Betydningen av tinglyste villaservitutter er stadig til vurdering i domstolene. Vi sammenfatter de siste avgjørelser for å kartlegge hva som menes med «villamessig bebyggelse» i dag og hvilken betydning slike servitutter kan ha.
Av: advokat/partner Marius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Villaservitutt/ villaklausul
Begrepene villaservitutt og villaklausul benyttes om hverandre. Med villaservitutt menes normalt en tinglyst klausul/erklæring i en eiendom, der klausulen fastsetter at eiendommen ikke kan utvikles eller bebygges på annen måte enn «villamessig», eventuelt på slik måte som angitt i erklæringen.
Det er vanlig å omtale en servitutt som etter sin art og ordlyd skal sikre en særskilt utbygging på et område som en strøksservitutt.
De typiske eldre strøksserviutter kan for sitt formål sammenliknes med dagens reguleringsplaner. Mange av de senere års rettstvister har imidlertid sin bakgrunn i anførsler om at strøksservituttene går foran senere reguleringsbestemmelser for et område – og slik at den privatrettslige begrensningen vil kunne innebære et hinder for en utbygging som ellers er lovlig rent offentligrettslig. En rekke tvister har også oppstått som følge av påstander om at servitutten må anses bortfalt som følge av etterfølgende utvikling, reguleringsplaner etc.
Historisk tilbakeblikk
Opp igjennom tidene med fortetting av byområder og bynære områder, har det til stadighet dukket opp tvister i domstolene knyttet til tinglyste villaklausuler, der naboer forsøker å stanse utbygging på en eiendom.
Villaservituttene vil normalt sett være svært gamle, og det er ikke uvanlig at disse er opptil 100 år gamle. Servituttene ble utformet og tinglyst i en tid da det ikke fantes noe tilsvarende offentlig regulering som vi har i dag, og der tomteselgerne så seg nødt til eller ønsket å gi føringer for hva kjøperne kunne bebygge den kjøpte tomt med. Det forekommer også nyere villaserviutter, typisk der selger av en større tomt ønsker å sette begrensninger for utviklingen av tomten som selgeren selv vil være nabo til.
En typisk servitutt vil kunne inneholde regulering av tillatt tomtestørrelse, deling, bestemmelser om bruk og antall bolighus, samt begrensninger i forhold til hvilken type bebyggelse som tillates.
Begrensningen som går igjen i de fleste villaklausuler er at det på eiendommen kun kan skje «villamessig bebyggelse».
Hva innebærer et forbud mot oppføring av annet enn villamessig bebyggelse?
Det er dessverre ikke et fasitsvar på hva som er villamessig bebyggelse, og domstolene har tolket dette begrepet ulikt over tid. Gjennom en mangfoldig praksis kan det likevel utledes en del retningsgivende momenter for vurderingen.
For å komme frem til en servitutts innhold må en først og fremst se på servituttens ordlyd og stiftelsesgrunnlag, og sammenholde dette med hvordan rettspraksis har tolket tilsvarende erklæringer.
Som regel vil stiftelsesgrunnlaget være en avtale/erklæring, og da må avtalen tolkes. Ved tolkningen vil utgangspunktet være en naturlig språklig forståelse av de ord og uttrykk som fremgår av avtalen ut fra forholdene på avtaletidspunktet. Dette gjelder også for servitutter som setter forbud mot å oppføre annet enn «villamessig» bebyggelse.
Den opprinnelige betydning av ordet «villa» fremgår av Bokmålsordboka hvor det heter at en «villa er ett frittliggende bolighus for en eller noen få familier, oftest med hage».
Som vi skal vise nedenfor, vil imidlertid denne språklige betydningen av villa ikke følges snevert ved vurderingen av begrepet «villamessig».
Domstolenes historiske tolking av «villamessig»
Allerede i Høyesterettsdom fra 1930, er «villamessig bebyggelse» gitt et rommeligere uttrykk enn «villabebyggelse». I dommen fra 1930-tallet sies det at «villamessig» nærmest kan forstås som ensbetydende med «villalignende».
