Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Næringsmeglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Næringsmeglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene. Hvordan foregår revisjonsarbeidet? Vi har fått mange gode…
Utbygging av nye arealer og nødvendig infrastruktur – rettigheter til vei, vann og avløp
- Av: Redaksjonen
- 9. april 2021
- Fagstoff, Forsidenytt, Nyheter

I en tid hvor det bygges stadig flere boliger, er rettigheter til blant annet vei, vann og avløp essensielt. Hva gjør man dersom naboen ikke vil inngå en avtale om slike rettigheter for utbyggingsområdet?
Av: Senioradvokat Lars-Henrik Windhaug, senioradvokat Kitty Moss Sørensen og senioradvokat Tine Granlund – alle tilknyttet Codex Advokat – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2021)



Det er flere veier for utbygger frem til målet, og et felles nøkkelord er ekspropriasjon, eller grunnerverv. Ekspropriasjon er tvangsavståelse av grunn eller rettigheter, og kan bare skje med hjemmel i lov. Den som eksproprierer kan være det offentlige eller private, men det er forskjellige lover som hjemler muligheten til ekspropriasjon for det offentlige og private.
Felles for dem er at en ekspropriasjon må være tvilløst mer til gagn enn til skade; fordelene må med andre ord være større enn ulempene. Felles er også at den det eksproprieres fra skal ha full erstatning for det økonomiske tapet. Ekspropriasjonen skal ellers kun skje så langt det er nødvendig for å gjennomføre det planlagte tiltaket.
Felles for ekspropriasjonsreglene er videre at dersom partene ikke blir enige i en minnelig avtale, må den som eksproprierer dekke grunneierens nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand i skjønnsretten (førsteinstans).
Ekspropriasjon til vann- og avløpsanlegg, oreigningsloven § 2 nr. 47
Oreigningsloven § 2 nr. 47 gir hjemmel til ekspropriasjon til vannforsyning og avløp, inkludert rett til å legge ledning eller grøft på annen manns eiendom. Det eksproprieres ikke nødvendigvis eiendomsrett til et areal, men en rett til å ha liggende nødvendige innretninger for å sikre vannforsyning og avløp.
Det er et vilkår for ekspropriasjon at det foreligger slike fordeler som oppveier de ulempene grunneier påføres ved ervervet. Det skal foretas en bred interesseavveining ved vurderingen av partenes fordeler og ulemper ved tiltaket, der skade og vinning må vurderes i forhold til hverandre. Generelt er det slik at fordelen av tiltaket for samfunnet som sådan ofte gjør det lettere for offentlige aktører å sannsynliggjøre overvekt av fordeler for grunnerverv, enn det ofte vil være for private parter som anmoder om slikt samtykke.
I utgangspunktet vil forhold hos partene som berøres av tiltaket være relevante i vurderingen av om det foreligger større fordel enn ulempe. Det følger imidlertid av juridisk teori at individuelle forhold på tiltakshavers side ikke skal hensyntas med mindre disse er i samsvar med samfunnsinteressen. Dette i motsetning til forhold på grunneiers side – der kan alle ulemper og mothensyn være relevante ved vurderingen.
Dersom samtykke innvilges, skal grunneieren ha «vederlag» for avståelsen. Grunneier skal ha erstattet sitt økonomiske tap som følge av inngrepet, og skal dermed ikke tjene på avståelsen.
En gitt tillatelse innebærer ikke en plikt for tiltakshaver til å gjennomføre tiltaket. Rådighet til arealene gis normalt heller ikke før erstatningen er fastsatt og utbetalt grunneier. I noen tilfeller kan det søkes om samtykke til å tiltre arealene på et tidligere tidspunkt etter oreigningsloven § 25. Dette er særlig praktisk i de tilfeller der det foreligger tidsnød, for eksempel ved gjennomføring av utviklingsprosjekter. Vilkårene er strenge dersom det søkes før det er begjært skjønn.
Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan – plan- og bygningsloven § 16-2
Reguleringsplaner er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som skal gjennomføre det kommunen har vedtatt i kommuneplanen ved å angi bruk, vern og utforming av arealer. Planen skal bidra til realiseringen av kommunens målsetninger for utvikling i kommunen. Reguleringsplaner kan utarbeides av private eller av kommunen, men det er kommunestyret som vedtar planen. Kommunen må foreta en vurdering av ulike hensyn som taler for og mot ulik bruk av arealene.
