Salg av landbrukseiendommer kan deles i to hovedkategorier. For det første har vi familiesalg, som ofte skjer i enkle former med et minimum av skriftlige kontraktsvilkår. For det andre har vi profesjonelle salg, hvor eiendomsmegler håndterer salget og prosessen preges ofte av at det er omfattende forhandlinger med flere potensielle kjøpere.
Av partner/advokat (H) Svein J. Ruud Johansen og advokat Linn Vårhus Sørhaug, Advokatfirmaet Grette
Det ble nylig lansert en ny versjon av NEFs kjøpekontrakt for salg av landbrukseiendom, utarbeidet i samarbeid mellom NEF og Advokatfirmaet Grette. Den nye versjon samsvarer med «as is»-kontraktens nye oppgjørsbestemmelser, og det er derfor gjort endringer i kontraktens punkt 4 om tinglysing og sikkerhet og punkt 5 om heftelser. Landbrukskontrakten er utformet etter samme mal som den generelle «as is»-kontrakten, slik at kapittelinndeling og innhold i all hovedsak er utformet likt.
Endringer i eiendomsmeglingsloven nødvendiggjorde revisjon av landbrukskontrakten
Ved salg av brukte boliger etter avhendingslova, hvor praksisen normalt har vært at kjøper har betalt inn 10 % av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse, har det oppstått uklarheter rundt meglers mulighet til å trekke sitt salær fra forskuddet, beslagsrett ved eventuell konkurs og hvem som er eier av forskuddsbeløpet. Det er derfor gjort endringer i eiendomsmeglingsloven for å sikre at bruk av eiendomsmegler ved omsetning av boliger etter avhendingslova skjer på en sikker og effektiv måte. Endringene trådte i kraft 1. juli 2014.
Lovendringen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 medfører at selger ikke kan disponere over forskuddsbetalingen før salget er tinglyst. Dette gir et styrket rettsvern for kjøpers erverv. Kjøper vil ha full instruksjonsrett over innskuddet og han kan kreve det tilbakebetalt dersom dette blir aktuelt. Videre vil kjøper kunne opptjene renter på forskuddsbetalingen frem til kjøpet tinglyses. Endringen medfører ikke et absolutt forbud mot forskuddsbetaling til meglers konto. Megler kan fortsatt medvirke til at det innbetales et forskudd på kjøpesummen, men kjøper har full eierrådighet over betalingen frem til tinglysing. Bestemmelsen gjelder kun ved utøvelse av eiendomsmeglervirksomhet. Regelen kan altså omgås ved at partene ikke bruker eiendomsmegler.
Endringer i eiendomsmeglingsloven § 3-2 om forvaltning og behandling av klientmidler styrker kjøpers stilling ytterligere i situasjonene der megler bistår kjøpet. For oppgjør som finner sted i medhold av avhendingslova presiseres det i nytt tredje ledd at selgers kreditor ikke kan ta beslag i kjøpesummen før hjemmelsovergangen er tinglyst, selv om kjøper har betalt deler av denne i forskudd til oppgjørskonto.
Endringene i eiendomsmeglingsloven §§ 3-2 og 6-9 gir et forsterket kreditorvern. Selgers kreditorer kan ikke søke dekning i kjøpesummen før avtalte betingelser for frigivelse er oppfylt. Kreditorene må respektere «betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen», jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2 tredje ledd.
Betingelsene i avtalen er derfor sentrale for kjøpers sikkerhet. En mangelfull eller uklar avtale innebærer økt risiko for kjøper og mulig ansvar for megler. Megler kan ikke disponere over kjøpesummen til fordel for selger før kjøper har fått rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd, og da heller ikke avregne provisjon i innestående.
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 første ledd kan det gjøres unntak fra kravet om rettsvern i eiendomsmeglingsloven § 6-9, da bestemmelsen sier at «[m]egler kan fravike bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd første punktum der kjøper og selger har inngått avtale om dette, forutsatt at forhold på kjøpers side hindrer etablering av rettsvern innen rimelig tid».
Det fremgår av Finanstilsynets rundskriv RFT-2014-7 at slike forhold på kjøpers side for eksempel kan være manglende konsesjon. Oppgjør kan da foretas, men megler må normalt sørge for at kjøper får annen sikkerhet for kjøpesummen. Det er viktig å merke seg at en slik løsning forutsetter en avtale mellom partene, og det er derfor tatt inn bestemmelser om dette i den nye landbrukskontrakten punkt 4.1.
Salgsobjekt landbrukseiendom
Ved salg av landbrukseiendom er det viktig å identifisere salgsobjektet, og det er derfor lagt opp til at det i landbrukskontrakten punkt 1 skal spesifiseres hva eiendommen består av med hensyn til arealer og bebyggelse. Her blir det viktig å vise til de ulike boenhetene, om eiendommen har festetomter, antallet driftsbygninger, stabbur/skjul samt hvilket areal (dyrket mark, skog) eiendommen består av. I tillegg må det spesifiseres om eiendommen består av flere matrikkelnummer, og det bør også utarbeides en liste over eiendommens løsøre og inventar som vedlegges kontrakten.
Konsesjonsrisiko
I landbrukskontrakten punkt 4.2 er det lagt til grunn at kjøper fremdeles har konsesjonsrisikoen. Selger har imidlertid risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1, som sier at det skal foretas en vurdering av om den avtalte prisen er i samsvar med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonslovens øvrige bestemmelser, herunder § 9 første ledd nr. 2-5 eller § 9 andre til fjerde ledd som i hovedsak går på kjøpers kvalifikasjoner mv.
Hefter det odel på eiendommen?
Ved omsetning av landbrukseiendommer er det særlig viktig å avklare hvorvidt det hefter odel på eiendommen, og det er derfor inntatt bestemmelser om odel i landbrukskontrakten punkt 5.
Odelslova § 25 åpner for at en odelsberettiget kan fraskrive seg løsningsretten i forbindelse med en påtenkt avhending eller frafalle selve odelsretten. Ved en lovendring i odelslova i 2009 ble det innført et skriftlighetskrav for fraskrivelse av løsningsrett og erklæring om odelsfraskrivelse. Dersom det er aktuelt med odelsfraskrivelse, er det viktig å huske på at alle odelsberettigede må signere på en erklæring om odelsfraskrivelse.
En odelsgaranti vil være praktisk for de tilfeller hvor odelsberettigede, som ikke har fraskrevet seg odelsrett/odelsløsningsrett, innen preskripsjonstiden utløper gjør krav på eiendommen til odelstakst. Garantien går ut på at dersom en odelstakst i forbindelse med et odelsløsningssøksmål skulle bli lavere enn kjøpesummen, så vil selger dekke differansen. En odelsgaranti vil derfor være en trygghet for kjøper av odelseiendom hvor odelsberettigede ikke har fraskrevet seg sin odelsrett.
Først trykket i Eiendomsmegleren 3 2016
