Salg av aksjeleiligheter byr på utfordringer for eiendomsmegler ettersom organisasjonsformen er uvanlig og det både blant selgere, kjøpere og meglere er begrensede kunnskaper om organisasjonsformen. Bedre kunnskap om slike leiligheter vil kunne lette prosessen.
NB: Denne artikkelen er skrevet for eiendomsmeglere. Forbrukere bør ta en titt på denne artikkelen på NEFs forbrukersider: Kjøpe aksjeleilighet? Dette må du passe på!
Av Advokatene Thorvald Nyquist og Camilla Berg, Deloitte Advokatfirma AS
Hva er en aksjeleilighet
En aksjeleilighet er langt på vei sammenlignbar med en andelsleilighet, men det er enkelte, vesentlige forskjeller. Kjøp av en aksjeleilighet innebærer at man kjøper en aksje i et boligselskap som gir rett til å bruke en bestemt leilighet. Dette er helt parallelt med et borettslag, der man ikke eier boligen, men er andelshaver i laget som gir bruksrett til en definert bolig. På grunn av denne ordningen, benevnes borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter i fellesskap som andelsboliger.
Frem til 1960 var det fritt å velge mellom boligaksjeselskaper og borettslagskonstellasjoner. Utenfor de største boligbyggelagene ble det i stor grad etablert boligaksjeselskap, særlig fordi aksjeselskap var en kjent selskapsform og mindre profesjonelle utbyggere valgte å holde ved denne ved organiseringen av boligselskaper fremfor borettslag som fremsto som en ukjent ordning.
Etter at borettslagslovene trådte i kraft 1. juli 1960 ble det ikke lenger adgang til å etablere boligaksjeselskaper. Det ble imidlertid åpnet for opprettelse av boligaksjeselskap ved ppføring av nybygg i 1983. Unntaket er ikke lenger aktuelt ettersom borettslagsloven fra 2003 gjeninnførte forbudet og det er dermed ikke mulig å opprette nye boligaksjeselskap.
Det er imidlertid fortsatt mange boligaksjeselskaper i Norge, særlig i Oslo, Bergen og Stavanger.
Eiendomsmegler: Se også denne artikkelen om salg av aksjebolig – og hva man bør passe på når de selges: Salg av aksjebolig
Anvendelse av borettslagsloven
Ved revisjonen av borettslagsloven i 2003 besluttet lovgiver at likheten mellom borettslag og boligaksjeselskap tilsier at borettslagsloven i en viss grad skal gjelde også for boligaksjeselskapene. Dette gjelder regler som er spesifikke for boligforhold og som aksjeloven, som regulerer både boligaksjeselskap og andre aksjeselskap, ikke inneholder noen
reguleringer av. I borettslagsloven § 1-4 (2) heter det:
«For aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslag, gjeld §§ 1-5, 4-2, kapittel 5 og omdanningsreglane i § 13-5.»
Med dette menes at nevnte bestemmelser i borettslagsloven kun gjelder aksjeselskap med formål om å skaffe aksjonærene bolig. Dersom aksjeselskapet også, eller kun, eier lokaler som leies ut til aksjonærene er det ikke lenger snakk om et boligaksjeselskap.
Bestemmelsene paragrafen viser til er reglene om forbud mot diskriminering, regler om hvem som kan eie andel i borettslaget (her: aksjer i boligaksjeselskapet), boretten, overlatelse av bruk til andre, bruk og vedlikehold, felleskostnadsspørsmål, bortfall av bruksrett og omdanningsreglene.
Mulighet for omdanning til borettslag
Omdanningsreglene i borettslagsloven er særskilte for boligaksjeselskap og innebærer at boligaksjeselskapene kan omdannes til borettslag dersom samtlige aksjeeiere stemmer for en slik omdanning. Boligaksjeselskapet kan også vedta å opprette et eierseksjonssameie og oppløse aksjeselskapet. Slike omdanninger kan ha skatte- og dokumentavgiftsmessige konsekvenser som vi ikke kommer inn på her.
Gjeldende regler ved salg
Salg av aksjeleilighet reguleres av kjøpsloven og ikke avhendingsloven ettersom det som kjøpes er en aksje og ikke en bolig. Det er imidlertid vanlig å bruke avhendingsloven analogisk ved tvister tilknyttet kjøpet i de tilfellene kjøpsloven ikke regulerer tvisteforholdet godt nok.
Som følge av dette er det viktig at det inntas en særskilt bestemmelse i kjøpekontrakten som regulerer forholdet mellom kjøpsloven og avhendingsloven. Dette er gjort i alle de kjente standardkontraktene, men det er avgjørende at kontrakten tilpasses for å passe med formålet. Som advokater ser vi overraskende ofte kjøpekontrakter for aksjeleiligheter som er utformet på rene borettslagsandelsvilkår der aksjeleiligheten til og med omtales som en borettslagsandel.
Overdragelse av aksjeleiligheter kan ikke tinglyses ettersom eier før og etter overdragelse er og blir den samme – boligaksjeselskapet. Det vil dermed ikke påløpe dokumentavgift ved kjøp av en aksjeleilighet.
Det må imidlertid forventes noen kostnader i forbindelse med overdragelsen, normalt omtrent på samme nivå som ved overdragelse av en borettslagsandel. Registrering av eierskap og nye pantheftelser gjøres i aksjeeierboken. Normalt gjøres dette av boligaksjeselskapets regnskapsfører som krever et gebyr for denne jobben.
Hva bør være med av salgsdokumentasjon?
Ved salget anbefaler vi langt på vei samme fremgangsmåte som ved salg av borettslagsandel; boligaksjeselskapets vedtekter, årsregnskap og referater er svært viktig å ha gjennomgått før beslutning om kjøp fattes.
Tilsvarende bør interessenter få oversikt over nivået på felleskostnadene og hva denne består av, herunder fordelingen av driftskostnader og renter/avdrag på fellesgjeld. Beregningen av aksjeleilighetens verdi gjøres også på samme måte som ved en borettslagsandel. Verdien er summen av kjøpesum og fellesgjeld.
I korte trekk er det altså langt mindre komplisert å kjøpe og selge aksjeleiligheter enn mange tror og frykter. Så lenge man har oversikt over vedtektene og årsregnskapene og kontakt med regnskapsfører kan man trygt vise til fordelen med å kjøpe en aksjeleilighet, nemlig null dokumentavgift.
Les også:
