Eierseksjonsloven § 23 – tolkningsuttalelse fra kommunaldepartementet

Ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven (esl.) § 23 ble med virkning fra 1. januar 2020 utvidet til å også omfatte indirekte erverv. I forlengelsen av dette har NEFs juridiske avdeling fått forskjellige spørsmål om rekkevidden av denne bestemmelsen, og i januar 2020 henvendte vi oss til Kommunaldepartementet for en tolkningsuttalelse.

Da forslaget om en skjerping av ervervsbegrensningen var på høring, kommentere Norges Eiendomsmeglerforbund at bestemmelsen, slik den var foreslått, syntes å kunne ramme rene selskapsoverdragelser. Det eksempelet NEF benyttet var der et AS erverver en ikke-seksjonert bygård, setter den i stand, seksjonerer gården og deretter leier ut alle seksjoner. Dette ASet vil da lovlig stå som hjemmelshaver til alle seksjonene i sameiet. Ønsker ASet å selge seksjoner vil den utvidede ervervsbegrensningen hindre enkeltpersoner eller personer som organiserer seg i selskapsformer å kunne erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, men hva dersom eier av Aset ønsker å selge hele eller deler av selskapet?

Departementet bekreftet i forarbeidene at bestemmelsen ikke skulle ramme rene selskapsoverdragelser (Prop. 36 L s.12 flg.), og skrev at «Departementet presiserer at det ikkje har vore meininga at føresegna skal ramme heil eller delvis overdraging av selskap som lovleg er blitt eigar av to eller fleire seksjonar i eitt sameige, og skal grunngje dette nærare:

Verken dagens regel eller den skjerpa regelen rammar det å eige fleire enn to bustadseksjonar. Det finst mange døme på at den som opphavleg eigde og seksjonerte eigedommen, eig fleire enn to av, eller alle, seksjonane i sameiget. Det er ikkje noko ulovleg eller kritikkverdig ved at den opphavlege eigaren held fram med å eige alle bustadseksjonane sjølv. Eigaren vil ofte vere eit selskap, til dømes eit utleigeselskap som leiger ut alle bustadseksjonane, jf. høyringsfråsegna frå Spabo Eiendom. Det finst også mange døme på at nokon via å opprette selskap har erverva fleire enn to bustadseksjonar i eit og same sameige. Etter gjeldande rett er dette lovleg.

Føremålet med ervervsavgrensinga tilseier ikkje at kjøp av heile selskap (eller aksjar/eigarpartar i selskap) som eig bustadseksjonar, skal bli forbode. Føremålet med ervervsavgrensinga er å spreie eigarskapen til bustadene og å sikre eit godt bumiljø. Ingen av desse omsyna blir skadelidande når nokon kjøper aksjar/eigarpartar/selskap, sjølv om eit slikt erverv vil seie at ein person får eigarretten til fleire enn to seksjonar:

Dersom alle bustadseksjonar i eit sameige blir eigde av eit utbyggingsselskap, som i utviklingsfasen får eit behov for å selje ein del av aksjane, så er det ikkje andre seksjonseigarar som treng vern frå lovgjevar mot sterk maktkonsentrasjon på årsmøtet og/eller stor grad av utleige. Ingen blir påverka negativt av at nokon kjøper heile eller delar av selskapet, og kjøpet verken skal eller bør rammast av regelen. Dersom nokon kjøper aksjane/eigarpartane i eit selskap eller heile selskapet som ikkje eig alle bustadseksjonane i sameiget, men fleire enn to, så vil dei andre seksjonseigarane i sameiget få andre «medeigarar». Dette fører likevel heller ikkje til at nokon får større makt på årsmøtet eller kan drive utleige i fleire bustadseksjonar. Har sameiget til dømes ti bustadseksjonar og eit selskap eig seks av dei, vil eigarane av dei fire andre seksjonane vere i mindretal når det skal takast avgjerder på årsmøtet, både før og etter at nokon har kjøpt aksjane/eigarpartane/selskapet som eig dei seks. Vil kjøparen av aksjane derimot også kjøpe tre av dei fire resterande seksjonane samtidig, blir situasjonen endra negativt for den siste seksjonseigaren. Han vil stå åleine att mot ein sterk medeigar, som med ni av ti stemmer kan få vedteke det meste på årsmøtet. Kjøpet av dei tre andre seksjonane vil bli ramma av føresegna.»

