Svak kronekurs gjør det norske boligmarkedet attraktivt for utenlandske investorer. Kartverket stiller særlige krav til utenlandske kjøpere, noe som kan forsinke pantsettelse, overskjøting og oppgjør. Vi ser nærmere på hva du som megler bør være oppmerksom på og informere om når kjøperen er en utenlandsk aktør.
Av: Marthe Øksnes og Liv Augusta Staff, hhv. senioradvokat og advokatfullmektig i Haavind – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2024
Både norske og utenlandske rettssubjekter kan registreres som hjemmelshaver i grunnboken. For at grunnboken skal fungere som et troverdig rettsvernsregister, må rettighetshaveren være klart angitt. Klarhetskravet har ulike aspekter, og innebærer blant annet at nye eiers fødsels- eller organisasjonsnummer må «opplyses og dokumenteres» ved overskjøting, jf. tinglysingsforskriften § 4a. Ettersom Kartverket er koblet opp mot norske offentlige registre, må ikke identiteten til norske erververe dokumenteres. Er kjøperen derimot utenlandsk, må identiteten dokumenteres for at Kartverket skal godkjenne overskjøtingen.
Identifikasjon av utenlandske privatpersoner
For at Kartverket skal godkjenne overskjøting til utenlandske privatpersoner, kreves et D-nummer, jf. tinglysingsforskriftens § 4a annet ledd. Dette er et identifikasjonsnummer for personer med midlertidig tilknytning til Norge. Søknad og skjøte sendes til Kartverket, som rekvirerer D-nummer fra Folkeregisteret. Skjøtet tinglyses når Kartverket mottar saken i retur med tildelt D-nummer. Dette tar normalt 3-6 uker.
Dersom eiendomsoverføringen skjer via arv, kreves det kun D-nummer hvis arvingen skal bli stående som hjemmelshaver. Skal eiendommen selges eller overdras videre som en del av skifteoppgjøret, er det tilstrekkelig at arvingen identifiseres med navn og fødselsdato i hjemmelserklæringen.
Identifikasjon av utenlandske foretak
Er kjøperen et utenlandsk foretak, kan prosessen være mer omfattende. For at selve overskjøtingen skal godkjennes, må det dokumenteres at selskapet er reelt eksisterende. Rundskrivet angir utenlandsk firmaattest, styreprotokoll, bekreftelse fra offentlige myndigheter og notarius publicus som relevant dokumentasjon. Det kan ikke være tvil om innholdet i dokumentet, jf. tinglysingsforskriftens § 5 fjerde ledd. I praksis innebærer dette at dokumenter på andre språk enn skandinavisk eller engelsk må oversettes av en autorisert translatør. Megleren må sende inn dokumentasjonen sammen med skjøtet.
Ved tinglysing av dokumenter som krever signatur av foretaket, kreves det i tillegg dokumentasjon for signaturrett. Et praktisk eksempel er lånefinansiering med pant i eiendommen som kjøpes. Dokumentasjon på signaturrett kan være notarialbekreftelse eller (oversatt) utskrift fra landets foretaksregister. Dokumentet må legaliseres, normalt ved apostillestempel. Praksis og saksbehandlingstid for notarialbekreftelse og legalisering varierer mellom land.
Dokumentasjon av identitet og signaturrett følger Kartverkets normale saksbehandlingstid på to dager. Det skjønn saksbehandleren må utøve i vurderingen av om dokumentasjonen er tilstrekkelig, innebærer imidlertid at risikoen for tinglysingsnekt er større enn normalt.
Huskeliste til megleren:
- Allerede ved budgivningen bør partene informeres om identifikasjonskravet. Megleren bør sørge for at begge parter er innforstått med at innhenting av nødvendig dokumentasjon kan forlenge prosessen med overskjøting og oppgjør.
- Megler bør påse at overtakelsen settes langt nok frem i tid til at nødvendig dokumentasjonen kan innhentes.
- Dersom kjøper er en utenlandsk privatperson, må megler bistå med D-nummersøknad. Husk å legge ved bekreftet kopi av legitimasjonsdokumentet.
- Dersom kjøper er et utenlandsk foretak, må megler påse at identifikasjonsdokument er innhentet, samt sende dette til Kartverket. Dokumentasjon på signaturrett bør også innhentes, da dette er nødvendig ved pantsettelse, videresalg mm.