Dette innebærer at en strøksservitutt med krav om «villamessig bebyggelse» ikke nødvendigvis innebærer at det kun kan bygges tradisjonelle villaer – i snever forstand. I en annen avgjørelse fra 1929 uttalte Høyesterett at hvis man ønsket at det utelukkende ble oppført eksklusive villaer så kunne man i avtalen ha brukt et mer bestemt uttrykk enn «villamessig». Det er på denne bakgrunn mulig å si at domstolene tradisjonelt og historisk har tolket uttrykket «villamessig» nokså liberalt.
Andre forhold enn selve ordlyden vil også ha betydning for å klargjøre hva som menes med «villamessig» bebyggelse. I en førende avgjørelse fra 1935 ble det uttalt at begrepet villamessig «ikke har noen skarp avgrensning, men at bedømmelsen maa skje helt konkret og skjønnsmessig, avhengig av bl.a. av den almindelige opfatning på den tid bebyggelsen finner sted, strøkets karakter på dette tidspunkt og naboens reelle interesse i bebyggelsens omfang og karakter».
Denne uttalelsen er senere tillagt betydelig vekt hos domstolene og har gyldighet også i dag.
Domstolenes tolking av «villamessig» i dag
Tvister om strøkservitutter som forbyr annet enn villamessig bebyggelse har i den senere tid vært oppe for norske domstoler en rekke ganger. Disse avgjørelsene har bidratt til å avklare en rekke spørsmål av stor praktisk betydning for boligutviklere og andre som er involvert i kjøp og salg av tomter for boligutvikling.
Senest i juli 2014 kom Borgarting lagmannsrett med en viktig dom, som Høyesterett har latt stå. Saken dreide seg om hvorvidt oppføringen av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, til sammen ni boenheter med tilhørende underjordisk parkeringsgarasje, var i strid med en strøksservitutt som hvilte på eiendommen. Strøksservitutten fastslo at bebyggelsen skulle være villamessig. Lagmannsretten kom, i motsetning til tingretten, frem til at oppføringen av byggene var villamessig.
Lagmannsretten startet med å peke på at begrepet «villamessig» ikke har noen skarp avgrensning og at bedømmelsen må skje konkret ut fra oppfatning «på den tiden bebyggelsen finer sted», strøkets karakter og naboenes reelle interesse. Lagmannsretten bygde her på den førende høyesterettsdommen fra 1935 som nevnt ovenfor.
Videre slo lagmannsretten fast at rekkehus klart nok kan aksepteres som villamessig, og at dette må innebære at også andre former for flermannsboliger kan godtas. Ren blokkbebyggelse vil derimot klart falle utenfor.
Videre ble det pekt på at begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er et statisk begrep, men må være gjenstand for en dynamisk tolkning. Det vil si at innholdet i begrepet vil kunne endre seg over tid. Hvis et område tidligere utelukkende besto av frittstående villaer med hager, mens området nå er tettere bebygget med rekkehus vil kravet til villamessig bebyggelse i dag være noe lempeligere enn før.
Lagmannsretten pekte dessuten på at oppføringen av byggene var i samsvar med småhusplanen av 2006, og synes å gi dette en viss vekt. Lagmannsretten var også i det vesentlige enige med Fylkesmannens vurdering om at strøket ikke hadde en (klart) ensartet villabebyggelse, og at de nye byggene derfor ikke ville stå i strid med strøkets karakter.
På ovennevnte bakgrunn konkluderte altså lagmannsretten med at boligprosjektet med oppføring av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, til sammen ni boenheter med tilhørende underjordisk parkeringsgarasje, var villamessig.
Det er verdt å merke seg at lagmannsretten understreket at bebyggelsen var mindre dominerende enn i en avgjørelse fra 2004, der retten kom til at oppføring av fire boligblokker med i alt 33 leiligheter ikke var å anse som villamessig.
