Hvor robust er boligmarkedet?

Når usikkerheten er stor tørker eiendomsmarkedet inn. Det skjedde i 2009. Omsetningsvolumene falt brått og dramatisk og prisene fikk en relativt sterk knekk i kjølvannet av finanskrisen. Det tok imidlertid ikke lang tid før boligmarkedet hentet seg inn igjen.

Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3. 2019

Ti år senere noterer vi rekordhøye omsetningsvolumer og det nasjonale prisnivået er 75 prosent høyere. Mange har noe å selge og nesten like mange vil kjøpe. Balansen i markedet gir en situasjon der både selgere og kjøpere kan være relativt fornøyd. Det er stor trygghet i markedet.

Tiårsperioden har vært preget av store regionale forskjeller. Av storbyene har Oslo hatt sterkest prisvekst i perioden, mens Stavanger har gått fra sterk prisvekst de fem første årene til prisfall de fem siste. Kristiansand har hatt den mest moderate prisutviklingen i hele perioden. I Kristiansand koster gjennomsnittsboligen under 3 millioner, i Oslo må man ut med 5,7 millioner.

Selv om aktiviteten i boligmarkedet har steget til nye høyder i år, er prisveksten moderat og de regionale forskjellene har avtatt. Slik vil det trolig fortsette så lenge boligtilbudet er litt høyere enn etterspørselen. Moderat renteøkning motvirker prisvekst. Samtidig er husholdningenes relative kjøpekraft god så lenge inntektsveksten overgår inflasjonen med god margin. Boliglånsforskriften har bidratt til å begrense andelen nye boliglån til husholdninger med svært høy gjeldsgrad eller svært høy belåningsgrad, men den gjennomsnittlige gjeldsgraden blant låntagerne har likevel økt mye over tid.

Boligmarkedet har blitt mer forutsigbart ettersom balansen mellom boligtilbud, inntekt og rente er bedre enn på mange år. Da avtar også usikkerheten. Også IMF uttaler i sin siste rapport at det norske boligmarkedet er solid, selv om de mener at markedet fortsatt er noe overpriset.

Og ingenting bør glede bransjen mer enn denne utviklingen. Forutsigbarhet og stabilitet betyr lavere risiko for folk flest. Lav prisvekst betyr at flere kan få mulighet for å eie sitt eget hjem. Økt trygghet blant forbrukerne gir mer stabile betingelser for eiendomsmeglere.

Samtidig må vi ta høyde for risikofaktorer som det er vanskelig å forutse. Sjokk i økonomien kan utløses av politiske og økonomiske omveltninger utenfor Norges kontroll. Vi kan også bli overrasket av mer avgrensede endringer i økonomien som utløser  pessimisme og fall i forbrukernes tillit til boligmarkedet.

Nettopp fordi det er så vanskelig å forutse slike forhold er det så viktig at Norge har en pengepolitikk som motvirker finansielle ubalanser og en finanspolitikk som reduserer sannsynligheten for kriser og motvirker de verst tenkelige utfallene av dem. Gjelden utgjør nå rundt 230 prosent av husholdningenes disponible inntekt, noe som er høyt også sammenlignet med andre land, opplyser Finanstilsynet i sin ferske rapport «Finansielt utsyn». Mange husholdninger er sårbare ved renteøkning og inntektsbortfall. Dette er grunnen til at NEF i hovedsak har støttet regjeringens regulering av bankenes utlånspraksis.

Alt i alt fremstår boligmarkedet som robust, og utsiktene for bransjen er relativt lyse. God sommer!

Les Eiendomsmegleren elektronisk her.