Viktig å avklare eierbrøken for ektefeller og samboere

Samboere og ektefeller vil ofte ha ulike økonomiske forutsetninger ved kjøp av felles bolig. Mange går inn med ulike innskudd, og velger å ha ulikt gjeldsansvar. Derfor er det viktig å avklare eierforholdet i boligen. Manglende bevissthet rundt dette kan skape store problemer ved samlivsbrudd, dødsfall eller kreditorpågang.

Av: Line Hagen, advokat MNA, HELP Forsikring – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021

1. Samboere

Ingen lovregulering

Det finnes ingen lov som sier noe om hvordan eierforholdet mellom samboere skal reguleres. Utgangspunktet for samboere er at hver eier sitt, det er full avtalefrihet. Det betyr at samboere står fritt til å avtale eierbrøken seg imellom.

Ulik egenkapital og ulik eierbrøk

Har partene ulik egenkapital, bør eierbrøken gjenspeile dette. En vanlig utregning kan illustreres med følgende eksempel:

Trine og Truls kjøper et hus til kr 6 000 000. Trine går inn med en egenkapital på kr 700 000, mens Truls går inn med en egenkapital på kr 200 000. De har et felles lån på kr 5 100 000, som de deler likt.

Trine vil ved et slikt eksempel ha en eierandel på 54 %, mens Truls vil ha en eierandel på 46 %. Denne brøken bør komme frem av skjøtet, og bør fastsettes i en samboeravtale.

Ulik egenkapital og lik eierandel

Noen samboere ønsker, til tross for ulikt egenkapitalinnskudd, å stå som 50/50 eiere. En mulig løsning kan her være at man skriver en samboeravtale som slår fast at dersom samboerne går fra hverandre skal det samboerne har gått inn med i egenkapital betales ut før resterende nettooverskudd deles likt. For å følge markedets prisstigning bør egenkapitalen økes i tråd med konsumprisindeksen (KPI). Dette bør fremgå uttrykkelig av avtalen.

Ulikt gjeldsansvar

For å utjevne økonomiske forskjeller ved at den ene samboeren har egenkapital, eller mer egenkapital enn den andre, er det mange som ønsker å ha ulikt gjeldsansvar. Et eksempel kan være at den ene samboeren har kr 400 000 i egenkapital, mens den andre har kr 0. For å utjevne denne forskjellen kan samboeren som ikke har noen egenkapital være ansvarlig for en større del av lånet. Hvis de vil eie 50/50, bør samboeren uten egenkapital være ansvarlig for kr 400 000 mer av lånet.

Tinglys riktig eierforhold

Når budrunden er vunnet, må papirarbeidet på plass. Kjøpekontrakt må signeres og hjemmel må overføres. I skjøtet skal det nye eierforholdet fastsettes. Mange samboere har fått felles finansieringsbevis, og har ved signering av kjøpekontrakt og hjemmelsoverføringen ikke tatt stilling til eierforholdet.  Eierbrøken blir i en del av disse tilfellene satt til 50/50, selv om dette ikke gjenspeiler den reelle eierbrøken. Dette kan medføre problemer for samboerne overfor kreditorene, og ved et ev. samlivsbrudd eller dødsfall.

Det er det reelle eierforholdet som er avgjørende

Det er i rettspraksis lagt til grunn at det er det reelle eierforholdet som er avgjørende. Det tinglyste eierforholdet er dermed ikke avgjørende. Hva som er tinglyst, kan imidlertid brukes som et argument for hva partene har avtalt. Har man tinglyst 50/50, mens det reelle eierforholdet er 60/40, starter man i motbakke hvis den ene samboeren hevder at det er det tinglyste eierforholdet som skal legges til grunn.

Dersom den ene samboeren eier boligen, og den andre skal kjøpe seg inn, er det også viktig å få tinglyst riktig eierforhold. Mange samboere glemmer å endre eierforholdet i et slikt tilfelle, eller unnlater å gjøre det for å slippe dokumentavgiften. Ved et samlivsbrudd eller dødsfall kan det da oppstå diskusjoner om hvem som eier boligen, eller hvilket eierforhold som er det riktige.

Det er spesielt viktig å skrive en samboeravtale der hvor det tinglyste eierforholdet ikke samsvarer med det reelle. For ikke å skape tvil, bør den reelle eierbrøken tinglyses og fremgå av en samboeravtale.

