Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til departementets høringsbrev av 15. april i år med tilhørende høringsnotat, hvor det foreslås at kommunene i arealplan kan gi planbestemmelser i utbyggingsområder om bruk av borettslag som organisasjonsform, om at en andel av boligene skal være utleieboliger, herunder utleieboliger spesifisert som kommunalt disponerte eller eide boliger, eller boligkjøpsmodeller, samt et nytt arealformål for studentboliger.
NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. Forbundet ble stiftet 12. desember 1932, og våre medlemmer har i over 90
år bidratt til trygg bolighandel. NEF har i dag over 4000 medlemmer og tilknyttede.
NEF støtter tiltak som underbygger den norske boligmodellen hvor eierlinjen er sentral. Det er både tradisjon for, og bør være et mål for fremtiden, at flest mulig av de som ønsker det skal ha muligheten til å eie sin egen bolig. NEF stiller seg positiv til tiltak som kan bidra til å utjevne sosiale og geografiske forskjeller i boligmarkedet. NEF er imidlertid kritisk til forslagene som er til høring. Intensjonene er gode, men vi frykter at flere av forslagene vil virke mot sin hensikt.
Det er bred enighet om at den store utfordringen er at boligbyggingen er alt for lav til å tilfredsstille det demografiske boligbehovet. For å møte de ulike behovene i befolkningen må det bygges mer, og med tilstrekkelig variasjon i boligtyper og boligstørrelser. Etter en lang periode med lav byggeaktivitet forventes det at gapet mellom tilbud og etterspørsel vil øke markant i pressområder.
Skal regjeringen lykkes med sine boligpolitiske ambisjoner, må eiendoms- og byggenæringen få insentiver til å øke byggeaktiviteten. Regjeringens forslag innbyr i stedet til mer rigide arealplaner, kompliserende reguleringsprosesser, høyere kapitalbinding og økte kapitalkostnader. Det vil bety økt risiko og svakere insentiver for næringen, som erfaringsvis vil bremse boligbyggingen og svekke det samlede boligtilbudet.
- Adgang til å gi bestemmelser om borettslag som organisasjonsmodell i kommunale
arealplaner- I høringsnotatet vises det til at regjeringspartiene i Hurdalsplattformen har uttrykt ønske om å
gi kommunene bedre verktøy for å hjelpe folk inn i boligmarkedet, og å legge til rette for at
kommunene får en sterkere rolle i arbeidet med å utjevne sosiale og geografiske forskjeller i
boligmarkedet. Det vises til rapporten «Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser
om boligsammensetning» fra Oslo Economics og NIBR, Oslo Met (heretter Utrederne),
utarbeidet etter bestilling fra Kommunal- og distriktsdepartementet. Mandatet for oppdraget
var å belyse om nye bestemmelser i plan- og bygningsloven som gir kommunene adgang til å
regulere disposisjonsform, organisasjonsform og/eller alternative etableringsmodeller for
boliger, er et egnet verktøy for å oppnå sosial bærekraft.
Oslo Economics, NIBR og Oslo Met konkluderer med at planbestemmelser om borettslag kan
bidra til økt bostabilitet i enkelte tilfeller, hvilket igjen kan bidra positivt til bomiljøet i noen
områder med opphopning av levekårsutfordringer. Utrederne mener imidlertid at et krav om
borettslagsboliger ikke vil gjøre det enklere for lavinntektshusstander å flytte fra
levekårsutsatte områder, og at tiltaket vil være et lite effektivt virkemiddel for å motvirke
levekårsopphopning. Tiltaket synes med andre ord lite egnet til formålet.
Borettslagmodellen er i mange områder mindre attraktiv enn eierseksjonsmodellen. Eierseksjonsmodellen har noen fordeler som borettslagsmodellen ikke har, først og fremst
pga. færre eierbegrensninger og salgbarhet i form av at eierseksjonsmodellen ikke ekskluderer
noen kjøpergrupper. Et pålegg om å bruke borrettslagsmodellen kan derfor begrense
interessen fra utbyggere og dermed ha en dempende effekt på byggeaktiviteten. Et krav om
borettslagsleiligheter kan også forsinke utbyggingsprosjekter fordi kjøpere av sekundærboliger
faller fra, med den konsekvens at det tar vesentlig lengre tid få tilstrekkelig forhåndssalg til å
komme i gang med byggeprosjektene.
NEF vil understreke at det er en fare for at et krav om bruk av borettslag som
organisasjonsform kan virke dempende på boligbygging, hvilket igjen vil føre til høyere
boligpriser og færre som har muligheten til å komme inn på boligmarkedet.
- I høringsnotatet vises det til at regjeringspartiene i Hurdalsplattformen har uttrykt ønske om å
- Adgang til å gi bestemmelser om boform, herunder boligkjøpsmodeller eller utleieboliger i
kommunale arealplaner- Når det gjelder konsekvensene av planbestemmelser om boligkjøpsmodeller viser vi til vårt
høringssvar i forbindelse med forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å
legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller. NEF har i høringssvaret støttet departementets
initiativ til å gjøre endringer i boliglovene for å legge bedre til rette for nye boligkjøpsmodeller,
men har påpekt en rekke rettslige forhold som må avklares og reguleres for å sikre
forbrukerne et tilstrekkelig vern.
