Kan et boligkjøp heves hvis selger ikke har opplyst om at det spøker i huset, eller at naboen er en straffedømt pedofil? Og hva om boligen har vært åsted for alvorlige kriminelle handlinger, f.eks. drap? Fellestrekket for disse omstendighetene er at det hverken er faktiske eller rettslige feil eller mangler ved boligen, men at det foreligger forhold som likevel kan oppleves negativt for boligkjøper.
Av: Håvard Hildeskor og Peder Karijord, begge tilknyttet næringseiendomsteamet i Advokatfirmaet Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2022)
Hva innebærer selgers opplysningsplikt?
Boligselgers opplysningsplikt ved salg er hjemlet i avhendingsloven § 3-7. Selger skal opplyse om «omstendigheter» ved eiendommen. I henhold til avhendingslovens forarbeider skal begrepet «omstendigheter» tolkes svært vidt, og begrepet omfatter også forhold som ikke er direkte knyttet til eiendommen. Omstendighetene må være av en viss betydning for at selger skal ha opplysningsplikt, og er i loven formulert som et krav om at kjøper må ha «grunn til å regne med å få» omstendigheten opplyst.
Selgers opplysningsplikt omfatter videre både (i) kjente omstendigheter og (ii) omstendigheter selger måtte kjenne til. Med sistnevnte siktes det til omstendigheter selger ikke har positiv kunnskap om, men som selger ikke har rimelig grunn til å være uvitende om.
Dersom selger har brutt opplysningsplikten, vil dette utgjøre en mangel, og kjøper vil i utgangspunktet kunne gjøre krav gjeldende mot selger, blant annet krav om erstatning, prisavslag og i de grovere tilfeller heving. Dette gjelder likevel ikke hvis opplysningssvikten ikke kan anses for å ha påvirket kjøpsavtalen (dvs. at kjøpsavtalen ville blitt inngått på andre vilkår eller ikke inngått i det hele tatt om opplysningen var gitt).
Det følger av forarbeidene til avhendingsloven at selgers opplysningsplikt også gjelder for opplysninger gitt av personer som selger må identifiseres med, typisk megler og takstmann. Mangler f.eks. tilstandsrapporten en opplysning som det skulle vært opplyst om, hefter selgeren overfor kjøperen selv om det er takstmannen og ikke selgeren som er å bebreide (men selgeren kan etter omstendighetene ha et regresskrav mot takstmannen). Det samme vil være tilfelle der megler ikke har videreformidlet til kjøper en opplysning hen har fått fra selger.
Hva med meglers opplysningsplikt?
I denne artikkelen fokuserer vi på innholdet i selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Det kan likevel nevnes at dersom boligsalget gjennomføres med bistand fra eiendomsmegler, vil eiendomsmegleren ha en selvstendig opplysningsplikt overfor kjøper. Opplysningsplikten til eiendomsmeglere følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Opplysningsplikten etter § 6-7 første ledd vil langt på vei sammenfalle med selgers opplysningsplikt, herunder at meglere plikter å gi opplysninger kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Kravene til meglers opplysningsplikt må imidlertid tolkes i lys av at megler er en mellommann, uten den samme kjennskapen til eiendommen som selger. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd innebærer meglers opplysningsplikt også at visse opplysninger alltid må gis til kjøper i form av prospekt/salgsoppgave, herunder f.eks. eierforhold, tinglyste heftelser, ferdigattest etc.
Grensen mellom opplysninger som faller innenfor og utenfor avhendingsloven § 3-7
Det er ikke mulig å liste opp alle forhold en boligselger plikter å informere om. Det vil alltid være nødvendig å vurdere de aktuelle opplysningene konkret i den enkelte sak. Likevel er det mulig å fastslå noen retningslinjer for hvor grensen går for opplysninger selger plikter å gi. Enkelte opplysninger må åpenbart gis for ikke å bryte opplysningsplikten. Eksempler på slike opplysninger er kunnskap om planlagte utbygginger som berører eiendommen, grunnforhold, råteskader og konstruksjonsfeil ved boligen. På den annen side vil noen opplysninger klart falle utenfor opplysningsplikten, som for eksempel naboenes etnisitet, seksuell orientering eller nasjonalitet. Det følger av rettspraksis at det samme vil generelt gjelde for andre opplysninger som krenker privatlivets fred for selger eller naboer. Opplysninger som krenker privatlivets fred kan typisk være sensitive opplysninger om private forhold, der en offentliggjøring av disse vil kunne utgjøre en tilleggsbelastning. Utover disse klarere typetilfellene, finner vi en rekke omstendigheter det er mer usikkert om boligselger må opplyse om.
