Tempoet i utviklingen innen teknologiske verktøy er eksponentiell. For et års tid siden var de flestes erfaringer med AI-baserte språkmodeller begrenset til relativt lite meningsfulle interaksjoner med diverse chatbots. I dag kan man diskutere dype filosofiske problemstillinger med ChatGPT – eller få utarbeidet fengende beskrivelser av en eiendom på brøkdelen av den tiden man selv ville brukt. Det er vanskelig å spå hvor vi kommer til å være om et år fra nå, men en ting er sikkert: Teknologiske verktøy kommer til å bli stadig mer avanserte, og for å holde seg konkurransedyktig kommer det til å være nødvendig å beherske bruken av dem.
Av: Henrik Taubøll og Kaja Harms begge advokater i Haavind – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2024
Bruken av Virtual Reality (VR), Augmented Reality (AR), AI-genererte tekster og avanserte visualiseringsverktøy åpner for en mer engasjerende og detaljert fremstilling av eiendommer. Disse teknologiene gir meglere muligheten til å skille seg ut i markedet, men de medfører også et økt ansvar for å sikre at all markedsføring og informasjon er i tråd med gjeldende regler. Det er svært viktig at man som megler er bevisst på hvilke forpliktelser man påtar seg ved bruk av nye teknologiske løsninger.
Selv om utviklingen av teknologien går stadig raskere, er lovgivningsprosessene fortsatt like omstendelige. Det betyr at det ikke finnes noen oppdaterte regler for meglernes bruk av nye teknologiske verktøy. Det er fortsatt de gamle, kjente reglene som gjelder. Særlig meglers undersøkelses- og opplysningsplikt kan komme på spissen når deler av meglerjobben «outsources» til et digitalt verktøy. Det er avgjørende at salgsmateriell, enten det er AI-generert eller ikke, gir et korrekt og realistisk bilde av eiendommen.
Hvis du for eksempel vil bruke ChatGPT eller en annen språkmodell for å utforme salgsmateriell, er du fortsatt ansvarlig for resultatet på samme måten som du ville vært dersom du selv hadde skrevet teksten. Om teksten inneholder feil, hjelper det ikke at all informasjonen du «matet» verktøyet med var korrekt. Dersom du forklarer verktøyet at teksten er ment å benyttes i en salgsoppgave er det dessuten en risiko for at du ender opp med en tekst som overselger eiendommens positive egenskaper, mens de mindre positive i for stor grad nedtones eller til og med utelates. Selv om det kan være mye å hente på å la ChatGPT eller lignende verktøy ta jobben med å produsere et førsteutkast, er det derfor viktig å gjennomgå tekstforslaget med et kritisk blikk før det settes på trykk.
En annen type teknologi som allerede er i utstrakt bruk er ulike former for visualiseringsverktøy, slik som virtuelle visninger og 3D-modeller. Feil eller unøyaktigheter i VR-presentasjoner kan være vanskelige å oppdage, men de kan lett dokumenteres i ettertid, noe som stiller høye krav til meglers kontrollrutiner. I tillegg kan det være mer utfordrende å få skjøvet ansvaret for slike feil bort fra megler enn det tidligere har vært. Ved utformingen av tradisjonelt salgsmateriell vil megler normalt kunne basere seg på at de opplysningene selger gir henne, er riktige. Selv om kjøper i mange tilfeller vil ha valgfrihet med hensyn til hvem han vil rette et mangelskrav mot, ville det endelige ansvaret for feilene tidligere normalt kunne plasseres hos selger dersom det var her årsaken til opplysningssvikten oppsto. Om det er megler som har tatt initiativ til å bruke et visualiseringsverktøy i markedsføringen, kan dette stille seg annerledes. Da er det ikke lenger sikkert at ansvaret for avvik mellom presentasjon og virkelighet kan plasseres hos selger.
En særlig utfordring oppstår der opplysningssvikten ikke skyldes feil verken hos megler eller hos selger, men hos leverandøren av visualiseringsverktøyet. Selv om kjøperen i teorien kan rette krav mot teknologileverandøren, er dette sjelden en praktisk løsning. Det samme vil være tilfellet for megler. Særlig de store, utenlandske aktørene opererer normalt med veldig vide ansvarsfraskrivelser i sine standardvilkår, og det er sjelden rom for å forhandle på disse. Dersom man ønsker å ta i bruk visualiseringsverktøy eller andre teknologiske virkemidler i markedsføringen er det derfor essensielt å sikre at ansvarsforhold og risikofordeling er tydelig regulert i meglers avtaler med selgere og utbyggere. Om selger ønsker at slike verktøy benyttes, er det også rimelig at selger bærer en del av risikoen forbundet med dette.