Reguleringsplaner angir fremtidig arealbruk i kommunen. Planene gjør ikke eksisterende tiltak som er i strid med planen ulovlig, men gir retningslinjer for endret, fremtidig bruk. Etter plan- og bygningsloven § 12-4 har reguleringsplanen direkte rettsvirkning for både privatpersoner og offentlige myndigheter. Planen er bindende for kommunens virksomhet, og gjelder helt frem til kommunen endrer eller lager ny reguleringsplan.
Dersom areal i en reguleringsplan avsettes til for eksempel offentlig vei, kan det tenkes at grunneier motsetter seg grunnavståelsen fordi det strider mot egne planer. Et annet scenario kan være at et areal avsettes til leke- og uteoppholdsareal som en del av rekkefølgebestemmelser for å sikre en bestemt utbyggingstakt og form. Dersom grunneier ikke ønsker å inngå avtale med kommunen eller utbygger, kan det være et forsinkende moment for gjennomføring av reguleringsplan. Plan- og bygningsloven § 16-2 har regler om at kommunestyret kan vedta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan.
Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan må skje innen 10 år etter at planen er kunngjort. Et eksempel på bruk av bestemmelsen er et vedtak av 22. mai 2019 fra Lørenskog kommunestyre. Kommunen hadde med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2 fattet vedtak om ekspropriasjon av bruksrett til fordel for allmennheten over to grunneiendommer. Ekspropriasjonsvedtaket ble fattet for å gjennomføre reguleringsplan for etablering av et turdrag/adkomstvei til marka. Et annet eksempel er hvor en privat utbygger har utarbeidet reguleringsplanen og trenger adkomstvei til et nytt boligområde. Også her kan kommunestyret vedta ekspropriasjon av areal til adkomstvei. Staten har etter plan- og bygningsloven § 16-2 annet ledd ekspropriasjonsadgang på lik linje med kommunene.
Privat ekspropriasjon av vei, vegloven § 53
Utbygging av nye områder krever at det foreligger adkomstrett til de nye tomtene. Selv om det normalt foreligger reguleringsplaner som er nyere enn 10 år, og kommunen i prinsippet kan vedta ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2, er det ikke alltid kommunen ønsker å ta del i en utbygging. Utbygger har da mulighet til å ekspropriere areal eller rett til privat vei med hjemmel i vegloven § 53.
Vegloven § 53 hjemler både ren ekspropriasjon av privat vei, men også innpåkjøp på eksisterende vei.
Ekspropriasjon av rett til privat vei etter vegloven § 53 er ekspropriasjon av grunn til vei som ikke eksisterer fra før, som eksempelvis innebærer en praktisk løsning for utbygger av nye boligfelt eller hytteområder, hvor all infrastruktur må etableres.
Vilkårene for ekspropriasjon etter vegloven, er de samme som for ordinær ekspropriasjon, nemlig at tiltaket må være klart mer til gagn enn til skade. Med mindre en foreliggende reguleringsplan er utdatert, vil denne stort sett anses styrende for hva som anses å være til gagn i helhetsvurderingen som må gjøres.
Den som avstår grunn til privat vei skal ha full erstatning for sitt økonomiske tap, jf. Grunnloven § 105. Dersom veien følger av reguleringsplan, er det arealets påregnelige bruk som er styrende for erstatningsfastsettelsen, i tråd med gjeldende rettspraksis. Altså, hva ville arealet vært brukt til hvis man tenker veien bort. Dersom arealene som erverves i utgangspunktet er bebyggbare, skal de erstattes med en utjevnet strøkspris. Dersom arealene etter sin art ikke er bebyggbare, skal de ikke det.
Ekspropriasjon av grunn til vei etter vegloven § 53 følger reglene i skjønnsprosessloven, både hva gjelder saksbehandling og sakskostnader.