I det videre ser vi nærmere på grensen for opplysningsplikten gjennom tre ulike kategorier – først omstendigheter som ikke er etterprøvbare (typisk historier og myter om gjenferd og spøkelser), deretter spesielle historiske hendelser i boligen og til sist uønskede naboforhold.
Omstendigheter ved boligen som ikke er etterprøvbare
Høyesterett har fastslått[1] at opplysningsplikten ikke gjelder for rene hypoteser, usikre antakelser og mistanker. Hjemsøkte hus faller innunder denne kategorien. En sak fra Nord-Gudbrandsdal tingrett fra 2011 (TNOGU-2011-206754) er illustrerende når det gjelder selgers opplysningsplikt ved påståtte overnaturlige hendelser.
Etter at selger hadde akseptert kjøpers bud nektet kjøper å overta eiendommen, delvis begrunnet i mystiske hendelser og spøkelser i boligen. En tidligere leietaker forklarte i retten at «hun til stadighet hørte bildører som slo igjen uten at det faktisk kom noen. Hun hørte trekkspillmusikk og lystig lag fra kjelleren i huset, men visste med sikkerhet at det ikke var noen der». Leietakeren hadde også opplevd å våkne «plutselig av at hun ble presset ned i sengen selv om det ikke var noen andre til stede». Selgeren var kjent med leietakers opplevelser, men opplyste likevel ikke om disse til kjøper. Moren til boligkjøper hadde også befart eiendommen med en person med spesielle evner (uten at disse evnene var nærmere spesifisert), som hevdet at det var gjenferd på eiendommen.
Tingretten kom til at selgers opplysningsplikt kun omfatter etterprøvbare opplysninger, og kun opplysninger om allment aksepterte fenomener. Videre påpekte tingretten at selger må gi de opplysningene «vanlige» interessenter kan forvente å få, ikke opplysninger som kun har betydning for en spesiell gruppe interessenter, basert på rent subjektive forhold. Tingrettens vurderinger er i tråd med høyesterettspraksis, se HR-2021-668-A og HR-2022-1322-A, der det fastslås at rent subjektive behov eller ønsker hos en kjøper ikke har betydning for opplysningsplikten.
Dette betyr at omstendigheter ved boligen som ikke er etterprøvbare i alminnelighet ikke er omfattet av selgers opplysningsplikt overfor kjøper.
Historiske hendelser på eiendommen
Etter lagmannsrettspraksis kan historiske hendelser knyttet til boligen utgjøre hevingsgrunn eller gi grunnlag for erstatning.
En dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2010-53470) er illustrerende. En boligselger som ikke hadde opplyst om at det i tidligere eiers eiertid hadde blitt begått trippeldrap i boligen, hadde etter lagmannsrettens syn brutt opplysningsplikten. Kjøper kunne derfor heve boligkjøpet. Lagmannsretten begrunnet dette særlig med (i) at kjøper ikke kunne oppnå trivsel og ro i boligen «på et følelsesmessig plan» og (ii) det relativt tidsnære aspektet ved hendelsen, herunder at det kun var gått litt over to år siden hendelsen. Dommen viser at manglende opplysninger om historiske forhold, gitt at forholdet er graverende nok og nært nok i tid, kan gi boligkjøper hevingsgrunnlag.
En annen, lignende problemstilling som har dukket opp i rettspraksis, er hvorvidt det må opplyses om at personer har dødd eller ligget døde over lengre tid i boligen. Det vil åpenbart foreligge en opplysningsplikt hvis den døde har ligget så lenge at lukt har satt seg i huset eller det har oppstått andre fysiske skader på bygningsdeler. I en lagmannsrettsavgjørelse fra 2006 (LH-2006-8832) ble det fastslått opplysningssvikt fordi selger ikke opplyste om at to eldre mennesker hadde ligget døde i to uker, og at det hadde festet seg liklukt i leiligheten.
