Ved bruk av «as is»-forbehold ved salg av eiendom/eiendomsaksjeselskaper er en sentral problemstilling hvem som har risikoen for skader på eiendommen som inntrer mellom avtaleinngåelse og overtakelse.
Av: partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og fast advokat Andreas Mello-Kildal, Wikborg Rein advokatfirma
Borgarting lagmannsrett (LB-2015-108355) tok nylig stilling til hvordan et «as is»-forbehold, jf. avhendingsloven § 3-9, i en kjøpekontrakt for kjøp av leilighet skulle forstås. Bakgrunnen for saken var at en skjult feil ved to bad forelå på avtaletidspunktet, men en plutselig tilstandsendring medførte at den skjulte feilen materialiserte seg mellom avtaleinngåelse og overtakelse i form av vannskader.
I den konkrete saken var det avtalt at leiligheten ble «solgt som den er i den stand den var ved kjøpers besiktigelse«. Lagmannsretten trekker frem tre typetilfeller;
- Etter besiktigelse/avtaleinngåelse inntreffer en hendelig skade på en ellers feilfri eiendom, slik at eiendommen ikke fremstår som kontraktsmessig på overtakelse, eksempelvis lynnedslag.
- Det foreligger en fullt utviklet og for begge parter skjult skade på tidspunktet for besiktigelse/avtaleinngåelse, og skaden oppdages etter besiktigelse/avtaleinngåelse men før overtakelse, eksempelvis råteskade.
- Det foreligger en for begge parter skjult feil på tidspunktet for besiktigelse/avtaletidspunktet, men det inntrer forhold som gjør at skaden materialiserer seg eller ekspanderer til en skade før overtakelse.
For typetilfelle nummer én uttaler lagmannsretten at en selger «som utgangspunkt ikke [vil] kunne påberope et «som han er»-forbehold«. Tilfellet omfattes av ordlyden i avhendingsloven § 3-9, men lagmannsretten mener at formålet med bestemmelsen, som er å gi selger mulighet til å avgrense ansvaret for skjulte feil og mangler, ikke gjør seg gjeldende. Selgeren er ifølge lagmannsretten nærmest til å unngå eller redusere konsekvensene av slike hendelige uhell.
For typetilfelle nummer to konkluderer lagmannsretten med at dette omfattes av «as is»-forbeholdene. Typetilfellet er kjerneområdet for slike forbehold.
Lagmannsretten konkluderer med at den aktuelle saken gjaldt typetilfelle nummer tre, og at dette typetilfellet faller utenfor «as is»-forbeholdet. Plutselige tilstandsendringer som materialiserer seg mellom avtaleinngåelse og overtakelse, som skyldes en svakhet som forelå ved avtaleinngåelse, vil således ikke være omfattet av forbeholdet.
Følgelig kommer lagmannsretten til at eiendommen ikke var i kontraktsmessig stand ved overtakelse, da skadene gjorde at den ikke var i tilsvarende stand som ved avtaleinngåelsen. Lagmannsretten påpeker også at partene kan avtale at risikoens overgang går over på kjøper tidligere enn ved overtakelse, men at dette ikke var gjort i denne saken.
Dommen omhandler et kjøp underlagt avhendingsloven, og den gjelder salg av en bolig. Ordlyden og prinsippene i kjøpsloven § 19 (1) og avhendingsloven § 3-9 er imidlertid nesten sammenfallende. Det er derfor grunn til å anta at resultatet vil bli det samme i tilfeller underlagt kjøpsloven, herunder i næringseiendomstransaksjoner, med mindre det er konkret avtalt avvikende bestemmelser mellom partene. Det må alltid gjøres en konkret vurdering av hvilken kategori den enkelte hendelse mellom signering og overtakelse faller inn under– i lys av blant annet due diligence, dd-funn og øvrige informasjon som er gitt.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2016
