Ved salg av næringseiendom skjer de fleste transaksjoner ved at det er aksjene i eierselskapet som overdras fra selger til kjøper. I enkelte tilfeller er imidlertid også bolig- eller fritidseiendom eiet av aksjeselskap og ikke av en privatperson, og slik at partene er enige om at eiendommen overdras gjennom overdragelse av aksjene i eierselskapet. Gjennomføring av overdragelse av aksjer i aksjeselskap som eier bolig- eller fritidseiendom stiller blant annet andre krav til rettsvernsakt enn når det er eiendommen som sådan som overdras. Det er derfor helt sentralt at meglere som befatter seg med denne type oppgjør – også i det som kan oppleves som enkle tilfeller – kjenner til hvilke regler som kommer til anvendelse og som må hensyntas for å ivareta partenes interesser når aksjene skifter eier. Nedenfor peker vi på forhold som må ivaretas og dokumentasjon som må utarbeides ved gjennomføring av oppgjør i slike tilfeller. De vurderinger, herunder skattemessige, som ligger til grunn for at eiendommen eies av et aksjeselskap, omtales ikke nærmere.
Av: Advokat Lars Erik Larsson, KMPG Law
Overordnet om ulikheter mellom overdragelse av eiendom og aksjer
Ved overdragelse av bolig- og fritidseiendom er utgangspunktet at salgsgjenstanden er eiendommen som sådan, og kjøpesummen partene avtaler vil da også gjelde eiendommen. Forholdet mellom selger og kjøper, herunder om selgers mangelsansvar, reguleres av avhendingsloven eller bustadoppføringsloven.
Det følger av de gjeldende regler i eiendomsmeglingsloven (eml.) § 6-9 (3) at oppdragstaker som forestår oppgjøret skal sørge for at kjøper får rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selger, for å sikre at partenes respektive ytelser utveksles samtidig.
Det er inntatt enkelte unntak fra dette utgangspunktet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-5. Som uttrykt i forarbeidene til § 6-9 (3) er bakgrunnen for regelen at megler ikke skal kunne legge til rette for at kjøper og selger avtaler oppgjørsvilkår som går ut på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjemmel til eiendommen (Prop. 188 L (2012-2013) side 56). Eml. § 6-9 kan fravikes ved næringsmegling, jf eiendomsmeglingsforskriften § 1-2 og eml. § 1-4.
Det klassiske eiendomsoppgjøret med tinglysning av skjøte skiller seg på enkelte måter vesentlig fra tilfeller hvor bolig- eller fritidseiendom er eiet av et aksjeselskap, og partene er enige om at kjøper skal overta eiendommen indirekte gjennom å overta aksjene i eierselskapet. Ved et slikt salg er gjenstand for overdragelse aksjene i selskapet, og ikke eiendommen som sådan.
Eiendommen vil her være en post i selskapets balanse, sammen med eventuelt andre eiendeler samt gjeldsposter. Forholdet mellom partene reguleres ikke av avhendingsloven, men av kjøpsloven. Forutsatt at selskapet (eventuelt et eget hjemmelsselskap) har tinglyst hjemmel til eiendommen, vil det ikke være relevant å foreta tinglysning av skjøte. Som en konsekvens av at det ikke tinglyses skjøte vil overdragelsen i så måte ikke utløse dokumentavgift.
Spørsmålet er hvilke bestemmelser som får anvendelse på slike aksjeoverdragelser, herunder hvilke plikter oppgjørsmegler har.
Anvendelsesområdet for eiendomsmeglingsloven ved aksjeoverdragelse
Det følger av eml. § 1-2 annet ledd nr 4, sammenholdt med bestemmelsens første ledd, at det å forestå oppgjør ved omsetning av aksjer m.v. i tilfeller hvor omsetningen «hovedsakelig» tar sikte på overdragelse av eiendom regnes som eiendomsmegling og omfattes av loven.
I tvilstilfeller vil det blant annet være av betydning hvor viktig del av selskapet eiendommen er, og om den primære hensikten med overdragelsen er å sikre kjøper indirekte eierskap til eiendommen. Dersom overdragelsen faller innenfor lovens virkeområde, innebærer det at også bestemmelsene i eml. § 6-9 om plikter ved gjennomføring av overdragelsen får anvendelse i tilfeller hvor gjenstand for overdragelse er aksjene i eierselskapet. Oppdragsgiver må i slike tilfeller derfor oppfylle plikten til å sørge for at kjøper får rettsvern for aksjeervervet før kjøpesummen disponeres over.
