I nedgangstider kan det ofte ta tid å selge en bolig, og det gjelder særlig i områder utenfor de større byene. For mange som allerede har kjøpt en ny bolig, kan det bli en økonomisk utfordring å eie to boliger. I slikt tilfelle kan det være aktuelt å leie ut boligen for å få inntekter til å finansiere gjelden for to boliger. Hva er risikoene ved slik utleie?
Av: Advokat/partner Jarle Edler, Ræder Bing advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2024
Risikobilde
I de tilfeller der en har kjøpt ny bolig, men sliter å få solgt den «gamle», vil noen velge å leie ut den «gamle» for å få lavere kostnader når man har overtatt den «nye». Dette vil bli utleie av sekundærbolig, som både har skattemessige og husleierettslige sider. Det kan fort bli noen kostbare feller om utleie gjennomføres uten å ha tenkt nøye på risikoene ved utleie.
Gevinstbeskatning
Det første, og kanskje det viktigste, som må vurderes, er de skattemessige sider av utleie i påvente av salg. Ettersom eiendomsmarkedet har vært stigende i mange år, så ligger det mest sannsynlig en stor gevinst i boligen. Dersom boligen har vært eid i mange år, kan gevinsten utgjøre flere hundre tusen kroner.
Det er gitt omfattende unntak fra skatteplikten ved salg av egen bolig. Gevinsten er blant annet skattefri om eier har brukt minst halvparten av boligen (regnet etter utleieverdien), som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget. Egen botid siste to år avgjør altså om du slipper gevinstskatt, noe som må tas med i betraktning ved vurdering av utleie i lengre enn ett år.
Dersom salget utsettes, slik at unntakene ikke oppfylles, kan salget bli skattepliktig. Det må i så fall betales 22 % skatt av gevinsten ved salget – som beregnes av salgssum minus inngangsverdi, vedlikeholdskostnader, påkostninger og kostnader i forbindelse med salget.
Husleieloven
Det neste som må vurderes er mulighetene for utleie, samt alt det praktiske knyttet til utleie.
Husleieloven er bindende ved utleie av sekundærbolig og kan ikke fravikes til ugunst for leietaker. Det er derfor viktig å være kjent med innholdet i loven.
Den første begrensningen i loven er varigheten på utleieperioden. I utgangspunktet er minstetiden for utleie tre år, som altså kan få betydning for gevinstbeskatningen. Minstetiden i loven er satt for å sikre forutsigbarhet, særlig for leietaker – som enten av hensyn til arbeidssted, skole eller barnehage trenger trygghet rundt bosituasjonen.
Det finnes muligheter for å avtale kortere leieavtaler elle avbryte leieforholdet tidligere enn tre år, men slike tilfeller vil kreve svært gode grunner. En domstol vil nok også se på helheten, f.eks. om man har leid ut for kortere perioder tidligere eller ikke.
Forskjellige leieavtaler
Hvilke muligheter man har til å si opp leieavtalen avhenger av hva slags leieavtale som er inngått. Det skilles mellom tidsbestemt leieavtale og tidsubestemt leieavtale.
En tidsbestemt leieavtale er en avtale hvor det allerede fra starten av er avtalt hvor lenge leieforholdet skal vare. Det er en fastsatt sluttdato for leieforholdet, og utleier trenger ikke å gi beskjed til leietaker om at leieforholdet snart tar slutt.
En tidsubestemt avtale er en avtale som varer frem til den blir sagt opp. Det finnes ingen avtale om når leieforholdet skal ta slutt, og det kan derfor avsluttes når som helst. Det avtales gjerne på forhånd hvorvidt begge eller kun én av partene har mulighet til å si opp.
Saklig grunn
Det følger av husleieloven at utleier må ha en saklig grunn dersom man ønsker å si opp leiekontrakten. Loven angir noen eksempler på hva som kan gi grunnlag til en oppsigelse: blant annet nevnes rivning eller ombygging, eller at eier eller noen i husstanden skal bruke husrommet selv. Oppsigelsesgrunnene må være nokså tungtveiende.
I tillegg åpner loven for at man kan si opp leietaker dersom det foreligger annen saklig grunn. Hva som er saklig grunn, vil bli en vurdering i hvert enkelt tilfelle, men det skal altså nokså mye til for å oppfylle dette kriteriet. Det kan være en saklig grunn at boligen skal selges.
Oppsigelse
Oppsigelsen må være skriftlig og det må stå i oppsigelsen at leietakeren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen må også opplyse om at hvis leietakeren ikke protesterer innen fristen, taper han eller hun retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med husleieloven. Kravet om skriftlig oppsigelse er oppfylt hvis utleier leverer et brev, mens det er noe uklart om e-post og SMS regnes som «skriftlig» etter husleieloven. En oppsigelse som ikke oppfyller disse kravene, er ugyldig. Men hvis leietakeren likevel flytter ut, vil oppsigelsen bli ansett som godtatt
Under oppsigelsestiden fortsetter leieforholdet som før. Leietaker skal ha uforbeholden tilgang til boligen, og skal følgelig betale leie i denne perioden. Hvor lenge oppsigelsestiden varer avhenger av leieavtalen. Man kan bli enige om en oppsigelsestid på noen måneder, noen uker eller noen dager. Dersom det ikke er avtalt hvor lenge oppsigelsestiden skal vare, vil oppsigelsestiden være på tre måneder i henhold til loven.
Visninger i utleiebolig
Leietaker kan i utgangspunktet ikke nekte at utleieren har visninger hvis leieforholdet er sagt opp, eller den tidsbestemte kontrakten snart utløper.
