Avtaler om kjøp og salg av næringseiendom i Norge inngås normalt med utgangspunkt i meglerstandarden. Meglerstandarden inneholder en såkalt garantikatalog, der selger garanterer for en rekke forhold overfor kjøper både ved signering og overtakelse. De to første bestemmelsene i garantikatalogen gjelder kort fortalt selgers ansvar for (a) tilbakeholdte opplysninger og (b) uriktige opplysninger. I denne artikkelen ser vi nærmere på rekkevidden av selgers ansvar for uriktige opplysninger.
Av: Harald Holmstad og Dina Almås, begge advokatfullmektiger hos advokatfirmaet BAHR – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2023.
ET STRENGT OBJEKTIVT ANSVAR
Etter meglerstandarden garanterer selger at «[d]e opplysninger vedrørende omstendigheter ved Selskapet og Eiendommen som Kjøper har mottatt fra Selgers side før signering av denne avtalen, er riktige». Bestemmelsen innebærer et strengt objektivt ansvar for uriktige opplysninger, noe som betyr at selger ikke går fri selv om selger hverken forsto eller burde forstått at opplysningene var uriktige.
I en fotnote til bestemmelsen er det inntatt en alternativ regulering, som innebærer at selger kun hefter for uriktige opplysninger fra selgers side hvis selger kjenner til at opplysningene var uriktige, eller mangler en rimelig grunn til å være uvitende om forholdet.[1] Megler bør derfor gjøre selger oppmerksom på at utgangspunktet er et strengt objektivt ansvar, og at fotnotens alternativ innebærer en mer selgervennlig regulering.
NÆRMERE OM VILKÅRENE
Standardens bestemmelse oppstiller fire vilkår som alle må være oppfylt for at et utsagn skal omfattes av garantien. Det må dreie seg om (i) opplysninger (ii) vedrørende omstendigheter ved selskapet eller eiendommen (iii) som kjøper har mottatt fra selgers side (iv) før signering av avtalen. Vi skal her se nærmere på vilkårene (i) til (iii).
Det første vilkåret er «opplysninger». Uttrykket er ikke definert i standarden. En må derfor ta utgangspunkt i den vanlige språklige forståelsen av ordet. Rent språklig kan ordet gi inntrykk av at alt som uttrykkes fra selgers side om selskapet eller eiendommen, omfattes av bestemmelsen. Så vidt kan nok ikke «opplysninger» forstås. Som etter bakgrunnsretten, må det etter vårt syn trekkes en grense mot vage og vurderingspregede karakteristikker.
Etter bakgrunnsretten tolkes «opplysninger» som relativt objektiv informasjon om salgsobjektet,[2] som for eksempel at eiendommen er egnet for boligformål eller at selskapet ble stiftet ved fisjon.[3] Uttrykket avgrenses mot vurderingspregede karakteristikker, usikre formodninger og mistanker,[4] som for eksempel at eiendommen er strøken eller har høy standard.[5] Oppsummert må utsagnet fra selgers side være tilstrekkelig konkret og spesifisert for at det skal omfattes av selgers opplysningsgaranti.
For det andre må det være snakk om opplysninger «vedrørende omstendigheter ved Selskapet eller Eiendommen». Formuleringen henger sammen med det første vilkåret, og trekker opp grensen for hvilke forhold opplysningen må knytte seg til for at opplysningen skal omfattes av garantien. Betegnelsene selskapet og eiendommen er normalt definert innledningsvis i avtalen, og det er derfor sjelden tvil om hvilken eiendom og hvilket selskap det siktes til.
Uttrykket «omstendigheter» favner vidt og omfatter etter sin ordlyd alle positive opplysninger som er gitt om selskapet eller eiendommen. I tillegg omfatter ordlyden opplysninger om at et forhold som vanligvis er negativt, ikke gjør seg gjeldende for selskapet eller eiendommen. Etter bakgrunnsretten er det ikke ment å ligge noen avgrensning i ordet omstendigheter.[6] Det kan heller ikke være tilfellet etter meglerstandarden. Grensetilfellene oppstår der opplysningene ikke gjelder eiendommen eller selskapet selv, men naboeiendommer eller mor-/datter-/søsterselskaper. Opplysninger om naboforhold som objektivt sett har betydning for verdsettelsen av eiendommen vil antagelig omfattes av garantien. Det samme må gjelde opplysninger om mor-/datter-/søsterselskaper som gis i anledning salget.