Etter dette, og basert på de rettskildene vi har per i dag, kan det etter vår oppfatning legges til grunn følgende; 

Der et selskap lovlig besitter mer enn 2 seksjoner – eksempelvis som følge av at selskapet kjøpte en bygård som de seksjonerte i sin eiertid – kan dette selskapet selges i sin helhet uten at det er i strid med ervervsbegrensningen.

Begrunnelsen er at det her kun skjer et eierskifte i et eksisterende og lovlig etablert eierforhold, og ingen intern forrykkelse av eierforholdene i sameiet. Selskapet kan eie alle seksjonene eller flertallet av seksjoner, men et salg av hele AS eller aksjer i AS til en utenforstående rammes ikke av begrensningen. Salg av ASet eller aksjer i ASet til en som allerede eier seksjoner i sameiet vil dog rammes.

Hvis det er flere forskjellige AS som hver er eier av 2 seksjoner i et sameie, kan alle disse ASene selges i sin helhet, men ikke til en og samme person (eller en person og hans nærstående). Peder Ås kan altså kjøpe alle/majoriteten av aksjene i et av ASene, men han kan ikke kjøpe aksjer i de øvrige selskapene eller for øvrig kjøpe en boligseksjon i sameiet. Hvis Peder kjøper et av ASene, og deretter erverver majoriteten av aksjer i et av de andre /kjøper en seksjon, vil det skje en forrykkelse av eierforholdene internt i sameiet i den forstand at flere seksjoner går over på en eier. Det vil rammes av ervervsbegrensningen.

Ovennevnte ble gjengitt i vår henvendelse til departementet før vi stilte følgende konkrete spørsmål:

Vi har et tilfelle der eierskapet til 16 seksjoner er fordelt på 8 ulike ASer (samme eier). Eier ønsker nå å selge disse seksjonene samlet. Med henvisning til det som fremgår ovenfor, vil et slikt samlet salg av 16 seksjoner omfattes av forbudet, og utgjør et brudd på ervervsbegrensningen. Denne eieren har imidlertid samlet eierskapet til de 8 ASene i et holdingselskap og tenker å selge holdingselskapet i sin helhet og dermed indirekte også de 8 ASene. I den konkrete saken er denne organiseringen foretatt før 1.1.2020. Vil man kunne selge holdingsselskapet og gå klar av ervervsbegrensningen? Ved å selge holdingselskapet skjer det jo ikke en forrykkelse av eierforholdene internt i sameiet. Har det noen betydning om etableringen av holdingsselskapet er foretatt før eller etter 2020?

Kommunaldepartementet besvarte vår henvendelse nå i april (brevet er feildatert 10. januar 2020), og skriver blant annet:

Ved å opprette et holdingselskap med flere selskaper som til sammen eier flere enn to boligseksjoner i ett eierseksjonssameie og som har samme eier, kan dette holdingselskapet selges uten at det fører til at flere seksjoner samles på en hånd og dermed forrykker maktkonsentrasjonen på årsmøte. Det er en forutsetning at kjøperen ikke eier en boligseksjon i eierseksjonssameiet fra før. Etter departementets vurdering vil derfor en slik organisering ikke være i strid med eierseksjonsloven § 23, hverken før eller etter 1.1.2020.

En investor som gjennom to eller flere aksjeselselskaper lovlig har skaffet seg eierskap til mer enn to seksjoner i et sameie, kan altså samle aksjeselskapene i et holdingselskap og på den måte selge seksjonene samlet.

Les hele brevet fra Kommunaldepartement her: