Norges Eiendomsmeglerforbund får fra tid til annen spørsmål fra medlemmer knyttet til megling av eiendom i utlandet. Artikkelen gir en kort innføring i enkelte grunnleggende rammebetingelser for utenlandsmeglere.
Krav til utenlandsmeglerens kompetanse
Eiendomsmeglingsloven (heretter forkortet «emgll») kommer til anvendelse på eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge. Dette følger direkte av loven, se emgll. § 1-2 første ledd. Dette gjelder også om eiendommen er beliggende i utlandet eller om oppdragsgiver er utenlandsk.
Det følger av emgll. § 1-4 fjerde ledd samt eiendomsmeglingsforskriften at man ved utenlandsmegling kan fravike lovens bestemmelser om koblingssalg (emgll. § 6-3 tredje ledd), oppdragsavtale (emgll. § 6-4) og krav til kontraktsmedhjelpere (emgll § 3-5). Vi går imidlertid ikke nærmere inn på dette.
Ut over ovennevnte forskriftsunntak gjelder den norske eiendomsmeglingsloven fullt ut. Dette innebærer at det ved utenlandsmegling stilles strenge krav til utenlandsmeglere. Kravene er nærmere forklart i forarbeidene:
«Vedkommende må for eksempel kjenne regelverket for hjemmelsovergang, konsesjon, offentlig regulering mv. Også regler knyttet til for eksempel skatt og arv må det forventes at eiendomsmegleren har grunnleggende kunnskaper om, slik at interessenter kan bli gjort oppmerksom på regler som avviker fra norsk rett. Megleren må regne med å opptre som rådgiver i større grad enn når det selges eiendommer i Norge. Det må derfor kreves at megleren setter seg inn i grunnleggende rettsregler i det aktuelle landet, og videreformidler den informasjon som det antas at enhver kjøper bør være i besittelse av.»
Kredittilsynet (nå: Finanstilsynet) har uttalt seg ennå mer direkte: «[e]iendomsmeglere som påtar seg å formidle eiendom beliggende i et annet land bør ha – eller skaffe seg – like god kunnskap og forståelse av relevante rettsregler i dette landet som det kreves for formidling av eiendom beliggende i Norge».
For å oppfylle disse kravene er det som oftest nødvendig for norske meglere å benytte seg av kontraktsmedhjelpere, f.eks. lokale meglere eller advokater.
Megleren må megle, ikke bare videreformidle
Utenlandsmegling gikk tidligere ofte ut på at norske meglere (videre)formidlet utenlandske eiendommer, altså markedsførte utenlandske eiendommer som var til salgs hos et utenlandsk meglerforetak. #4193632/2 2 (3)
Etter dagens regelverk (emgll av 2007) er det ikke lov å drive med såkalt «mekanisk formidling» av eiendommer, det vil si ren markedsføring, uten tilhørende rådgivning/megling.
Det er heller ikke tillatt å opptre kun på vegne av oppdragsgiver (såkalt agentvirksomhet). Dette er nedfelt i eiendomsmeglerforskriften § 5-1 annet ledd bokstav b.
Finanstilsynet har presisert at forbudet er særlig ment å hindre at eiendomsmeglere skal kunne opptre som agenter ved formidling av boliger i utlandet. Det er imidlertid presisert at forbudet omfatter ethvert tilfelle hvor foretaket opptrer som partsrepresentant i forbindelse med omsetning av rettigheter i fast eiendom (på en slik måte at oppdraget faller utenfor eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde fordi det ikke er mellommannsvirksomhet).
Litt forenklet sagt må norske meglerforetak enten megle fullt ut eller holde seg unna.
