Til KDD v/ avdelingsdirektør i BOBY Karen Marie Glad,
Jeg viser til møte den 11. oktober med daværende statssekretær Anti og tre medarbeidere vedr endringene i avhendingsloven og erfaringer hittil. Behov for endringer/ justeringer i forskriften til avhendingsloven var også noe berørt. I tillegg til Norges Eiendomsmeglerforbund deltok Huseierne og Norsk Takst i møtet.
Som departementet er kjent med er har Standard Norge nylig vedtatt ny arealstandard, NS3940:2023.
Denne trer i kraft ved utgivelsen som er snarlig forestående. For boliger er det bestemt en overgangsordning som følger av tillegg D i standarden hvor 31.12. er skjæringstidspunktet.
Ifølge informasjon fra Standard Norge kan utgivelsen skje «når som helst», trolig i dag eller en av de nærmeste dagene.
I den nye arealstandarden fjernes arealbegrepene P-rom og S-rom.
Forskrift til avhendingsloven § 2- 20 lyder nå:
§ 2-20.Oppmåling av areal
Den bygningssakkyndige skal måle boligens bruksareal (BRA), i samsvar med den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for areal- og volumberegning av bygninger. Den bygningssakkyndige skal oppgi det totale bruksarealet, og fordelingen mellom primærdel (P-ROM) og sekundærdel (S-ROM).
At det er motstrid mellom forskriftens § 2-20 annen setning og ny bransjestandard for areal- og volumberegning av bolig er kjent for departementet.
Problemet kan løses ved at annen setning i forskriftens § 2-20 strykes.
I samtale med Norsk Takst v/ advokat Camilla Brekke i dag, forsto jeg det slik at departementet ikke vil ta initiativ til endring av forskriften på dette punktet i nærmeste fremtid.
Dette er etter Norges Eiendomsmeglerforbunds oppfatning svært uheldig da dette er en regel av sentral betydning i boligomsetningen og den berører forbrukere i stor grad.
Konsekvensen av at forskriften til avhendingsloven, dens § 2-20 annen setning blir stående i forskriften, er at det oppstår tvil om arealmåling av bolig må skje etter både gammel og ny arealstandard.
Arealbegrepene som forskriftens § 2-20 annen setning henviser til, eksisterer ikke i den nye bransjestandarden, NS3930:2023.
Som følge av denne situasjonen håper vi KDD vil prioritere behovet for å justere forskriften.
Dersom det ikke kan påregnes en forskriftsendring med det første, altså innen ikrafttredelse av boligdelen i NS3940:2023 (dvs dens tillegg A), er det nødvendig med en klar tolkningsuttalelse fra departementet om hvordan profesjonene som er involvert i boligomsetningen skal forholde seg til bestemmelsen og hvilken informasjon som skal gis forbrukere i bolighandelen.
Vårt syn på tolkningen av § 2-20:
Hensynet til sammenhengen i forskriftsbestemmelsen tilsier at vedtakelsen av ny bransjestandard for arealmåling, innebærer at § 20-2 annen setning uansett må tolkes bort dersom forskriften ikke endres ettersom arealbegrepene som forskriftens § 2-20 annen setning henviser til (P-rom og S-rom), ikke eksisterer i NS3940:2023 (ny gjeldende bransjestandard).
Annen setning i forskriftsbestemmelsen foreskriver altså informasjon om arealkategorier som ikke eksisterer i ny bransjestandard.
Konsekvensen av at forskriften skulle tas på ordet slik den lyder, er at arealer måles etter både gammel og ny bransjestandard, og at forbrukere presenteres for «dobbelt sett» med arealopplysninger. Det vil være vanskelig for både forbrukere og profesjonelle å forholde seg til dette. I tillegg vil det ha en kostnadskonsekvens for forbrukere.
Det kan stilles spørsmål om det ved markedsføring av bolig da er praktisk mulig å presentere arealopplysninger på en måte som er i tråd med markedsføringslovens krav til at opplysninger ikke skal være villedende. Det er således et spørsmål om videreføring av forskiftebestemmelsen (§ 2-20 annen setning), vil resultere i motstrid med markedsføringsloven, med det resultat at forskriftsbestemmelsen må vike for lov.
Da dette er en sak av stor betydning for både bransjeaktører og forbrukere, tillater vi oss på det strekeste å anmode departementet om å prioritere denne saken.
Dersom det ikke kan påregnes en endring av forskriften, er det av stor betydning at departementet redegjør for hvordan forskriftens § 2-20 annen setning skal forstås.
Hvis det er behov for ytterligere informasjon eller ønske om å diskutere saken, ber jeg om å bli kontaktet.
Med vennlig hilsen
Silje N. Andresen
Advokat MNA, juridisk direktør
Norges Eiendomsmeglerforbund