Eiendomsmeglerens rolle ved uenighet om eierbrøk

Ved salg av bolig kan det oppstå problemer dersom en samboer som ikke har fått tinglyst sin eierbrøk ikke ønsker å selge boligen, eller krever sin del av nettoprovenyet etter salg.  Utgangspunktet i disse tilfellene er at eiendomsmegleren skal forholde seg til den som har grunnbokshjemmelen. Samboeren som ikke er enig i dette må kreve midlertidig forføyning for å få sperret det omtvistede beløp på eiendomsmeglers oppgjørskonto. Dersom begge parter har en tinglyst eierbrøk i boligen, skal megler legge denne til grunn for oppgjøret. Dersom den ene parten (eller begge) mener at det reelle eierforholdet er annerledes enn hva som er tinglyst, så må det løses mellom partene. Det er ikke opp til megler å ta stilling til hva den reelle eierbrøken er. Eiendomsmegler skal besørge oppgjøret etter eiendomshandelen, ikke involvere seg i skifteoppgjøret som sådan. En utbetaling fra meglers klientkonto er ikke avgjørende for partenes krav overfor hverandre, og det må da løses mellom partene i etterkant.

Kreditorfella

Tinglysing av riktig eierforhold er ikke bare viktig samboerne imellom, det er også viktig for å sikre at kreditorer ikke tar utlegg i den delen av boligen som tilhører samboeren som ikke er under kreditorpågang. Når kreditorer tar utlegg i bolig, forholder de seg som regel til det tinglyste eierforholdet. Står det i grunnboken at en samboer eier 50% av boligen, vil kreditor som hovedregel kunne ta utlegg i denne delen. Dersom samboeren er uenig i utlegget fordi eierbrøken ikke gjenspeiler det reelle eierforholdet, må dette bevises overfor kreditorene. En reell eierbrøk kan være vanskelig å bevise når det tinglyste eierforholdet er feil.

Samboeravtale bør alltid opprettes

I alle tilfeller bør samboeravtale opprettes. Dette er en formuerettslig avtale som ofte regulerer alt samboerne eier, som bankinnskudd, bil, båt, fritidseiendom, bolig m.m. Når det gjelder eiendom, er det spesielt viktig å opprette en samboeravtale der partene har felles lån, men ulikt gjeldsansvar, eller der den reelle eierbrøken ikke stemmer med den eierbrøken som er tinglyst.  En klar samboeravtale vil kunne forebygge uenighet mellom partene, men en samboeravtale som ikke reflekterer det tinglyste eierforholdet, kan ikke hensyntas av megler ved oppgjør dersom partene ikke er enige i fordelingen.

• Ektefeller

Selv om det er noe mer lovregulering for ektefeller enn for samboere, er det likevel viktig å avtale og avklare eierforhold.

Eierforhold – eneeie og sameie, felleseie og særeie

En bolig kan anskaffes på flere måter, for eksempel gjennom kjøp, arv eller gave.

Dersom boligen anskaffes av kun den ene ektefellen, er boligen dennes eneeie. Anskaffes boligen av begge ektefeller, vil boligen være i sameie mellom ektefellene. Eierforholdet kan også endres underveis i samlivet, ved for eksempel gave til ektefellen, eller kjøp. De samme prinsipper gjelder for samboere.  

Når man er gift, opererer man imidlertid også med begreper som felleseie og særeie. Felleseie og særeie sier ingenting om eierforholdet mellom ektefellene, men det sier noe om formuesordningen.

Betydningen av felleseie ser man først og fremst ved opphør av ekteskapet. Dersom man ikke har inngått ektepakt som sier noe annet, er ektefellenes formue felleseiemidler. Hovedregelen er da at ektefellenes nettoformue skal likedeles.

Fullt særeie betyr at både verdier og gjenstander fordeles i henhold til eierforholdet ved ekteskapets opphør. Delvis særeie vil innebære det samme for de gjenstander som det er avtalt at det skal være særeie på. Det som det ikke er avtalt særeie på, er felleseiemidler. Særeie må avtales i ektepakt.

