Av: Advokatfullmektig Andreas Ask og advokat Silje N. Andresen – NEF Juridisk
Tinglysingsloven § 23 første ledd lyder:
«For at en rett som er stiftet ved avtale, skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen utenfor de tilfeller som er nevnt i § 21 tredje ledd og § 22, være registrert senest dagen før konkursåpningen. Har det vært åpnet forhandling om tvangsakkord under en umiddelbart forutgående gjeldsforhandling, jf. lov om fordringshavernes dekningsrett § 1-4 sjette ledd, må rettsstiftelsen være registrert senest dagen før åpningen av forhandling om tvangsakkord. Når rettsstiftelsen er foretatt med samtykke av gjeldsnemnda, er likevel dens gyldighet overfor konkursboet ikke avhengig av tinglysing.»
Forutsetningen for å disponere kjøpesummen på vegne av selgeren, er at kjøperen har fått «rettsvern for sitt erverv», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd.
Dette gjelder med mindre et av unntakene i eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 er aktuelle.
Slik det fremgår av tinglysingsloven § 23, er en forutsetning for rettsvern at avtaleervervet er registrert i grunnboken «senest dagen før konkursåpningen». Av dekningsloven § 2-2 følger det at kreditorene har rett til dekning i «ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstidspunktet».
Ved konkurs er «beslagstidspunktet» konkursåpningen, det vil si det tidspunktet kjennelsen om konkurs ble avsagt, jf. dekningsloven § 1-4 tredje ledd. Slik det fremgår av tinglysingsloven § 23, må kjøperens erverv være registrert «senest dagen før konkursåpningen» for at det skal ha rettsvern overfor hjemmelshaverens konkursbo.
Svaret på spørsmålet om det er tilstrekkelig å kontrollere eiendommens grunnboksblad dagen etter hjemmelsoverføringen, avhenger av hvilken tid som går – eller kan gå – fra tingrettensdommeren avsier en konkursåpningskjennelse til informasjonen om konkursåpningen kan leses ut av grunnboken.
For å avklare saksgangen – og tidsbruken – fra tingrettsdommeren har avsagt en kjennelse om konkursåpning til dette fremkommer av grunnboken, har vi kontaktet både Oslo tingrett, Domstolsadministrasjonen og Konkursregisteret i Brønnøysund. Til tross for at også domstolenes saksbehandling har vært gjenstand for digitalisering de senere år, er prosessen vi snakker om her, fortsatt manuell. Slik er det i Oslo tingrett, og Domstolsadministrasjonen har bekreftet at saksgangen er gjengs for øvrige tingretter. Det er et ønske fra Domstolsadministrasjonen å få digitalisert og effektivisert også denne prosessen, men dit har de dessverre ikke kommet ennå grunnet manglende bevilgninger.
Etter at dommeren har åpnet konkurs, legges kjennelsen til en saksbehandler som sender informasjonen videre til Konkursregisteret.
Ved en henvendelse til Konkursregisteret, fikk vi opplyst at prosessen er manuell også der.
Innføringen i Konkursregisteret gjøres av en saksbehandler. Når informasjonen om at det er åpnet konkurs først er innført i Konkursregisteret, oppdateres imidlertid grunnboken umiddelbart.
Meldinger om konkursåpning til Brønnøysund opplyses å være prioritert av domstolene, og vi har grunn til å tro at saksbehandlingen normalt er rask også i Konkursregisteret. Ettersom det er to manuelle prosesser involvert, er det imidlertid en reell risiko for at konkursåpningen ikke vil fremgå av grunnboken dagen etter hjemmelsoverføringen, eller at den fremgår dagen etter, men på et sent tidspunkt på dagen.
Det kan tenkes flere tilfeller hvor det er en reell risiko for økt tidsbruk. Konkurskjennelsen kan for eksempel bli avsagt sent på dagen, slik at saksbehandlernes arbeidstid er over når kjennelsen foreligger. Konkursregisteret stenger for øvrig kl. 15:45, og informasjon som måtte bli oversendt fra tingrettens saksbehandler etter det, kan først bli håndtert dagen etter. Dersom megleren sjekker grunnboken tidligere på dagen enn innføringen som finner sted senere samme dag, vil han heller ikke fange opp informasjonen om konkursåpningen som fant sted samme dag som hjemmelsoverføringen.
I de mindre domstolene, hvor det er få ansatte, antar vi at risikoen for restanser, eksempelvis som følge av sykefravær, er større enn ved domstoler som har mange ansatte saksbehandlere.
Dette er en «ny» risiko som følge av e-tinglysning
Ved manuell tinglysning, hvor det går lengre tid fra dokumentene sendes fra megleren til hjemmelen tinglyses på kjøperen, er det mindre risiko for at informasjon om konkursåpning ikke blir registrert i Konkursregisteret/grunnboken i mellomtiden. Den «nye» risikoen er altså en følge av at prosessen med hjemmelsoverføring går betydelig raskere ved e-tinglysning, samtidig som prosessen/tidsbruken i domstolen og Brønnøysundregistrene er den samme som før. Fra konkursåpningen er et faktum til informasjonen om konkursåpningen kan leses ut av grunnboken, kan det gå mer enn én dag. Selv om informasjonen skulle bli registrert dagen etter, kan det hende registreringen skjer på et senere tidspunkt på dagen enn når megleren sjekker.
Økt bruk av e-tinglysing innebærer dessverre også økt sannsynlighet for at risikoen som er beskrevet over, kan føre til tap av klientmidler.
Tiltak
Siden tiden er den sentrale årsaksfaktoren bak risikoen, vil et åpenbart risikoreduserende tiltak være å ikke ta oppgjøret allerede dagen etter at kjøperens hjemmel er tinglyst, men i stedet la det gå noe lenger tid. Nedsiden er at tiden en sparer med e-tinglysing, da tapes.
Et annet tiltak er å sjekke om det er åpnet konkurs hos den som hjemmelen til eiendommen er overført fra. Hvis selgeren ikke hadde grunnbokshjemmel, men selv ervervet ved blancoskjøte, er det konkurs hos hjemmelshaveren en må sjekke for.
Siden hverken Brønnøysundregistrene eller Kartverket kan besvare spørsmålet om eventuell konkursåpning før de selv «vet» det, altså etter at en saksbehandler har håndtert meldingen fra tingretten, er det ikke tilstrekkelig å sjekke hos disse.
Det er hjemmelshaverens verneting som besitter informasjonen. Vernetinget er den rettskrets hvor personen eller selskapet har sin bopel eller sitt registrerte hovedkontor, jf. tvisteloven § 4-4 annet og tredje ledd.
Behov for å endre rutiner?
Heldigvis er det relativt få konkurser, men risikoen er reell i en del tilfeller. Spørsmålet er om en ved e-tinglysing bør endre rutiner, da eksisterende rutiner ikke tar høyde for den usynkroniserte saksgangen i domstolene og Konkursregistret.
En undersøkelse av grunnboken dagen etter hjemmelsoverføringen, er ikke i seg selv et adekvat tiltak for å sikre at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren.
