Utbygging av nye arealer og nødvendig infrastruktur – rettigheter til vei, vann og avløp

I en tid hvor det bygges stadig flere boliger, er rettigheter til blant annet vei, vann og avløp essensielt. Hva gjør man dersom naboen ikke vil inngå en avtale om slike rettigheter for utbyggingsområdet?

Av: Senioradvokat Lars-Henrik Windhaug, senioradvokat Kitty Moss Sørensen og senioradvokat Tine Granlund – alle tilknyttet Codex Advokat – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2021)

Det er flere veier for utbygger frem til målet, og et felles nøkkelord er ekspropriasjon, eller grunnerverv. Ekspropriasjon er tvangsavståelse av grunn eller rettigheter, og kan bare skje med hjemmel i lov. Den som eksproprierer kan være det offentlige eller private, men det er forskjellige lover som hjemler muligheten til ekspropriasjon for det offentlige og private.

Felles for dem er at en ekspropriasjon må være tvilløst mer til gagn enn til skade; fordelene må med andre ord være større enn ulempene. Felles er også at den det eksproprieres fra skal ha full erstatning for det økonomiske tapet. Ekspropriasjonen skal ellers kun skje så langt det er nødvendig for å gjennomføre det planlagte tiltaket.

Felles for ekspropriasjonsreglene er videre at dersom partene ikke blir enige i en minnelig avtale, må den som eksproprierer dekke grunneierens nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand i skjønnsretten (førsteinstans).

Ekspropriasjon til vann- og avløpsanlegg, oreigningsloven § 2 nr. 47

Oreigningsloven § 2 nr. 47 gir hjemmel til ekspropriasjon til vannforsyning og avløp, inkludert rett til å legge ledning eller grøft på annen manns eiendom. Det eksproprieres ikke nødvendigvis eiendomsrett til et areal, men en rett til å ha liggende nødvendige innretninger for å sikre vannforsyning og avløp.

Det er et vilkår for ekspropriasjon at det foreligger slike fordeler som oppveier de ulempene grunneier påføres ved ervervet. Det skal foretas en bred interesseavveining ved vurderingen av partenes fordeler og ulemper ved tiltaket, der skade og vinning må vurderes i forhold til hverandre. Generelt er det slik at fordelen av tiltaket for samfunnet som sådan ofte gjør det lettere for offentlige aktører å sannsynliggjøre overvekt av fordeler for grunnerverv, enn det ofte vil være for private parter som anmoder om slikt samtykke.

I utgangspunktet vil forhold hos partene som berøres av tiltaket være relevante i vurderingen av om det foreligger større fordel enn ulempe. Det følger imidlertid av juridisk teori at individuelle forhold på tiltakshavers side ikke skal hensyntas med mindre disse er i samsvar med samfunnsinteressen. Dette i motsetning til forhold på grunneiers side – der kan alle ulemper og mothensyn være relevante ved vurderingen.

Dersom samtykke innvilges, skal grunneieren ha «vederlag» for avståelsen. Grunneier skal ha erstattet sitt økonomiske tap som følge av inngrepet, og skal dermed ikke tjene på avståelsen. 

En gitt tillatelse innebærer ikke en plikt for tiltakshaver til å gjennomføre tiltaket. Rådighet til arealene gis normalt heller ikke før erstatningen er fastsatt og utbetalt grunneier. I noen tilfeller kan det søkes om samtykke til å tiltre arealene på et tidligere tidspunkt etter oreigningsloven § 25. Dette er særlig praktisk i de tilfeller der det foreligger tidsnød, for eksempel ved gjennomføring av utviklingsprosjekter. Vilkårene er strenge dersom det søkes før det er begjært skjønn.

Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan – plan- og bygningsloven § 16-2

Reguleringsplaner er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som skal gjennomføre det kommunen har vedtatt i kommuneplanen ved å angi bruk, vern og utforming av arealer. Planen skal bidra til realiseringen av kommunens målsetninger for utvikling i kommunen. Reguleringsplaner kan utarbeides av private eller av kommunen, men det er kommunestyret som vedtar planen. Kommunen må foreta en vurdering av ulike hensyn som taler for og mot ulik bruk av arealene.

Reguleringsplaner angir fremtidig arealbruk i kommunen. Planene gjør ikke eksisterende tiltak som er i strid med planen ulovlig, men gir retningslinjer for endret, fremtidig bruk. Etter plan- og bygningsloven § 12-4 har reguleringsplanen direkte rettsvirkning for både privatpersoner og offentlige myndigheter. Planen er bindende for kommunens virksomhet, og gjelder helt frem til kommunen endrer eller lager ny reguleringsplan.