Vi vil tro at norske forbrukere som skal kjøpe eiendom i utlandet kan ha behov for en partsrådgiver som veileder dem gjennom ukjent terreng. Dette kan være alt fra å finne riktig objekt, riktig pris, seriøse selgere, oversettelse av utenlandske kontrakter mv. Dyktige utenlandsmeglere kunne sånn sett virkelig være til hjelp for forbrukere som et bindeledd for å ivareta forbrukernes interesser. En slik rolle synes imidlertid ikke forenelig med eiendomsmeglingsloven. Meglere underlagt eiendomsmeglingsloven kan kun drive med mellommannsvirksomhet, ikke annen virksomhet. Hvis norske meglere skulle finne en slik rolle interessant fra et kommersielt perspektiv bør grensedragningen mellom mellommannsvirksomhet og såkalt «annen virksomhet» undersøkes nærmere, det kan være behov for å søke dispensasjon. Også forholdet til meglers forsikring bør i så fall undersøkes nærmere.
Verneting (hvor skal tvisten løses?)
En problemstilling utenlandsmeglere må forholde seg til er regler om verneting, altså spørsmålet om i hvilket land eventuelle tvister skal løses. Det er den såkalte internasjonale privatretten (inkludert Luganokonvensjonen) som fastsetter regler for verneting.
Hovedregelen er at saksøkte kan saksøkes i egen jurisdiksjon. Det ville innebære at både norsk og utenlandsk verneting kunne være aktuelt, avhengig av partenes nasjonalitet.
Det finnes en rekke unntak fra hovedregelen om egen jurisdiksjon, blant annet:
- Luganokonvensjonen artikkel 23 gir partene mulighet til å inngå vernetingsavtaler, det vil si å avtale hvilke domstoler som skal være kompetente i en eventuell tvist.
- Enkelte tvister knyttet til såkalte «tinglige rettigheter» skal – uavhengig av hva partene avtaler – avgjøres i landet hvor eiendommen ligger. Med tinglige rettigheter menes noe forenklet rettigheter som følger av eiendomsretten, altså en rett som vedrører eiendommen som sådan og som kan gjøres gjeldende for og mot enhver.
- Enkelte forbrukerrettigheter er ufravikelige og gir forbrukere rett til å reise sak mot næringsdrivende i egen jurisdiksjon. Det kan også eksistere utenlandske, ufravikelige regler, som angir utenlandsk domstol som rett verneting.
Meglere bør alltid sørge for at kontrakter (kjøpekontrakt, oppdragsavtale etc.) inneholder en klausul om både verneting og lovvalg (hva som menes med lovvalg er forklart nedenfor). #4193632/2 3 (3)
Unntakene nevnt ovenfor innebærer at det ikke kan utelukkes at en megler blir involvert i en tvist i utlandet, selv om norsk verneting følger av kontraktene. Det samme gjelder hvis megler blir involvert i en tvist som ikke springer ut av selve avtaleverket (f.eks. erstatningskrav basert på ulovfestet profesjonsansvar). I sistnevnte tilfelle vil det ikke være avtalt noe lovvalg og verneting.
Lovvalg (hvilket lands rett gjelder?)
Når verneting er fastsatt må det avklares hvilket lands materielle rett som skal benyttes. Domstolene benytter ikke nødvendigvis sin egen materielle rett. Lovvalg avgjøres ut fra regler om internasjonal privatrett i det landet hvor tvisten skal løses. Hvert land har altså egne regler om lovvalg.
Hovedregelen etter norske lovvalgsregler er at partene selv kan velge hvilket lands rett som skal regulere kontraktsrettslige forhold. Tingsrettslige / eiendomsrettslige regler i utlandet kan naturligvis ikke endres ved at partene avtaler norsk rett. For eksempel vil en tvist mellom kjøper og selger vedrørende kjøpesummen reguleres av kontrakten (herunder bestemmelsen om lovvalg), mens regler om rettsvern eller en kreditors beslagsrett i eiendommen vil måtte reguleres av det aktuelle landets rettsregler.
Som nevnt ovenfor er det svært viktig at utenlandsmeglere sørger for at alle avtaler som inngås har tilstrekkelig regulering av lovvalg. Hvis det ikke foreligger slik avtale blir vurderingen hovedsakelig en vurdering av hvor tvisten har sterkest tilknytning. Det vil innebære lite forutberegnelighet for kunden.
Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Marthe Marie Egge, advokatfirma BA-HR
