Les også: Meld. St. 27 (2022-2023) Eit godt liv i heile Noreg – distriktspolitikk for framtida
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) vil snakke om boligmarkedsutfordringer i distriktene.
Kommunene har ansvar for å føre en aktiv boligpolitikk som legger til rette for et velfungerende boligmarked, med en variert boligforsyning som dekker boligbehovet. Men i distriktene er det ofte en utfordring at markedsverdien av nye boliger er lavere enn byggekostnaden. I normalt fungerende markeder vil kommersielle aktører sørge for at det bygges tilstrekkelig med boliger for omsetning til ordinære markedsbetingelser. Dette fungerer ikke i lokale markeder hvor panteverdiene er usikre, og bankene må kreve høyere egenkapital enn minstekravet på 15 %, for å få tilstrekkelig sikkerhet for boliglån.
Regjeringen har en målsetting om å øke folketallet og skape livskraftige samfunn i distriktene. Det vil åpenbart kreve politiske tiltak og statlige subsidier, for å kunne løse de finansielle utfordringene der vanlige markedsmekanismer ikke fungerer.
Dette er premisset for NEFs innspill.
Det er en forutsetning for nærings- og samfunnsutvikling at boligmarkedet fungerer. For samfunnet vil boligpolitikken være et viktig element for å tiltrekke flere folk til distriktene. De som ønsker å bosette seg i distriktene må ha tilgang på boliger til en pris som de kan betjene. Samtidig må de ha et langsiktig perspektiv på investeringen, og ta høyde for svakere utvikling i boligverdier og egenkapital enn om de bosetter seg i urbane områder.
NEF anbefaler at det vurderes konkrete tiltak som adresserer følgende:
- Pantesikkerhetsproblemet:
- Samfinansiering mellom private banker og Husbanken, hvor staten tar noe mer av risikoen gjennom topplån, kan bidra til at private banker får tilstrekkelig sikkerhet for boliglån uten å måtte kreve høyere egenkapital fra boligkjøper. Dette kan være et effektivt virkemiddel for å få finansiert flere byggeprosjekter i distriktene.
- Egenkapitalproblemet:
- Endring i utlånsforskriften som gir tilgang til lån med redusert egenkapital – mot rentebinding eller annen form for sikring – kan gi finansiering på forutsigbare og sunne vilkår for husholdningene. Endringen vil kunne utløse flere byggeprosjekter og en mer effektiv boligforsyning.
- Utlånsforskriften har en viktig funksjon for å begrense gjelds- og prisvekst i pressområder, og dempe sårbarheten i husholdninger, men kan med fordel legge større vekt på gjeldsbetjeningsevne enn egenkapital. Dette blir særlig tydelig i distriktskommuner som har svak prisutvikling og lav tilgang på kreditt, og forsøker å tiltrekke seg arbeidskraft blant folk som har gjeldsbetjeningsevne, men ikke kan tilfredsstille de høye kravene til egenkapital.
- Husbankens rolle:
- Staten bør ta et sterkere initiativ for å hjelpe distriktskommuner med å få fart på boligutvikling som bidrag til å beholde og tiltrekke arbeidskraft. Dette kan skje ved at Husbankens rolle utvides mot distriktskommuner, og ved at midlene til formålet økes markant. I 2022 fikk 44 husstander i 30 kommuner startlån på dette grunnlaget. Det er selvfølgelig et veldig tynt bidrag dersom regjeringens mål om økt folketall i distriktene skal nås.
- Det er stor mangel på gode leieboliger, og særlig tilpasset eldres behov. Husbanken bør derfor brukes mer aktivt i samspill med kommuner og utbyggere for å få finansiert byggeprosjekter til dette formålet. Det bør også tas høyde for at behovet for leieboliger til flyktninger og arbeidstakere med midlertidig boligbehov vil øke i distriktene.
- Byvekstavtaler i distriktskommuner kan være et adekvat tiltak, fordi større konsentrasjon av arbeidsplasser og boliger kan skape attraktive bomiljøer som bidrar til en mer stabil verdiutvikling i boligmarkedet.