I en annen lagmannsrettsavgjørelse (LB-2014-4258) fikk boligkjøper dekket utbedringskostnadene og erstattet verditap fordi boligkjøper ikke hadde blitt opplyst om at en død person hadde ligget i et hybelrom i 1-2 år. I denne saken gikk kjøper til sak direkte mot eiendomsmegleren. Etter å ha funnet det bevist at eiendomsmegleren var kjent med at det hadde ligget en død person i boligen over lengre tid, fastslo lagmannsretten at megleren uaktsomt hadde brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Lagmannsretten la til grunn at dersom opplysningen hadde vært kjent for interessentene, ville det redusert både antallet budgivere og beløpet disse ville ha ønsket å betale for boligen. Dersom kjøper i stedet hadde gått til sak mot selgeren, ville det foreligget opplysningssvikt etter avhendingsloven § 3-7. Lagmannsretten presiserte at
«vurderingen av hvilke opplysninger en kjøper av en eiendom har grunn til å regne med å få, vil være sammenfallende med hvilke opplysninger selger etter avhendingsloven § 3-7 plikter å gi kjøper«.
I juridiske teori har det vært omtvistet om boligselgere har opplysningsplikt om selvmord begått i boligen.[2] At slike opplysninger ikke bør omfattes av opplysningsplikten begrunnes særlig med opplysningens svært private karakter, og at et selvmord ikke direkte påvirker boligens egenskaper.[3] Denne argumentasjonen ble avgjørende i en dom fra Nedre Romerike tingrett (TNERO-2015-164448) der manglende opplysninger om at selgers ektefelle tok selvmord ni år tidligere ikke utgjorde brudd på selgers opplysningsplikt. Vi mener at det likevel kan foreligge opplysningsplikt om svært dramatiske og allment kjente selvmord, ettersom mange av de samme hensynene som i trippeldrapsdommen nevnt ovenfor, da vil gjøre seg gjeldende.
Alvorlige historiske hendelser ved en bolig kan dermed i seg selv (dvs. uten at disse har ledet til fysiske mangler ved boligen) utgjøre grunnlag for heving, erstatning og prisavslag, men det kreves at hendelsen har vært av en ekstraordinær karakter og tiden siden hendelsen vil også ha betydning.
Forhold knyttet til naboer
Uheldige naboforhold kan typisk utgjøre en omstendighet som selger må opplyses om, se Bergsåker (2013) s. 245. Dette stiller seg annerledes når det gjelder omstendigheter ved selve naboen. Tidligere i år fastslo Høyesterett i HR-2022-1322-A at en nabo som nylig hadde blitt straffedømt for å filme stedøtrene i dusjen over flere år og for nedlastning av overgrepsbilder, ikke utgjorde et forhold boligselger pliktet å opplyse om. Dette på tross av at boligkjøper selv hadde barn. Høyesterett la avgjørende vekt på at den straffedømte ikke var en «reell fare» for boligkjøpers barn. Dette var særlig begrunnet i at overgrepene skjedde i naboens eget hjem. Høyesterett vektla også at en straffedom er en sensitiv personopplysning som det i utgangspunktet ikke kan forventes at boligselger opplyser om. Hadde naboen utgjort en «reell fare», kan det være at vurderingen ville ha falt annerledes ut.
I motsetning til lagmannsrettens begrunnelse i trippeldrapssaken nevnt ovenfor, vektlegges ikke det følelsesmessige aspektet for kjøper i like stor grad. Dermed får vernet av sensitive personopplysninger avgjørende betydning. Det kan argumenteres for at Høyesteretts dom er noe streng, og at Høyesterett ikke i tilstrekkelig grad vektla at de nedlastede overgrepsbildene omhandlet andres barn. Selv om Høyesterett i denne saken har lagt seg på en streng linje når det gjelder sensitive opplysninger om naboer, kan det etter vårt syn ikke utelukkes at selger i lignende saker kan ha plikt til å opplyse om omstendigheter ved naboen, gitt at omstendighetene ved naboen er så alvorlige at hensynet til vern av sensitive personopplysninger må vike.
[1] HR-2022-1322-A (avsnitt 32)
[2] Til støtte for opplysningsplikt kan det vises til Bergsåker (2013) s. 251 «Kjøp av fast eiendom» og motsatt se Hilde Hauge (2021) s. 167 «Festskrift til Palle Bo Madsen«.
[3] Se Hilde Hauge (2021) s. 167.