Lagmannsretten understreket også at saken stilte seg annerledes enn en annen sak fra 2006 hvor det var snakk om å oppføre fire boligblokker med til sammen 23 boenheter. Dette ble heller ikke ansett villamessig. I 2006-saken understreket domstolen at «villaklausulens hovedformål» var «å bevare området som et villastrøk og unngå fortetting med leilighetsbygg». Oppføring av boligblokkene ville bidra til fortetting og dermed hindre villaklausulens formål.
Denne oppsummeringen viser at domstolene har vært nokså liberale ved tolkningen av villaklausuler. Rekkehus og to- og tremannsboliger vil etter omstendighetene regnes som villamessige. Mens blokkbebyggelse klart faller utenom. Dette følger av en naturlig språklig forståelse av begrepet «villamessig». For de mer uklare tilfellene er man overlatt til en mer skjønnsmessig vurdering hvor strøkets karakter, servituttens formål, den senere faktiske utvikling og naboenes reelle interesse vil måtte vurderes konkret for å avgjøre den enkelte tvist.
Bortfall av serviutter
Et annet spørsmål som også har vært til behandling i domstolene en rekke ganger er spørsmålet om en strøksservitutt kan anses bortfalt som følge av utviklingen i det aktuelle området.
Dette spørsmålet ble besvart bekreftende i den såkalte Gjensidigedommen fra 1995, og det er også senere i dom fra 2002, 2004 og 2008 bekreftet at servitutter av denne typen i prinsippet vil kunne bli ansett bortfalt som følge av utviklingen i det aktuelle området. Synspunktet er videreført senest i dom fra lagmannsretten i 2014.
Vurderingen av om en servitutt – eller visse deler av en serviutt – skal anses bortfalt må gjøres på et bredt grunnlag og vil måtte være konkret, der servittuttens alder og senere akseptert utvikling er sentrale momenter i vurderingen der det er rimelig å konkludere med at servituttens formål har utspilt sin rolle.
Hvem kan påberope seg servitutter
Det er ikke gitt at en nabo kan påberope seg at utbyggerens planer på naboeiendommen er i strid med servitutt som hefter på eiendommen. Servitutten kan fastsette særlige begrensninger for hvem som kan påberope seg servitutten. Videre kan servitutten eksempelvis være steds- og tidsbegrenset.
Villaservituttens omfang og betydning må derfor avklares ved å lese og tolke den aktuelle erklæring, i samsvar med dens innhold, senere tillatt (av naboer og det offentlige) bebyggelse og i sammenheng og i samsvar med samfunnsutviklingen og domstolenes vurdering av liknende servitutter.
Alternative fremgangsmåter for avvikling av servitutter
Dersom en står overfor en villaservitutt som man etter sin ordlyd og omstendighetene for øvrig antar vil kunne få anvendelse, er det mulig å søke servitutten fjernet ved omskipning etter servituttloven eller ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven. Dette er potensielt langdryge og kostbare prosesser som ikke utelukker erstatningssøksmål fra potensielle rettighetshavere. Dersom vilkårene for slik behandling er til stede vil dette imidlertid kunne innebære at den planlagte byggingen kan påbegynnes og fullføres.
Stortinget ba for flere år siden tidligere regjering om å fremlegge et lovforslag som skulle åpne for at bl.a. villaklausuler ble satt til side som byggehindring dersom reguleringsplan tillot en annen utnyttelse. Det var forutsatt at naboene da skulle tilkjennes erstatning for økonomisk tap ved en utbygging ut over det servitutten tillot. Et slikt lovforslag ble sendt på høring, men ble ikke fulgt opp videre av Miljøverndepartementet. Det er ikke kjent om et tilsvarende forslag skulle være aktuelt å fremme av den politiske ledelse i Kommunal- og moderniseringsdepartementet, som i dag har ansvaret for dette saksfeltet
Først trykket i Eiendomsmegleren 3 2015