Forskjellen kan illustreres ved følgende eksempler:

1. Stine og Kari er ektefeller. De har ingen ektepakt. Under ekteskapet kjøper Stine en sekundærbolig med sine egne midler. Boligen er da Stines eneeie, og hun kan som utgangspunkt råde over boligen som hun vil. Hvis Stine og Kari går fra hverandre, kan Stine som klar hovedregel beholde boligen, da hun fullt ut eier den. Men ettersom Stine og Kari ikke har ektepakt, er boligen en del av ektefellens felleseie, og verdien skal likedeles mellom dem.
2. Stine og Kari er ektefeller. Under ekteskapet kjøper Stine en sekundærbolig med sine egne midler. De har en ektepakt som sier at de har fullstendig særeie. Ettersom sekundærboligen er Stines eneeie, beholder hun denne fullt ut, og verdien skal ikke deles med Kari da boligen også er Stines særeie.

Ved ekteskapets opphør er hovedregelen at det er eierforholdet som er avgjørende for hvem som blir sittende igjen med boligen, mens felleseie og særeie sier noe om hvordan verdien av boligen skal fordeles.

Eierforholdets betydning for skjevdeling

Ved et samlivsbrudd mellom ektefeller kan man kreve å få holdt utenfor delingen verdien av formue som klart kan føres tilbake til midler som ektefellen hadde da ekteskapet ble inngått, eller som man har mottatt som arv eller gave under ekteskapet. Dette kalles skjevdeling.

Eierforholdet får betydning for hva man kan kreve skjevdelt. Eide den ene ektefellen en bolig ved ekteskapets inngåelse, som senere har blitt ektefellenes sameie, kan ektefellen som opprinnelig eide hele boligen, kun kreve skjevdeling i sin del av sameiet.

Det kan også være at den ene ektefellen arver midler under ekteskapet som ektefellen bruker til nedbetaling av boliglån. Har ektefellene ved kjøpet avtalt at de skal eie 50/50, og ikke endrer på denne brøken ved innskuddet av arvemidlene, kan ikke ektefellen med arvemidler skjevdele mer enn 50% av boligens verdi.

Eierforholdets betydning under ekteskapet 

Under ekteskapet råder ektefellene som hovedregel over det de eier. Det er imidlertid et unntak i loven for eiendom som brukes som felles bolig. Selv om kun den ene ektefellen eier ektefellenes felles bolig, kan denne ikke selge, pantsette, leie bort mv. boligen uten samtykke fra den andre ektefellen.

Eierforholdet fastsetter hva kreditor kan ta dekning i. Dersom ektefellene eier 50/50, vil kreditorene bare kunne ta dekning i de 50% som skyldnerektefellen eier. Selv om ektefellene har formuesordningen felleseie, som i hovedregel betyr likedeling av verdi ved et samlivsbrudd, gir det ikke kreditorene rett til å ta dekning utover skyldnerektefelles eierandel.

Ektepakt

Ektepakten er ektefellenes form for samboeravtale. I likhet med samboeravtalen kan man i stor grad styre hvordan et oppgjør ved eventuelt samlivsbrudd skal se ut. Ektepakten får også betydning ved dødsfall da den sier noe om hvem som eide hva, og/eller hvilken formuesordning ektefellene har valgt.

Dersom en ektefelle ønsker å føre over eiendom, eller deler av eiendom, til den andre ektefellen som en gave, må dette fastsettes i ektepakt for å være gyldig.

Ektepakten er også viktig å opprette i de tilfellene hvor ektefellene har ulik eierbrøk og ønsker at boligen verdimessig skal deles etter denne eierbrøken ved opphør av ekteskapet. At en bolig er tinglyst riktig er ikke avgjørende, da hovedregelen om felleseie slår fast at ektefellenes nettoformue skal likedeles. Dette kan illustreres med følgende eksempel:  

Stine og Kari er gift. Stine eier 40% av boligen, mens Kari eier 60%. De har ingen ektepakt eller skjevdelingskrav. Ved opphør av ekteskapet skal ektefellenes nettoformue likedeles. Dette betyr at Stines 40% skal likedeles med Kari, og Karis 60 % skal likedeles med Stine.  

Har Stine og Kari derimot særeie på sine eierandeler, skal de ikke likedele verdien av sin eierbrøk i boligen. Stine beholder da hele verdien av sine 40%, og Kari beholder verdien av sine 60%. Dette må fastsettes i ektepakt.