Av: Randi Hollingen, styreleder Norges Eiendomsmeglerforbund, innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren 4-2024
I årene etter koronapandemien, hvor boliglånsrenten har økt betraktelig, har mange boligeiere hatt et behov for verdivurdering til bank for refinansiering av lån.
Og selv om renten har utløst en stor etterspørsel etter verdivurdering til bedring av lånevilkår, er det også behov for eiendomsmeglers verdivurdering i andre anledninger. Det kan være et krav om verdivurdering i forbindelse med salg av bolig, ved behov for kausjonist, opplåning, i arveoppgjør, ved kjøp av ny bolig, ved samlivsbrudd eller samkjøp, eller for fastsetting av riktig skattegrunnlag. Noen er også bare interessert i å ha kjennskap til sin egen formue i boligverdien.
Ordlyden «en uforpliktende verdivurdering» brukes ofte i markedsføringstiltak som skal sikre eiendomsmeglingsoppdrag. Det må være akseptabelt. Vi driver da forretning og lever av salg. Begrepet «uforpliktende» er ment overfor kunden. For oss derimot, er den alt annet enn uforpliktende.
Eiendomsmeglingsforetak har anledning til å drive med verdivurderingsvirksomhet i tillegg til tradisjonell eiendomsmegling. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 5-1 og forskriften § 5-1 første ledd, bokstav b). Det er imidlertid avgjørende at denne virksomheten utføres med samme faglige dyktighet som ved et eiendomsmeglingsoppdrag. Kravet om å opptre i samsvar med god meglerskikk gjelder fortsatt, hvilket betyr at verdivurderingsvirksomheten må utføres på en måte som ikke svekker tilliten til foretakets integritet eller uavhengighet. Med andre ord må det være klart for kunder og andre involverte parter at foretaket opererer på en profesjonell og upartisk måte.
Det betyr at selv om det er lov for eiendomsmeglingsforetak å tilby verdivurdering som en del av sine tjenester, må vi som eiendomsmeglere være bevisste på at våre vurderinger ikke påvirkes av andre hensyn enn å gi en objektiv og nøyaktig vurdering. Tillit til eiendomsmeglerens rolle i prisfastsettelsen er avgjørende ikke bare for boligkjøper og selger, men også for långivere og andre aktører i bolighandelen og eiendomsmarkedet. Alle parter er avhengige av at megler utfører en nøyaktig og pålitelig vurdering av markedsverdien, slik at de kan fatte gode beslutninger basert på sannferdige opplysninger. Feilvurderinger kan føre til økonomisk tap, konflikter eller at viktige transaksjoner ikke går som planlagt.
Presset på eiendomsmegleren kan være stort i et verdivurderingsoppdrag. De fleste av oss har vel mer enn en gang hørt fra oppdragsgiver at det «bare er en verdivurdering til bank- vi skal ikke selge». Og at de «trenger» et visst tall for å oppnå bedre lånevilkår. Noen av oss har også opplevd at kunden ikke vil betale for verdivurderingen fordi eiendommen ble vurdert til en lavere markedsverdi enn behovet/ ønsket til oppdragsgiver tilsa.
Vi lar oss selvsagt ikke presse. Det kan og skal ikke være forskjell på hvordan vi opptrer ved verdivurderinger og hvordan vi håndterer et fullt eiendomsmeglingsoppdrag. Av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd fremgår det som kjent at: «Oppdragstaker skal i sin virksomhet opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.»
Prinsippet om god meglerskikk er dypt forankret i etiske og moralske verdier. Vårt gode omdømme er basert på tillit. Både privatøkonomien og samfunnsøkonomien er avhengig av at vi er bevisste på å utføre alle våre oppdrag, også prisfastsettelser, med høy integritet og profesjonalitet.
Det ligger mye arbeid bak en godt bearbeidet verdivurdering. Eiendommen skal befares, det skal utføres kundetiltak i henhold til hvitvaskingsregelverket vi er underlagt, vi skal avklare hvorvidt eiendommen er i samsvar med gitte tillatelser, og vi bruker tid på å gå gjennom sammenlignbare omsetningstall og statistikker for å komme frem til antatt riktig markedsverdi.
Å tilby en gratis verdivurdering undergraver alt arbeidet som ligger bak et slikt oppdrag. Vi bør alle ta oss betalt for denne viktige samfunnsoppgaven og slik synliggjøre vår arbeidsinnsats og nytteverdi for den enkelte forbruker og instans som trenger eiendomsmeglerens kompetanse på dette området.