Det tredje vilkåret krever at kjøper har mottatt de aktuelle opplysningene fra «Selgers side». I meglerstandarden er selger definert innledningsvis i avtalen. Ofte er selger en juridisk person, typisk i form av et aksjeselskap, og det er derfor ikke nødvendigvis opplagt hvilke fysiske personer som må identifiseres med «Selger» etter kontrakten.
Dette problemet er tatt opp i en fotnote til meglerstandarden, hvor det fremgår at det er «[…] bakgrunnsretten som avgjør hvilke fysiske personer som skal regnes som «Selger» i garantikapittelet. Bakgrunnsretten gir en viss veiledning, men svarer ikke på alle spørsmål, herunder i hvilken utstrekning Selger hefter for styremedlemmer og eventuelle ansatte i Selskapet. Denne usikkerheten kan avhjelpes ved å angi hvem Selger skal identifiseres med.» Som det fremgår av fotnoten, kan dette gjøres ved å erstatte «Selger» med «Nøkkelpersonene» i garantikatalogen, og å definere «Nøkkelpersonene» som for eksempel styremedlemmer og eventuell daglig leder i Selger eller Selskapet. Dersom eiendommen forvaltes av en ekstern part, kan man også vurdere å navngi personer fra vedkommende forvalter som «Nøkkelpersoner».
Garantibestemmelsen viser imidlertid ikke bare til «Selger», men til «Selgers side», og tilsier dermed at ikke bare styremedlemmer og ansatte i selger kan omfattes, men også andre som bistår selger i en salgsprosess. Dette vil typisk kunne være advokater, meglere, finansielle rådgivere og tekniske rådgivere. I transaksjoner skjer en vesentlig del av kontakten mellom kjøper og selger gjennom slike rådgivere.
Dersom selger utelukkende kommuniserer gjennom sin rådgiver, må formuleringen «Selgers side» forstås slik at selger også hefter for opplysninger som formidles til kjøper av rådgiveren, om selgers opplysningsgaranti overhodet skal ha noen realitet. Men også der selger selv kommuniserer med kjøper parallelt med sine rådgivere, må opplysninger formidlet fra selgers rådgivere sies å være gitt fra «Selgers side».
En slik forståelse harmonerer med innholdet i selger-uttrykket i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, som også omfatter personer som har fått i oppdrag å hjelpe til med salget – for eksempel en eiendomsmegler.[7] Etter vårt syn må formuleringen «Selgers side» derfor romme enhver rådgiver selger har engasjert i anledning salget og gitt i oppdrag å gi opplysninger om selskapet eller eiendommen til kjøper. Selger påtar seg med andre ord et strengt og omfattende opplysningsansvar dersom meglerstandardens utgangspunkt velges.
HVILKE UNNTAK GJELDER?
Selv om selgers ansvar for uriktige opplysninger er strengt, og rekkevidden av selgers ansvar som utgangspunkt er stor, finnes det unntak fra hovedregelen. Det følger allerede av garantibestemmelsens andre setning at garantien ikke omfatter «opplysninger i dokumenter utarbeidet av andre enn Selger eller selskap i samme konsern som Selger, med mindre Selger kjenner til at opplysningene er uriktige ved signering av denne avtalen».
Etter ordlyden er det klart at for eksempel verdivurderinger, takstrapporter, miljørapporter o.l. omfattes av unntaket. Dette er dokumenter som typisk er utarbeidet av en eller flere rådgivere, og som inneholder et omfattende informasjonsmateriale, hvor det er naturlig at ikke selger innestår for opplysningene rådgiverne presenterer på vegne av selger. Mer uklart er det hvor yttergrensen for hva som utgjør «dokumenter» skal trekkes. Et tolkningsalternativ er at «dokumenter» omfatter enhver opplysning som er formidlet skriftlig. I så fall vil det innebære at e-poster, brev, Q&A-skjemaer o.l. utarbeidet av selgers rådgivere til kjøper, faller utenfor garantien.
En slik forståelse ville i stor grad uthulet opplysningsgarantiens innhold, idet en vesentlig del av opplysningene fra selgers side i en større transaksjon normalt formidles til kjøper skriftlig via selgers rådgivere. I tillegg ville unntakets anvendelse berodd på om selgers rådgivere formidlet opplysninger til kjøper skriftlig eller muntlig. En slik tolkning ville med andre ord gitt helt tilfeldige utslag, og kan etter vårt syn derfor ikke legges til grunn.
Den logiske forståelsen er at unntaket avdemper eksponeringen selgers objektive opplysningsansvar medfører – ikke at unntaket slår bena under hovedregelen og i praksis fritar selger for ansvar. Betegnelsen «dokumenter» må med andre ord avgrenses mot den skriftlige korrespondansen kjøper har med selgers rådgivere, det være seg e-poster, tekstmeldinger, Q&A-skjemaer e.l.
Etter meglerstandarden kan kjøper heller ikke gjøre gjeldende som en uriktig opplysning noe kjøper selv faktisk kjente til ved signeringen av avtalen, eller noe som rimelig klart og tydelig fremgikk av de skriftlige opplysningene som kjøper mottok fra selgers side før signeringen av avtalen.
Det vil for eksempel si at dersom kjøper får opplyst og dokumentert fra leietaker før signering at det er rotter på eiendommen, kan ikke kjøper gjøre gjeldende selgers opplysning om at eiendommen er fri for skadedyr som et garantibrudd hvis kjøper oppdager rotter i kjelleren etter overtakelse. Unntaket vil for eksempel også innebære at en feilopplysning som i lys av det samlede skriftlige materialet kjøper forelegges før signering klart må forstås som en inkurie, heller ikke kan gjøres gjeldende som garantibrudd. Spørsmålet om hvem som må identifiseres med kjøper behandles ikke nærmere i denne artikkelen.
LØFT FREM PROBLEMSTILLINGEN TIDLIG I SALGSPROSESSEN
Oppsummert er det neppe noen tvil om at selgers ansvar for uriktige opplysninger etter meglerstandardens utgangspunkt er omfattende. Det er viktig at både selger og selgers rådgivere er klar over dette og allerede før kontakten med potensielle kjøpere opprettes er seg bevisst hvordan opplysninger bør formidles.
Enhver opplysning som formidles til mulige kjøpere bør formuleres så presist som mulig, og gjerne med et innledende forbehold, slik som for eksempel «Etter selgers kunnskap […]» eller tilsvarende. Hvis selgers side derimot tar lett på utformingen av de opplysninger som formidles, risikerer selger å avgi en rekke utilsiktede objektive garantier som ikke fremkommer direkte av kjøpekontrakten.
Dette kan riktignok avhjelpes ved å benytte tilvalget i fotnoten, som innebærer at selger kun hefter for uriktige opplysninger hvis selger kjenner til at opplysningene var uriktige, eller mangler en rimelig grunn til å være uvitende om forholdet. Hvis selger tidlig i prosessen setter dette tilvalget som et premiss for inngåelse av kjøpekontrakt, blir det opp til kjøper å få inntatt uttrykkelig i kontrakten de objektive garantier kjøper ønsker.
[1] Det sistnevnte alternativet svarer til forarbeidenes forklaring av hva som menes med uttrykket «måtte kjenne til» i avhendingsloven § 3-7, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) side 89.
[2] Nordtveit, 2021, note 34 til avhendingsloven § 3-8 på Rettsdata.no.
[3] Se HR-2018-2346-A.
[4] Benestad Anderssen, 2022, note 2 til avhendingsloven § 3-8 og note 3 til avhendingsloven § 3-7 på Lovdata.no/pro.
[5] Se LB-1999-1911 og LA-2005-176497.
[6] Ot.prp.nr.66 (1990–91) s. 90.
[7] Ot.prp.nr.66 (1990–1991) s. 89-90.