Visninger kan kun gjennomføres i rimelig utstrekning, som innebærer at du ikke kan kreve at leiligheten er tilgjengelig når som helst i hele oppsigelsestiden. Hva som er rimelig utstrekning vurderes konkret ut fra leieobjektet og hvor lang tid som gjenstår av leieforholdet.
Leietaker plikter altså å stille boligen til disposisjon for visning, men det er ikke mulig å pålegge leietakeren å gjennomføre visningen. Det er heller ikke mulig å pålegge leietaker å rydde, vaske og style boligen for å vise den fram fra sin beste side når du finner det for godt å gjennomføre visninger.
En rotete og skitten leilighet, kan få betydning for salgsverdien og kjøpsinteressen. Dersom det ikke er mulig å få overtalt leietaker til å vaske eller få tilgang til å gjøre det selv, bør det vurderes om det beste er å vente til leietaker har flyttet ut.
Utkastelse
Dersom leietaker ikke flytter frivillig etter utløpet av oppsigelsesperioden eller når den tidsbestemte perioden har løpt ut, må det tas videre skritt for å få kastet ut leietakeren. Det er ikke mulig å kaste ut leietakeren på egen hånd, og i slikt tilfelle må det sendes begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen.
En prosess med utkastelse kan ta lang tid, og vil dermed kunne påvirke botiden innenfor de to siste årene for å at salget skal bli skattefritt. Først må det sendes varsel med fjorten dagers frist. Deretter må det sendes en begjæring til namsmannen, som har en saksbehandlingstid før utkastelsen gjennomføres. Saksbehandlingstiden varierer hvor utleieobjektet befinner seg i Norge, og om leietaker har kommet med innsigelser eller bare åpenbart grunnløse innvendinger.
Skatt av leieinntekter
Hovedregelen er at netto leieinntekt ved utleie av bolig er skattepliktig som alminnelig inntekt, som i år har en skattesats på 22%.
Når leieinntektene er skattepliktige, gis det fradrag for underskudd dersom kostnadene er høyere enn inntektene. Vedlikeholdsutgifter er kostnader som kan fradragsføres. Det er likevel en grense for hva som aksepteres som vedlikehold og kan fradragsføres, og hva som anses som påkostninger og ikke kommer til fradrag.
Vedlikehold er kostnader som er nødvendige for å holde eiendommen i samme stand som den tidligere har vært i. For eksempel kostnader til sliping av parkett, utskiftning av røropplegg eller bytte av varmtvannsbereder tilsvarende størrelse.
Kostnader knyttet til å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning. For eksempel hvis boligen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning – som ikke er fradragsberettiget.
Borettslagsleiligheter
Mulighetene for utleie begrenses noe i forhold til om utleieobjektet er en eierseksjon eller en borettslagsleilighet.
I eierseksjonssameier, står i utgangspunktet en seksjonseier fritt til å leie ut leiligheten, også ved korttidsleie. Det er i en viss utstrekning mulig å begrense råderetten i vedtekter, men kun ved tilslutning fra sameierne det gjelder.
I borettslag er det et grunnleggende prinsipp at den som eier en borettslagsandel selv plikter å bo i boligen. Det klare utgangspunkt er derfor at boligen ikke kan leies eller lånes ut. Hovedregelen er at andelseieren må innhente styrets samtykke for å leie eller låne ut boligen til andre. Styret trenger i utgangspunktet ikke vise til noen grunn for å nekte samtykke, men må svare på en skriftlig søknad innen en måned. I motsatt fall anses samtykke som gitt.
Det finnes imidlertid flere unntak, og ett av dem er tilfeller der andelseieren har bodd i boligen minst ett av de siste to årene. I slikt tilfelle kan andelseieren overlate bruken til andre i inntil tre år, etter godkjenning fra styret – som ikke kan nekte samtykke med mindre det foreligger saklig grunn.
Salg av bolig med leietaker
Dersom leietaker ikke flytter, eller det ikke foreligger saklig grunn til oppsigelse, er det en mulighet å selge utleieboligen med leietaker. I slikt tilfelle vil den opprinnelige leieavtalen fortsatt være gjeldende, og leietakeren vil fortsatt være beskyttet av husleielovens oppsigelsesvern. Ny eier må forholde seg til de samme regler og kan verken avslutte eller forandre leieavtalen.
Oppsummering
Det er mulig å leie ut den «gamle» boligen for å redusere økonomisk eksponering ved å eie to boliger, men det er enkelte forhold som må vurderes. Dette gjelder særlig de skattemessige sider.
For å unngå skatt av gevinst må botiden ett av de to siste årene være oppfylt. Ved utleie er det en viss risiko for at leietaker ikke flytter eller salget etter utleie tar lengre tid enn planlagt, slik at kravet til botiden ikke oppfylles. Dette må tas med i betraktning, særlig der det er snakk om store verdier.
I stedet for å leie ut den «gamle» boligen, kan det være et alternativ å leie ut den «nye» boligen. Dette kan gi bedre forutsigbarhet i forhold til både den gamle og den nye boligen. Baksiden er at den nye boligen blir «brukt», og at formålet med kjøpet kan falle bort. Selv om det kanskje ikke er fristende å leie ut den «nye» boligen, så er det rent skattemessig en god løsning dersom en av boligene skal leies ut.
Dersom det er mottatt et bud som er dårligere enn forventet, så kan det hende at det er bedre å akseptere en noe lavere salgssum, enn å risikere en større skatteregning og et problemfylt leieforhold.
