Av: Carl O. Geving, adm. dir. Norges Eiendomsmeglerforbund – (innlegget ble først publisert som lederartikkel i Eiendomsmegleren nr. 3 2020)
Sjelden har uttrykket kommer bedre til sin rett enn denne våren. Etter at korona-epidemien ble en trussel mot folkehelsen, og arbeidsplasser, skoler og barnehager ble stengt, har boligen vært den trygge havnen for folk flest. Med koronaen har boligen fått en ny funksjon. Aldri har så mange jobbet så mye fra hjemmekontor. Bokvalitet har alltid hatt høy prioritet blant nordmenn. Med koronaen har det blitt enda viktigere å bo godt i en egen bolig.
I vår tids største krise har boligmarkedet vist styrke. Vi visste at nordmenn har appetitt på eiendom, men at markedet skulle reise seg så raskt som det vi har sett de siste ukene har overrasket de fleste. Omsetningen i bruktmarkedet er tilbake til normale nivåer, i hyttemarkedet har vi notert rekordomsetning og folk bruker mye penger på å pusse opp boligen sin. Nyboligmarkedet henger etter, men vi registrerer en gradvis økning i omsetning.
Og ettersom aksjemarkedet er mer usikkert, framstår fast eiendom som en trygg havn for mange investorer.
Forklaringen er tredelt. Kjøpekraften i boligmarkedet er høyere enn før krisen. Bankene har opprettholdt normal utlånspraksis. Husholdningenes forventninger har steget i takt med at samfunnet er gjenåpnet.
Norge er et av få land som har kunnet senke styringsrenten mye på kort tid. I Sverige har styringsrenten stått uendret siden 2019 og i Danmark er styringsrenten justert opp under krisen. Våre naboland har derfor ingen drahjelp av pengepolitikken. I Norge har effekten av rentefallet paradoksalt nok trumfet effekten av arbeidsledigheten. Arbeidsledigheten har truffet skjevt og rammer i større grad lavlønnede som ikke er de typiske boligkjøperne. Den samlede kjøpekraften i boligmarkedet er høyere enn før nedstengningen 12 mars. Og ledigheten faller mye raskere enn prognosene i en tidlig fase av krisen. SSBs anslår nå en gjennomsnittlig arbeidsledighet er rundt 5 prosent i 2020. Det tilsvarer nivået i 2016 da Norge var i lavkonjunktur og arbeidsledigheten var 4,7 prosent.
Bankene fungerer godt. Etterspørselen etter lån er relativt høy og tilgangen på nye lån og mellomfinansiering er normal. Det henger sammen med at strenge makroreguleringer i gode tider har gjort at bankene er rustet for å tåle store kriser. Norske banker er i dag betydelig bedre kapitalisert og har bedre likviditetsbuffere enn før finanskrisen i 2008-2009. Under krisen har regjeringen lempet på kapitalkravene og bankene har fått ubegrenset tilgang på billig kreditt fra sentralbanken. Og bankene har lært av historien at boligmarkedet må holdes i gang i vanskelige tider, for å bremse fallet i økonomien. Samtidig har boliglånsforskriften bidratt til en sunnere utlånspraksis som sikrer at de aller fleste har forutsetninger for å betjene gjelden sin i nedgangstider.
Målinger av folks forventninger indikerer at de fleste er trygge på egen økonomi. Og forventningene til boligmarkedet er stigende. Finans Norges forventningbarometer viser faktisk at forventningene nå er høyere enn i 2016. Og etterspørselen i boligmarkedet har økt så sterkt at vi er litt bekymret for at boligprisene skal stige for mye i pressområder. Oslo er særlig utsatt. Situasjonen minner litt om våren 2016 da styringsrenten ble satt ned til den gangen rekordlave 0,5 prosent, og boligprisene steg voldsomt til tross for lavkonjunktur og en høy arbeidsledighet på 4,7 prosent. En forventet ledighet på rundt 5 prosent i 2020 er neppe nok til å motvirke ny prisvekst, men så lenge boliglånsforskriften setter grenser for gjeldsgrad og belåningsgrad håper vi å unngå en ny boligprisbonaza.
Dette er et omvendt scenario av det de fleste så for seg i mars, men realistisk. Norges Bank har tatt dette innover seg og hevet den lange rentebanen en tanke. Det er en indikasjon på at renten trumfer alt, og vil kunne brukes til å temme boligmarkedet dersom vi får en overoppheting. Framtiden er usikker, men en ting virker sikkert. Boligmarkedet er en trygg havn i stormen.
God sommer!
