Av: Carl O. Geving, adm. dir. Norges Eiendomsmeglerforbund – Innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2024
De boligpolitiske utfordringene er store. Ved tiltredelsen høsten 2021 varslet regjeringen i Hurdalsplattformen at den ville legge fram en stortingsmelding om boligpolitikk. Mange har ventet lenge på resultatet. Regjeringen la fredag 15. mars fram boligmeldingen – «Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet», Meld. St. 13 (2023–2024).
Hensikten med boligmeldingen er å presentere tiltak som skal legge til rette for en helhetlig og aktiv boligpolitikk lokalt, regionalt og nasjonalt.
I meldingen skriver regjeringen at «Det overordnede målet med boligpolitikken er at folk skal kunne bo i en egnet bolig over hele landet.»
I meldingen legger regjeringen frem fire innsatsområder for boligpolitikken: I meldingen legger regjeringen fram fire innsatsområder for boligpolitikken:
1) Flere skal få mulighet til å eie egen bolig,
2) Leiemarkedet skal være trygt og forutsigbart;
3) Ta vare på de boligene vi har og bygge de vi trenger, og
4) Forsterket innsats for de som ikke selv klarer å skaffe seg og beholde en egnet bolig. Regjeringen sier at den vil sikre at kommunene har de forutsetninger og rammevilkår de trenger for å kunne ta en aktiv boligpolitisk rolle ut fra lokale forhold, prioriteringer og nasjonale mål. Meldingen foreslår også flere grep for å «gjenreise og fornye Husbanken».
Boligmeldingen vil bli behandlet på Stortinget før sommeren. NEF vil fremme vårt syn i debatten fram mot behandlingen og under høringen i Kommunal- og forvaltningskomiteen. Vi vil samarbeide med andre organisasjoner med felles interesser.
Førstegangskjøperstatistikken som utgis av NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at både antall og andel førstegangskjøpere er på det laveste nivået som er registrert. Boligpolitikken er i dag for passiv til å motvirke den negative trenden.
NEFs foreløpige vurdering av boligmeldingen er delt. Det er positivt at regjeringen vil gjøre mer for at flere skal kunne eie sin egen bolig, men vi er bekymret for at tiltakene regjeringen skisserer er for svake til å snu trenden.
Regjeringen satsning på digitalisering og forenklingstiltak i alle ledd av plan- og byggesaksprosessen er viktig for å få fortgang på boligbyggingen. Med enklere byggeprosesser, bedre digitale løsninger og satsing på Husbanken vil regjeringa øke byggeaktivitet i hele landet. Dette er i utgangspunktet positivt fordi alt som kan bidra til å redusere tids- og ressursbruken vil være kostnadsbesparende og tilføre markedet flere boliger til riktigere pris.
En utvidelse av startlånsordningen i Husbanken kan være et godt bidrag for å få finansiert boligbygging i distrikter og områder der tilgangen på finansiering i kommersielle banker er begrenset. Startlånsordningen kan for eksempel brukes mer aktivt for finansiere boligbygging i distrikter hvor lønnsomheten er lav, men behovet for arbeidskraft er høy. Starlånsordningen kan også brukes til å finansiere leilighetsprosjekter som gjør det mulig for eldre flytte til en mer hensiktsmessig bolig og frigjøre eneboliger for yngre.
NEF savner likevel mer kraftfulle tiltak. Mange av tiltakene som skisseres er lite konkrete og preget av at ting skal vurderes, undersøkes, kartlegge, utredes, foreslås, arbeides videre med og forsøkes ut før man eventuelt gjennomfører brede og effektfulle tiltak. Intensjonene som presenteres i boligmeldingen er gode, men framstår for lite handlingsorienterte.
NEF mener at det bør stilles tydeligere krav til en aktiv boligpolitikk i kommuner som har underdekning på boliger. Det bør innføres måltall for å sikre bygging av boliger av riktig størrelse og kvalitet som er tilpasset det demografiske boligbehovet og kjøpekraften i befolkningen. Regjeringen foreslår å bruke Husbanken til å øke kommunenes kunnskapsgrunnlag for at de skal bli bedre i stand til å planlegge for fremtidig boligforsyning i sin kommune. Regjeringen er imidlertid ikke villig til å stille tydeligere krav til kommunenes rolle som reguleringsmyndighet. Dette er uheldig fordi erfaring er at lokaldemokratiet og «not in my backyard»-holdninger ofte står i veien for å få bygget tilstrekkelig i forhold til det demografiske boligbehovet.
NEF mener at tiden er overmoden for å finne en bedre innretning på utlånsforskriften. Gjeldsbetjeningsevne bør tillegges større vekt enn egenkapital og pantesikkerhet, slik at færre unge blir avhengig av foreldrehjelp i boligmarkedet. Stortingsmeldingen er uklar på dette punkt, og synes å legge mer vekt på andre boligmodeller som et svar på finansieringsutfordringene.
Det ser ut til at regjeringen vil satse stort på alternative boligmodeller som deleie og leie-til-eie. NEF mener at slike modeller kan være et godt alternativ for noen, men vil advare mot en ukritisk bruk av slike modeller. NEF har bidratt til utviklingen av omfattende standardkontrakter for å redusere noe av risikoen. Det er knyttet en større risiko for både forbrukere og utviklere til alternative boligkjøpsmodeller, og løsningene vil koste forbrukeren mer enn et ordinært boligkjøp hvor forbruker eier hele boligen. Slike modeller må derfor brukes med klokskap og ikke overselges av politikere som løsningen på de store utfordringene i boligmarkedet. Politikerne bør konsentrere innsatsen om å sikre at folk flest får muligheten til å eie egen bolig på vanlige vilkår.
NEF er skeptiske til et forslag om å gi kommunene en rett til å kreve at utbyggerne tilbyr en stor andel av boligene i et byggeprosjekt som deleie-boliger. Vi tror slike krav kan få flere utbyggere til å avstå fra byggeprosjekter, og dermed virke mot det overordnede målet om at flere skal få muligheten til å eie sin egen bolig. Samtidig vil det åpenbart innebære økt finansiell og juridisk risiko om en stor andel av boligene skal avvike fra normale eier- og finansieringsformer.