NEF har, i samarbeid med Norsk Eiendom og Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL),
utarbeidet kontraktsmaler til bruk ved avtaleinngåelse om både leie-til-eie og deleie. Formålet
har vært å standardisere kontraktene som benyttes ved tilbud om slike boligkjøpsmodeller.
Forbrukerhensynet har stått sterkt, og man har forsøkt å avtaleregulere de fleste av de
rettslige utfordringene som kan oppstå ved slike modeller, som ikke er adressert i
forannevnte høring.
NEF mener at det er prematurt å foreslå en hjemmel for kommunene til å gi planbestemmelser om nye boligkjøpsmodeller, all den tid markedet for nye boligkjøpsmodeller
må sies å være på et tidlig stadium. Dette er også påpekt av utreder. Utrederne har i tillegg
uttalt at de mente «at det kan være behov for mer erfaring med denne typen modeller før man
eventuelt innfører krav.» NEF støtter dette. NEF påpeker samtidig at slike boligkjøpsmodeller
er kapitalbindende, og følgelig kapitalkrevende, hvilket kan føre til både redusert konkurranse
mellom boligutviklere og at boligprosjekter ikke blir gjennomført dersom det stilles krav til
tilbud om leie-til-eie eller deleie. Dette vil være uheldig for boligbyggingen, og vil igjen kunne
føre til økte boligpriser og færre som har muligheten til å komme inn på boligmarkedet.
I høringsnotatet vises det også til rapporten «Bestemmelser om kommunale utleieboliger og
tilvisningsavtaler i reguleringsplaner» fra Oslo Economics og NIBR, Oslo Met, utarbeidet etter
oppdrag fra Kommunal- og distriktsdepartementet.
Når det gjelder konsekvenser av planbestemmelser om utleieboliger konkluderer Utrederne
med at et krav om utleieboliger ikke kan forventes å gi effekter med hensyn til hvor
lavinntektshusstander kan bosette seg. Tiltaket synes derfor lite egnet til å bidra til formålet
om å utjevne sosiale og geografiske forskjeller i boligmarkedet. I utredningen er det også
påpekt at planbestemmelser om utleieboliger har konkurransemessige implikasjoner. Det vil
være sterkt uheldig dersom forslaget påvirker boligbyggingen negativt, hvilket må antas å
kunne skje dersom konkurransen mellom boligutviklerne endres og/eller reduseres. Det er
ikke gitt at de store utbyggingsfirmaene vil ha samme interesse i mindre boligprosjekter
og/eller utbygging på mindre steder. Dette vil i så fall redusere boligutbyggingen, hvilket igjen
vil føre til høyere boligpriser og færre som har muligheten til å komme inn på boligmarkedet.
Det fremkommer i høringsnotatet at «Departementet mener det kan være rom for å utnytte
dagens virkemidler bedre i å påvirke boligsammensetningen, innenfor gjeldende økonomiske
rammer.» Departementet konkluderer likevel med at det vil være «Et supplerende tiltak for å
styrke kommunenes handlingsrom er […] å innføre en mulighet for kommunene til å gi
planbestemmelser om boligkjøpsmodeller, borettslag og/eller utleieleiligheter.»
Sett hen til de negative konsekvensene de foreslåtte tiltakene kan ha, mener NEF at det på
nåværende tidspunkt er bedre at kommunene bruker de virkemidlene de allerede har.
- Når det gjelder konsekvensene av planbestemmelser om boligkjøpsmodeller viser vi til vårt
- Studentboliger som arealmål
- NEF er positiv til at det tas grep med det formål at det skal bygges flere studentboliger.
Dekningsgraden er bekymringsfull lav. Det påpekes imidlertid, som omtalt i høringsnotatet, at
det er en mulighet for at tomter som reguleres til studentboliger ikke blir solgt og dermed
ikke blir utviklet. Det vil i så fall være uheldig, og det kan derfor stilles spørsmål om forslaget
er hensiktsmessig.
- NEF er positiv til at det tas grep med det formål at det skal bygges flere studentboliger.
- Avslutning
NEF vil understreke at de beste løsningene kommer gjennom god dialog mellom
reguleringsmyndighet og utbyggere, ikke ved tvang. De boligpolitiske utfordringene er store.
NEF vil anbefale regjeringen å prioritere:
Dialogbaserte løsninger mellom reguleringsmyndigheter og utbyggere
Bruk av måltall for boligbygging i presskommuner og belønningsavtaler for
måloppnåelse
Revisjon av utlånsforskriften hvor egenkapitalkravet reduseres/erstattes av andre
risikoreduserende tiltak som fastrente på boliglån og forsikring mot boligprisfall
Likestille formuesbeskatningen av sekundærbolig med aksjer for å stimulere til økt
tilbud av leieboliger
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
Carl O. Geving, adm. dir. – Cecilie Eide Knudsen, advokat MNA, juridisk direktør
