Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) https://nef.no/
Av: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (innlegget er tidligere publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2018)
Boligmarkedet har hatt en utrolig sterk utvikling siden 1992. Over 80 prosent bor i en bolig eid av husstanden. Verdien av folks boliger har økt med en kraft og fart som ingen drømte om da det så som svartest ut i årene etter børskrakket i 1987. Prisene på leiligheter har senere steget 9 ganger nominelt. Boligprisene har steget vesentlig mer enn de alminnelige prisene, og husholdningenes gjeldsgrad har steget vesentlig mer enn inntektene. På samme tid har husholdningenes disponible realinntekt økt, fordi fallende utlånsrenter har redusert de relative lånekostnadene til behagelige nivåer.
Store variasjoner
Det er samtidig store variasjoner i bolig-Norge. Forskerne André Anundsen og Sverre Mæhlum i Norges Bank har sett nærmere på de regionale forskjellene. De viser hvordan boligkjøpernes gjeld i forhold til inntekt vokser raskere i byene, som følge av at sterkere boligprisvekst i byene. Samtidig er boligkjøpernes gjeld i forhold til boligens verdi lavere i byene enn ellers i landet, og forholdstallet er fallende. I byene bygger kjøperne egenkapital raskere, og det bidrar til høyere låneopptak og videre prisvekst. Disse trekkene bekrefter tendensen til økende regionale forskjeller.
Problemet er at sterk pris- og gjeldsvekst gjør boligkjøperne mer sårbare for renteøkninger og inntektsbortfall. Fallhøyden er størst der prisene har vokst mest over tid, og det gjør boligkjøperne i pressområder særlig utsatt for omslag i boligmarkedet.
Lange og korte bildet
I det lange bildet drives boligmarkedet av boligtilbud, rente og inntekt. I det korte bildet er det ofte preget av markedspsykologi, og vekst og fall forsterkes av skiftende forventninger i markedet.
Vekstkurven fra 1992 til dags dato illustrerer dette godt. Boligprisene falt etter finanskrisen i 2008, men snudde etter få måneder når kredittilgangen var normalisert og tilliten til markedet gjenvunnet. Den realøkonomiske effekten av finanskrisen var moderat, og norske boligpriser steg videre til nye høyder fram til 2013 da markedet på nytt fikk en kortvarig korreksjon utløst av et stemningsskifte. Fra 2014 til primo 2017 steg prisene videre med et tempo vi ikke har sett tidligere. Etterspørselen ble drevet opp av høy befolkningsvekst, urbanisering, moderat boligproduksjon, historisk lave rentenivåer, og ikke minst forbrukernes forventning om videre prisvekst. Så fikk vi en ny boliglånsforskrift og et nytt stemningsskifte i løpet av vinteren 2017. Deretter ble markedet drevet ned i 10 måneder, og mange analytikere og kommentatorer fremholdt at dette var begynnelsen på en årrekke med prisfall.
Mot nye høyder?
I juni 2018 kan vi konstatere at boligmarkedet nok en gang har reist seg og er på vei mot nye høyder. Mange sliter med å forstå dette, men så lenge folk har god inntekt, lav rente og troen på boligmarkedet er det sannsynligvis rom for videre vekst. En videreføring av strenge kredittkrav, en moderat renteøkning og flere nye boliger vil formodentlig bidra til å bremse prisutviklingen.
I en perfekt verden skulle prisen for boliger ført til en fullstendig balanse mellom tilbud og etterspørsel, altså likevektspris. Men det er utopi. Det beste vi kan håpe på er et mindre volatilt boligmarked. De sterke prissvingningene vi har hatt de siste årene øker risikoen for et mer alvorlig tilbakeslag i markedet.
Boliglånsforskriften er en nødløsning for å bremse utviklingen og redusere sårbarheten. En viktig forutsetning for en sunnere boligprisutvikling er at politikerne fører en langsiktig boligpolitikk som bidrar til at det reguleres og bygges nok boliger i et tempo som gjør det mulig å balansere tilbud og etterspørsel bedre over år.