Dersom areal i en reguleringsplan avsettes til for eksempel offentlig vei, kan det tenkes at grunneier motsetter seg grunnavståelsen fordi det strider mot egne planer. Et annet scenario kan være at et areal avsettes til leke- og uteoppholdsareal som en del av rekkefølgebestemmelser for å sikre en bestemt utbyggingstakt og form. Dersom grunneier ikke ønsker å inngå avtale med kommunen eller utbygger, kan det være et forsinkende moment for gjennomføring av reguleringsplan. Plan- og bygningsloven § 16-2 har regler om at kommunestyret kan vedta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan.

Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan må skje innen 10 år etter at planen er kunngjort. Et eksempel på bruk av bestemmelsen er et vedtak av 22. mai 2019 fra Lørenskog kommunestyre. Kommunen hadde med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2 fattet vedtak om ekspropriasjon av bruksrett til fordel for allmennheten over to grunneiendommer. Ekspropriasjonsvedtaket ble fattet for å gjennomføre reguleringsplan for etablering av et turdrag/adkomstvei til marka. Et annet eksempel er hvor en privat utbygger har utarbeidet reguleringsplanen og trenger adkomstvei til et nytt boligområde. Også her kan kommunestyret vedta ekspropriasjon av areal til adkomstvei. Staten har etter plan- og bygningsloven § 16-2 annet ledd ekspropriasjonsadgang på lik linje med kommunene.

Privat ekspropriasjon av vei, vegloven § 53

Utbygging av nye områder krever at det foreligger adkomstrett til de nye tomtene. Selv om det normalt foreligger reguleringsplaner som er nyere enn 10 år, og kommunen i prinsippet kan vedta ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2, er det ikke alltid kommunen ønsker å ta del i en utbygging. Utbygger har da mulighet til å ekspropriere areal eller rett til privat vei med hjemmel i vegloven § 53.

Vegloven § 53 hjemler både ren ekspropriasjon av privat vei, men også innpåkjøp på eksisterende vei.

Ekspropriasjon av rett til privat vei etter vegloven § 53 er ekspropriasjon av grunn til vei som ikke eksisterer fra før, som eksempelvis innebærer en praktisk løsning for utbygger av nye boligfelt eller hytteområder, hvor all infrastruktur må etableres.

Vilkårene for ekspropriasjon etter vegloven, er de samme som for ordinær ekspropriasjon, nemlig at tiltaket må være klart mer til gagn enn til skade.  Med mindre en foreliggende reguleringsplan er utdatert, vil denne stort sett anses styrende for hva som anses å være til gagn i helhetsvurderingen som må gjøres.

Den som avstår grunn til privat vei skal ha full erstatning for sitt økonomiske tap, jf. Grunnloven § 105. Dersom veien følger av reguleringsplan, er det arealets påregnelige bruk som er styrende for erstatningsfastsettelsen, i tråd med gjeldende rettspraksis. Altså, hva ville arealet vært brukt til hvis man tenker veien bort. Dersom arealene som erverves i utgangspunktet er bebyggbare, skal de erstattes med en utjevnet strøkspris. Dersom arealene etter sin art ikke er bebyggbare, skal de ikke det.

Ekspropriasjon av grunn til vei etter vegloven § 53 følger reglene i skjønnsprosessloven, både hva gjelder saksbehandling og sakskostnader.

Selv om veiarealet i reguleringsplan er avsatt til offentlig formål, og både vei og veigrunn skal overtas av det offentlige, vil utbygger kunne ekspropriere rett til vei etter vegloven § 53. Det er i rettspraksis fastslått at en vei som ikke er bygget, ikke kan være åpen for allmenn ferdsel, og dermed ikke være offentlig vei. Definisjonene av offentlig og privat vei i vegloven § 1 er avgjørende.

Innpåkjøp etter vegloven § 53 er et ekspropriasjonsrettslig inngrep, hvor det betales for å få rett til å bruke eksisterende vei. Dette er særlig vanlig i utbyggingsprosjekter, både boligprosjekter og hytteprosjekter hvor det fra før er opparbeidet en fullt virksom vei. I et slikt skjønn er det også mulig å få skjønnsretten til å avgjøre om veiretten eksisterer eller å fastlegge det nærmere innholdet i den. Erstatning for rett til å bruke eksisterende vei, skal i henhold til vegloven § 53 tredje ledd andre punktum omfatte en forholdsmessig part av utgiftene til anlegg og vedlikehold av veien.