– Prop. 144 L (2019-2020) forslag til lovendring i borettslagsloven og presiseringer i eierseksjonsloven
I 2019 var 42% av nybilsalget tilknyttet elbiler, mens 26% var tilknyttet hybridbiler. I år ligger elbiler og hybridbiler an til en markedsandel på 60%. Hensynet bak lovforslaget om å gi individuell rett til ladepunkt også i borettslag er for å legge til rette for lading der folk bor.
Av: Karoline Røvik Zeiner, partner/advokat i Dalan advokatfirma DA. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2020)
Eierseksjonsloven har allerede lovfestet beboernes rett til ladepunkt. Bestemmelsen ble vedtatt av Stortinget etter forslag av Norsk elbilforening. Det var således ikke departementet som foreslo lovregelen og det har oppstått en del spørsmål tilknyttet hvordan retten skal praktiseres. Derfor anså Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) det som nødvendig å presisere lovregelen også i eierseksjonsloven. Dersom lovforslaget i Prop. 144 L (2019-2020) vedtas vil borettslagsloven og eierseksjonsloven få lik lovregulering tilknyttet rett til ladepunkt for den enkelte beboer.
Lovforslaget er ment som en sikkerhetsventil for den enkelte beboer der flertallet i sameiet/borettslaget er imot et slik forslag. Hverken styret eller generalforsamlingen kan nekte beboer ladepunkt uten at det foreligger saklig grunn.
Det presiseres at lovforslaget også inneholder forslag til forenklede regler ifbm. sammenslåing av sameier, men temaet er ikke nærmere behandlet i denne artikkelen.
Hvem har rett til å få satt opp ladepunkt og hvor skal ladepunktet settes opp?
For det første skal beboer med eksklusiv bruksrett til fast parkeringsplass ha rett til å sette opp ladepunkt tilknyttet denne plassen.
Retten til å sette opp ladepunkt skal også gjelde i de tilfellene hvor beboer har rett til parkering, men ikke har fast plass. Det vil i så fall være opp til styret hvor ladepunktet plasseres. I de tilfellene beboer ikke har fast plass må styret legge til rette for at en formålstjenlig ordning (for eksempel rullering) slik at ladepunktet ikke blir privat og fast for vedkommende som krever ladepunktet.
En viktig presisering er dessuten at retten gjelder kun areal som allerede er avsatt til parkeringsformål. Ingen kan for eksempel kreve omdisponering av grøntareal til parkering. En slik omdisponering må evt. godkjennes på vanlig måte i årsmøte/generalforsamlingen, jf. eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav a og borettslagsloven § 8-9 nr. 1.
Departementet fastslår at rett til ladepunkt kun vil gjelde dersom parkeringen er organisert på egen eiendom, også når parkeringen er organisert i egen næringsseksjon. Anleggseiendom eller parkering på annen eiendom er naturlig nok unntatt. At styret skal få lovhjemmel til å gi seksjonseier som eier andel i næringsseksjon en rett til å anlegge ladepunkt i næringsseksjonen er i utgangspunktet i strid med prinsippet om «eksklusiv bruksrett» til egen seksjon. En «eksklusiv bruksrett» innebærer faktisk og rettslig råderett over seksjonen, og innebærer at seksjonseierne som eier næringsseksjonen iht. sameiernes intern regulering som hovedregel kan råde over seksjonen slik sameierne ønsker. Næringsseksjon med parkeringsplasser har som regel eget garasjestyre og egne vedtekter. Det er sameieloven som regulerer forholdet sameierne imellom. Dette er ikke nærmere problematisert av KMD.
Hvem skal bære kostnadene til etablering av ladepunktet
Det er de alminnelige reglene i eierseksjonsloven og borettslagsloven som avgjør hvordan kostnadene til etablering av ladepunkt skal fordeles. Felles tiltak som har karakter av å komme fellesskapet til gode skal fordeles etter sameiebrøk/fastsatt fordelingsnøkkel. Unntaksregelen i esl § 29 første ledd og brl § 5-19 første ledd kan komme til anvendelse der «særlige grunner» skulle kreve en annen fordeling. Det vil typisk være der den enkelte eller gruppe beboere ikke kan benytte seg av tiltaket.
Departementet har imidlertid fastsatt føringer for kostnadsfordelingen slik at det skal bli enklere for borettslag/eierseksjonssameier å fordele de mest vanlige utgiftspostene på korrekt måte. KMD har skissert følgende typetilfeller:
- Oppgradering av det lokale strømnettet kommer alle beboerne til gode og skal belastes alle, også beboere uten parkeringsplass.
- Etablering av infrastruktur frem til ladepunktet, slik som føringsveier for elektriske kabler skal belastes beboere som «kan» få nytte av infrastrukturen. Det gjelder også beboere som ikke har rett til parkering, men ville kunne få det.
- Dersom ladepunktet blir et felles gode skal i utgangpunktet kostnadene til innkjøp og installasjon av ladepunktet fordeles på alle som felleskostnader. Innkjøp og installasjon av ladepunkt på areal tilknyttet eksklusiv bruksrett må betales av den enkelte.
- Strømforbruket belastes den enkelte. Organiseringen lar departementet være opp til det enkelte sameiet/borettslaget, for eksempel gjennom et avtalt fast beløp hver måned.
Saklig grunn for nekting
Styret kan avslå søknad om etablering av ladepunkt basert på en konkret saklighetsvurdering.
At tiltaket blir for kostbart anser departement å være det mest relevante nektingsgrunnlaget.
Departementet foreslo opprinnelig et kostnadstak på halvparten av grunnbeløpet (ca. 50 000) som saklig nektelse, men fikk relevante innspill i høringsrunden på at dette blant annet ville kunne medføre at et ellers rimelig tiltak kunne stoppes av et mindre flertall uten rimelig begrunnelse.
Halvparten av grunnbeløpet i folketrygda vil imidlertid være retningsgivende for når saklig grunn foreligger.
Styret må likevel gjøre en konkret vurdering der kostandene ved tiltaket må veies opp mot andre relevante momenter. Relevante momenter kan være sameiets/borettslagets økonomi, om tiltaket vil øke merverdien for eiendommen slik at det kommer alle beboerne til gode, og om beboerne vil få andre positive effekter av tiltaket, for eksempel økning i strømkapasiteten.
Vurderingen kan medføre at kostandene kan være både lavere og høyere enn halvparten av grunnbeløpet.
At sameiet/borettslaget allerede har et fullgodt ladetilbud kan medføre at styret kan nekte beboer å sette opp ladepunkt. Hva som er et fullgodt tilbud, må også vurderes konkret. Det kan imidlertid ikke forventes ubegrenset tilgang til lading, men samtidig kan det forventes tilstrekkelig lading slik at bilen blir ladet opp til normal bruk.
Andre saklighetsgrunner kan være at det foreligger en konkret plan om å bygge ut ladestasjoner.
Det kan også utgjøre en saklighetsgrunn dersom det ikke foreligger egnet plass til å etablere ladepunktet på fellesarealet.
Stortinget har behandlet lovsaken første gang hvor lovforslaget ble vedtatt. Lovforslaget skal nå til annen gangs behandling i Stortinget.
Ikrafttredelse bør kunne forventes tidlig neste år.
Artikkelen er skrevet av partner og advokat Karoline Røvik Zeiner i Dalan advokatfirma DA. Zeiner er tilknyttet avdeling for fast eiendom og jobber hovedsakelig med eiendomsutvikling, entreprise, boligrett og plan- og bygningsrett. Zeiner bistår en rekke sameier og borettslag med alle type eiendomsrettslige relaterte problemstillinger.
