Flere eiendomsmeglere får henvendelser fra utbyggere som ønsker å justere prisen i allerede inngåtte kontrakter på grunn av økte kostnader i byggeprosjekter.
Av: Advokatene Aksel Stumpf og Cara Vedeler i Advokatfirmaet Grette AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2024
Det er ikke så overraskende at utbyggere lurer på dette, særlig i en periode hvor boligmarkedet har vært temmelig kaldt, med omfattende prisstigning på byggevarer, ettervirkninger av covid-19, krig og stadig økende renter.
Forutsigbare avtaleforhold
Som eiendomsmegler er det viktig å forespeile kunder og boligkjøpere forutsigbarhet. Mens utbyggere risikerer tap dersom de ikke får dekket prisstigningen, har forbrukere kanskje presset låneevnen for å få realisert boligdrømmen. Det er derfor viktig at megleren er kjent med bustadsoppføringslova («Buofl.») og reglene om prisendring, for å kunne formidle dette tydelig til både forbruker og utbygger.
Forutsigbarhet var også lovgivers tanke, og buofl. § 41 sjette ledd har en klokkeklar ordlyd:
«Entreprenøren har ikkje krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig».
Bestemmelsen bygger videre på buofl. § 41 første ledd, som slår fast at «Forbrukeren skal betale det vederlaget som er avtalt». Utgangspunktet er derfor at vederlaget, som utgjør hele kjøpesummen, er det som ble avtalt ved kontraktsinngåelsen. Er det ikke inntatt en klausul om rett til prisstigning, gjerne kalt LPS-regulering, vil dermed utbygger ha risikoen for at kjøpesummen er tilstrekkelig for å dekke kostnadene i byggeperioden.
Prisen er i så fall fast også uavhengig av årsaken til prisutviklingen, enten om prisstigningen er forårsaket av ugunstig valutaendring eller høy lønnsutvikling, og heller ikke som følge av at byggeprosjektet forsinkes av forhold utenfor partenes kontroll. Det kan nok tenkes helt særlige tilfeller hvor levering innenfor kjøpesummen er så urimelig at utbygger kan kreve justering etter avtalerettens regel om urimelige avtaler eller bristende forutsetninger, men dette er sjeldent og terskelen er svært høy. Utbygger kan derfor ikke regne med å få medhold selv om prisstigningen er forårsaket av covid-19 eller krig uten en avtale partene imellom.
Buofl. § 41 sjette ledd bruker begrepet «prisstigning» som rent språklig kan forstås som bare materialer. Bestemmelsen gjelder allikevel alle utbyggers innsatsfaktorer, og inkluderer både lønninger, materialer, sosiale utgifter og ev. andre utgifter. Uten avtale, vil dermed utbygger ikke kunne kreve LPS-regulering av noen kostnadsarter.
Ulike vederlagsmodeller
Det vanligste i kontrakter til forbrukere, er at det avtales en kjøpesum for hele leveransen der enten hele kjøpesummen er fast eller at summen vil være gjenstand for LPS-justering. Det er allikevel ikke noe i veien for å avtale eksempelvis at byggekostnadene skal prisjusteres, mens tomteprisen er fast, så lenge dette avtales. Partene kan også avtale regningsarbeid uten enhetspriser som dermed gir utbygger rett på alle nødvendige kostnader og dermed faktisk pris i henhold til buofl. § 41 annet ledd.
Er det kun gitt et prisoverslag, har utbygger rett til å kreve et pristillegg innenfor grensen på 15 % etter buofl. § 41 tredje ledd. Et prisoverslag gir ikke i seg selv en rett til dekning av prisstigning, men i praksis vil utbygger kunne benytte slingringsmonnet på 15 % til dette. Forutsetningen er da at utbygger ikke har bundet seg til enkelte enhetspriser som i så fall vil kreve en avtale med forbruker for å få prisjustert.
Avtale kreves
Hvorvidt utbygger kan kreve justert vederlag, beror derfor som regel på om det er «avtalt» enten opprinnelig eller senere i en tilleggsavtale.
Loven stiller krav om at retten på prisjustering må være avtalt «skriftlig». Det er altså ikke tilstrekkelig med en muntlig avtale, men det følger av buofl. § 6 a at en avtale inngått for eksempel på epost er bindende forutsatt at forbrukeren uttrykkelig har akseptert elektronisk kommunikasjon.
Er det først avtalt prisjustering, vil utbygger ha krav på dekning av alle dokumenterte merkostnader. Ofte avtales det imidlertid en klausul om at prisjusteringen skal skje basert på en indeks slik som SSBs Byggekostnadsindeks for boliger, som reflekterer generell lønns- og prisøkning i byggebransjen. Hele kjøpesummen skal da reguleres i tråd med indeksen, og dette overfører dermed risikoen for den alminnelige prisøkningen til forbrukeren, men ikke den spesifikke prisstigningen på utbyggers hånd.
Forskjell på forbrukere og næringsdrivende
Bustadsoppføringslovas regel om at prisstigning ikke kan kreves uten avtale, er det motsatte av det som gjelder i kontrakter mellom næringsdrivende hvor partene eventuelt må avtale seg bort fra en LPS- regulering, slik de fleste standardkontrakter har vært siden 90-tallet. Denne forskjellen forklarer nok utbyggeres forespørsel til meglere, siden de nettopp blir møtt med slike krav fra entreprenør.
Bakgrunnen for forskjellen er for det første at bustadoppføringslova er en forbrukerlov hvor utbygger som den profesjonelle ansees som nærmest til å forutse eller ha oversikt over prisstigning og ev. innta en klausul om rett til prisjustering før eller ved kontraktsinngåelse. Glemmes dette i tider med høy lønns- og prisvekst, slik som i dag, kan ikke utbygger skyve dette senere over på forbrukeren. En annen grunn er at det ved salg til forbrukere normalt er mindre behov for prisjustering siden tid til overtagelse vanligvis er kortere.
Endring av vederlag er likevel ikke umulig
Selv med en fastpriskontrakt gir loven utbygger to grunnlag for dekning av faktiske kostnader. Ettersom bustadsoppføringslova er ufravikelig, kan ikke disse bestemmelsene fravikes til ugunst for forbrukeren.
For det første kan partene etter buofl. § 42 kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeider, som vil gi utbygger krav på dekning av nødvendige kostnader på utførelsestidspunktet.
For det andre kan utbygger i henhold til buofl. § 43 kreve tilleggsvederlag «for nødvendig kostnader som kjem av forhold på forbrukerens side». Dette er typisk situasjoner hvor utbygger blir påført ekstrautgifter for manglende medvirkning fra forbruker eller at arbeidene blir forsinket av forhold som forbrukeren er ansvarlig for. Utbygger må i så fall konkret dokumentere at et forhold som forbrukeren svarer for har medført økte kostnader. Ettersom prisstigning i samfunnet ikke kan tilbakeføres til forbruker er det uaktuelt for utbygger å påberope denne bestemmelsen som grunnlag for økt vederlag bare på grunnlag av en prisøkning.
Budskapet til eiendomsmeglere som jobber tett med utbyggere og forbrukere, er derfor at prisstigning er utbyggers risiko med mindre annet er avtalt. Siden utbyggere ofte blir møtt med krav om prisjustering fra sine entreprenører er det viktig at utbyggerne har et bevisst forhold til prisstigning også i forbrukerkontraktene, og spesielt ved lengre kontraktsperioder. Dette vil bidra til klarhet og forutsigbarhet for alle involverte parter i boligbyggingen!