Etablering av rettsvern ved aksjeoverdragelse
Som nevnt vil selskapet som eier eiendommen normalt forutsettes å ha hjemmel til eiendommen, og tinglysning av skjøte representerer ingen rettsvernsakt for aksjeervervet. For å ivareta sine plikter er det derfor sentralt for oppgjørsansvarlig å kjenne til hvordan rettsvern oppnås ved overdragelse av aksjer.
Det følger av aksjeloven § 4-13 (2) og (3) at erverver av aksjer oppnår rettsvern når selskapet har fått melding om ervervet. Aksjeloven § 4-12 inneholder nærmere regler om meldeplikt ved eierskifte, som innebærer at erverver «straks» skal sende selskapet melding om aksjeervervet. Det følger av aksjeloven § 18-5 at meldingen kan sendes elektronisk «til den e-postadressen eller på den måten selskapet har angitt for dette formålet». Plikten til å sende melding inntrer først når eierskiftet gjennomføres, og ikke ved den forutgående avtaleinngåelsen. Etter asl § 4-12 er det erverver som skal gi selskapet melding.
Selv om rettsvernsreglene i aksjeloven nok muligens kan fremstå som formalistiske i enkle og oversiktlige tilfeller hvor aksjene eies av én privatperson og selskapet som sådan oppleves å ikke ha noen selvstendig funksjon, kan det være avgjørende at reglene i aksjeloven ivaretas dersom spørsmål om kjøper har oppnådd rettsvern blir satt på spissen ved selgers konkurs eller annen kreditorpågang. Megler som forestår oppgjør vil derfor løpe betydelig risiko for ansvar dersom megler ikke sørger for at rettsvern for aksjeervervet etableres før kjøpesummen disponeres over.
Etablering av aksjonærrettigheter for erverver, samtykkekrav m.v
I tillegg til etablering av rettsvern for kjøper, er det også andre handlinger som må ivaretas ved gjennomføring av aksjeoverdragelsen for å ivareta kjøpers interesser.
Det følger av aksjeloven § 4-2 (1) at erverver som hovedregel må være innført i aksjeeierboken for å utøve aksjeeierrettigheter. I henhold til aksjeloven § 4-7 har selskapet plikt til uten ugrunnet opphold å innføre erverver som eier i aksjeeierboken når ervervet er meldt og «godtgjort«.
Ervervet kan godtgjøres på ulike måter, herunder ved fremleggelse av kopi av kjøpekontrakten, men også melding fra selger kan tilsi at selskapet bør innføre kjøper som eier i aksjeeierboken. Det er også verdt å merke seg at for selskaper som er stiftet etter 1. januar 1999, er erverv av aksjer i et selskap betinget av samtykke fra selskapet med mindre det er fastsatt i vedtektene at samtykke ikke kreves (jf. aksjeloven § 4-15 (2)). I de fleste tilfeller er det derfor nødvendig å avholde et styremøte i selskapet og å utarbeide en styreprotokoll hvor selskapet ved styret samtykker til eierskiftet, jf asl. § 4-16 (1).
Standarddokumenter for gjennomføring
Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir standard kjøpekontrakter med bilag, utarbeidet med tanke på overdragelse av næringseiendom. Det er nylig lansert en ny utgave av meglerstandardene hvor en oppdatert oppgjørsavtale med tilhørende maler for selskapsdokumentasjon utgjør et av bilagene.
Dokumentene vil kunne fungere som et godt utgangspunkt også ved gjennomføring av overdragelse i aksjeselskap som eier bolig- eller fritidseiendom. Malen for oppgjørsavtalen regulerer pliktene for kjøper, selger og oppgjørsansvarlig i forbindelse med gjennomføring av oppgjøret, og det er inntatt mal for melding i henhold til aksjeloven § 4-12 samt styreprotokoll for samtykke til eierskiftet.
I malen for meldingen om eierskiftet er det også lagt opp til at også selger signerer meldingen for å bekrefte eierskiftet, med tanke på å oppfylle kravet i aksjeloven § 4-2 (1) om at kjøper skal godtgjøre ervervet sitt. Selv om det ikke fremgår uttrykkelig av oppgjørsavtalen, vil det være en naturlig del av oppgjørsansvarliges plikter å sørge for at selskapet formelt mottar meldingen som er signert av selger og kjøper, og sørge for at dette skjer før kjøpesummen disponeres over.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2016