Selv om veiarealet i reguleringsplan er avsatt til offentlig formål, og både vei og veigrunn skal overtas av det offentlige, vil utbygger kunne ekspropriere rett til vei etter vegloven § 53. Det er i rettspraksis fastslått at en vei som ikke er bygget, ikke kan være åpen for allmenn ferdsel, og dermed ikke være offentlig vei. Definisjonene av offentlig og privat vei i vegloven § 1 er avgjørende.
Innpåkjøp etter vegloven § 53 er et ekspropriasjonsrettslig inngrep, hvor det betales for å få rett til å bruke eksisterende vei. Dette er særlig vanlig i utbyggingsprosjekter, både boligprosjekter og hytteprosjekter hvor det fra før er opparbeidet en fullt virksom vei. I et slikt skjønn er det også mulig å få skjønnsretten til å avgjøre om veiretten eksisterer eller å fastlegge det nærmere innholdet i den. Erstatning for rett til å bruke eksisterende vei, skal i henhold til vegloven § 53 tredje ledd andre punktum omfatte en forholdsmessig part av utgiftene til anlegg og vedlikehold av veien.
Relaterte Artikler
-
Nye meglerstandarer på vei
- Nye meglerstandarder for forwardtransaksjoner
I mars 2017 godkjente Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) en ny meglerstandard for kjøp av aksjeselskap som eier bygg under oppføring, og der kjøperen overtar aksjene før bygget er ferdigstilt, såkalt forward med umiddelbar aksjeoverdragelse (tidligere kalt egentlig forward). Med utgangspunkt i denne standarden er det nå laget en forward med utsatt aksjeoverdragelse (tidligere omtalt som uegentlig forward). Disse avtalene kjennetegnes…
-
Skjeggkre invaderer norske hjem – Hva er dine rettigheter?
Skjeggkre har blitt mer og mer utbredt i norske boliger de siste årene, men er likevel et ukjent fenomen for mange. I løpet av kort tid har vi sett flere rettsavgjørelser der boligkjøperen har rettet krav mot selgeren etter å ha oppdaget skjeggkre i boligen. Av: Even Komnæs, partner/advokat og Martin Johan Lie Hauge, advokatfullmektig - Advokatfirmaet Hammervoll Pind - (Artikkelen ble først publisert…
-
Prisvekst på nye boliger
Prisene på nye boliger har i gjennomsnitt økt med 3,8 prosent det siste året. Nye tall fra Statistisk sentralbyrå viser at nye boliger i gjennomsnitt steg med med 3,8 prosent fra 2. kvartal 2019 til 2. kvartal 2020, mens prisen på brukte boliger til sammenligning steg med 2,3 prosent i samme periode. Leiligheter og rekkehus økte mest Statistikken viser videre at prisene på nye leiligheter…
-
Nye egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet
Det har kommet reviderte utgaver av både grønt og rødt egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet. De nye skjemaene gjelder f.o.m. 01.11.2020. Egenerklæring rødt skjemaLast ned Egenerklæring grønt skjemaLast ned Landbruksdirektoratet opplyser videre at det er viktig at de reviderte skjemaene fylles ut riktig/fullstendig da det vil bli vanskelig å gjøre endringer uten å sende skjemaene i retur. Husk bl.a. å føre på eierandel og hele personnummeret…
-
Prisvekst på nye boliger
Nye boliger har i gjennomsnitt steget med 5,9 prosent fra første kvartal 2018 til samme tid i år. Ferske tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det var nye blokkleiligheter og småhus som i perioden hadde en vekst på 6,9 prosent. Fra 4. kvartal 2018 til 1. kvartal 2019 steg prisene med 0,7 prosent. Prisene er målt på salgstidspunktet. Nye eneboliger har blitt 3,5 prosent…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- NRK-P2 Dagsnytt 18.08.2022 12:00 18. august 2022
- NRK-P1 Dagsnytt 18.08.2022 12:00 18. august 2022
- Raskere enn signalisert 18. august 2022
- Norges Bank: Nok en dobbel renteøkning – nytt hopp om en måned 18. august 2022
- RadioNorge Norgesnyhetene 18.08.2022 11:48 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbundet: Prisen på boliglån vil øke raskt 18. august 2022
- Norges Bank: Nok en dobbel renteøkning – nytt hopp om en måned 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no