninger i Oslo. Innvandrere er klart overrepresentert blant disse.

Det er alltid flere veier til mål, men spørsmålet er: Hvilke tiltak er mest effektive for å sikre et bærekraftig boligmarked?

• Den viktigste faktoren er at det bygges nok boliger av en standard, størrelse og pris som møter etterspørselen i pressområdene.
• Viktige barrierer er tomtetilgang, tomtekostnader, planprosesser, saksbehandlingstid, arealutnyttelse, boligstørrelser, byggekostnader
• Det bør satses tungt på infrastruktur som åpner opp flere attraktive boområder i randsonen av storbyene, med god kommunikasjon inn til bysentraene.
• Dette gjelder særlig Oslo-regionen som har høyt befolkningstrykk, og det aktualiseres i lys av erfaringene fra pandemien  
• Presskommunene bør styre etter måltall som bidrar til en jevnere regulerings- og byggetakt over tid
• Presskommunene bør legge til rette for:
  • flere små boliger til en pris og kvalitet som møter etterspørselen fra enmannshusholdninger
  • nye bo-konsepter som kombinerer mindre boenheter med gode fellesløsninger til en moderat inngangsspris
• Det bør åpnes for at førstegangskjøpere med høy betjeningsevne får unntak fra egenkapitalkravet, ved rentebinding eller en annen form for forsikring mot renteøkning.
  • Dermed vil flere klare seg uten foreldrehjelp.
• Sparerammene i BSU-ordningen bør utvides for de som ennå ikke har kjøpt sin første bolig.