Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) 30. desember 2022
Boligmarkedet 2022 har vært preget av overgang fra unntaksår med historisk lave renter og høye salgsvolumer, til en ny tid med høy inflasjon, raske renteøkninger, fallende boligpriser og lavere salgsvolumer. Nyhetsbildet er dystert, mange er usikre på fremtiden, boligselgere er bekymret for salget og mange boligkjøpere sitter på gjerdet og avventer utviklingen.
NEFs analyser gir liten grunn til den store bekymringen for bruktmarkedet. Det er lys i horisonten. Mange kommentatorer som var for positive til markedet i vår, er for negative nå. Det skaper en flokkmentalitet som ikke reflekterer de faktiske forholdene.
NEF vil anbefale forbrukerne å forholde seg til boligmarkedet som normalt. Det er vanskelig å time et marked, men når usikkerheten er stor er det mulig å gjøre gode kjøp. Konkurransen er mindre når mange sitter på gjerdet, og selgere vil lettere nedjustere sin prisforventning for å få solgt. Så snart priskorreksjonen utligner renteeffekten, og høyere lønninger styrker kjøpekraften, vil boligprisene stabilisere seg og etter hvert stige igjen. Denne utviklingen kan komme raskere enn mange tror.
Analysen
NEF overvåker det norske boligmarkedet på daglig basis, og følger markedene i andre land vi kan sammenligne oss med. Vi lager statistikker og analyser som belyser markedsdrivere og utviklingstrekk, og kunne tidlig i 2022 varsle de første tegn til korreksjon da vi registrerte et fall i aktiviteten blant førstegangskjøpere.
Førstegangskjøpere er mer rente- og prisfølsomme enn andre kjøpegrupper. Bruktsalget falt nærmere 10 prosent fra januar 2022 og har holdt seg på dette nivået gjennom året. Per november 2022 er antall bruktsalg og antall usolgte boliger på samme nivå som i 2018 og 2019. I løpet av høsten har sterk renteoppgang drevet boligprisene ned på bred front. Priskorreksjonen er som forventet. Fallhøyden i det norske boligmarkedet er likevel begrenset, fordi utlånsreguleringen har bidratt til en svakere prisvekst under pandemien enn i de fleste land.
Nå venter vi at priskorreksjonen ebber ut etter hvert som inflasjonen faller og renten topper ut. Sannsynligvis stiger prisene noe fra desember til januar før de korrigerer videre i et par måneder. I mellomtiden tilpasser forbrukerne seg til et lavere prisnivå. Aktiviteten har vært relativt høy i høst, til tross for fallende priser og økende usikkerhet. Med videreføring av utlånsforskriften uten innstramminger, og justering av stressterskelen, er det lagt til rette for normal markedsaktivitet i 2023. Framover er det forventet en relativt sterk befolkningsvekst som vil øke boligetterspørselen, spesielt i de store byene.
Vi forutsetter at Norges Bank gradvis får kontroll på inflasjonen, og venter at styringsrenten topper ut tidlig i 2023. Det ligger i kortene at arbeidsledigheten vil stige i 2023, og det vil mest sannsynlig senke rentebanen. Paradoksalt nok kan det løfte boligmarkedet, som fungerer motsyklisk.
Denne effekten så vi i 2016 da det var nedgangskonjunktur i Norge med rekordhøy arbeidsledighet på 4,7 % (AKU) og reallønnsnedgang etter skatt på 1,2 %. I mars 2016 falt styringsrenten til 0,5 %, tilbudet av nye boliger var lavt etter flere år med lav boligproduksjon, og ved utgangen av året var boligprisene 12,8 % høyere nasjonalt og 23,3 % høyere i Oslo.
I 2017 korrigerte prisene ned igjen etter at boliglånsforskriften ble strammet kraftig inn. Deretter fulgte 2018 og 2019 med tilførsel av mange nye boliger, heving av styringsrenten fra 0,5 % til 1,5 %, svært god markedsbalanse og sunn prisutvikling.
Omstendighetene tilsier en relativt rask normalisering av boligmarkedet i 2023.
De kommende årene vil normalrenten være høyere, men fortsatt moderat. Og over tid vil noe av rentebelastningen reduseres fordi kjøpekraften styrkes av reallønnssoppgang.
Her oppstår en reell bekymring: Høyere byggekostnader og høyere finansieringskostnader har bremset aktiviteten i nyboligmarkedet markant. Det legges ut svært få nye boligprosjekter for salg. Det kan ta tid å få opp farten igjen.
Derfor må vi regne med at det etter hvert vil oppstå tilbudsunderskudd når befolkningsveksten egentlig krever flere nye boliger. I Oslo forsterkes dette problemet av et akkumulert underskudd i boligreguleringen som går flere år tilbake. Alt annet likt kan disse utviklingstrekkene føre til store prissvingninger, spesielt i pressområder hvor priskorreksjon kan bli etterfulgt av prisoppgang.
Godt nytt boligår!
Spørsmål kan rettes til:
Carl O. Geving – adm. dir i Norges Eiendomsmeglerforbund – 91582454
Svein Strømnes – kommunikasjonsdirektør i NEF – 93094191
Om dere ønsker kontakt med NEFs lokalrepresentanter, finner dere kontaktinformasjon her.
