I de fleste leieforhold inntas det krav om garantistillelse. Garantiens utforming og størrelse er viktig. Dessverre opplever flere utleiere at garantistillelsen går tapt. Vi ser derfor på hvilke krav som bør stilles ved avtaleinngåelsen og hvilke rutiner megler og utleier bør ha for å unngå at garantien går tapt.
Av: Line Ravlo-Losvik, Dr. Juris, partner og Trude Gran Melbye, avokat/partner, begge i advokatfirmaet Selmer DA
Dette er en artikkel i serien «Rett leieavtale til rett tid»
Hvilken garanti bør utleier ha?
Det er i utgangspunktet tre ulike former for garantier – simpel garanti, selvskyldnergaranti og påkravsgaranti (on demand-garanti).
Ved simpel garanti garanterer garantisten kun for betalingsevnen og ikke betalingsviljen til leier. Garantien kan ikke gjøres gjeldende før alle dekningsmuligheter mot leier er uttømt. En garanti er en simpel garanti med mindre annet avtales. Det er derfor viktig å stille krav om selvskyldnergaranti eller påkravsgaranti.
Ved selvskyldnergaranti garanterer garantisten både for leiers betalingsevne og betalingsvilje. Dette er den vanligste garantiformen i husleieforhold, og det som følger av de fleste standardavtalene.
Felles for simpel garanti og selvskyldnergaranti er at garantisten kan gjøre innsigelser mot utleiers krav gjeldende på lik linje med leier. Garantisten har risikoen for om innsigelsene er rettslig holdbare, men det kan ta tid før utleier får utbetalingen fra garantisten.
Den strengeste garantiformen er påkravsgaranti. En påkravsgaranti skal utbetales når utleier gjør krav gjeldende, og eventuelle uenigheter mellom utleier og leier må løses i etterkant. Når det gjelder krav om betaling av leie, felleskostnader og mva, vil det være hensiktsmessig for utleier med en påkravsgaranti.
Hvem bør stille garantien?
Utleier bør ha et bevisst forhold til hvem som skal stille garantien. Det vanligste er å kreve at enten en bank eller en annen form for finansinstitusjon, eller eier av leier, stiller garantien.
Meglerstandarden stiller krav om «finansinstitusjon», men særlig for større garantistillelser kan det være ønskelig å ha en av de største bankene som garantist. Dette bør vurderes konkret.
Dersom eier av leier skal stille garantien, er det viktig å vurdere konkret hvilket selskap eller hvilken person som skal stille garantien. Det kan være morselskapet (direkte eier av leier), konsernspissen, de personlig bakenforliggende eierne eller et annet konsernselskap.
Garantisten bør være et solid selskap. Utleier bør derfor gjøre nærmere undersøkelser både hva gjelder soliditet og konsernstruktur. Dersom det er konsernspissen som skal stille garantien, bør det avtales at det er konsernspissen «til enhver tid» som skal stille garantien, for å unngå konserninterne omdanninger hvor verdier fjernes fra garantisten. Det kan stilles soliditetskrav til garantisten. Dersom soliditeten svekkes vesentlig i leietiden, bør utleier kunne kreve ny, alternativ sikkerhetsstillelse.
Dersom garantisten er et utenlandsk selskap, bør det stilles krav om «legal opinion» fra et utenlandsk advokatfirma som kan bekrefte gyldigheten av garantien. Garantien bør reguleres av norsk rett med norsk verneting.
Hvor stor bør garantien være?
Hvor stor en leiegaranti bør være, må vurderes konkret. Momenter som bør inngå i vurderingen er eksempelvis forhold ved leier (soliditet, historikk m.m.), utleiers investeringer (leiertilpasninger o.l.) og leieobjektets attraktivitet.
Ofte knyttes garantien opp mot et visst antall måneders leie. I slike tilfeller er det ønskelig at garantibeløpet justeres automatisk dersom leien justeres. Alternativt kan partene avtale en rett for utleier til å kreve justering av garantien dersom leien justeres. Et mer praktisk alternativ er at partene ved avtaleinngåelsen legger på en fast prosent for fremtidig leiejustering, og avtaler en fast, litt høyere garantisum i hele leieperioden. Det vil spare alle involverte parter for mye fremtidig administrasjon.
Særlig om garantiteksten
Vi har sett flere garantitekster som er uheldige for utleier. Et eksempel er at garantien kan sies opp av garantisten ved mislighold mellom leier og garantisten. Slike garantier bør ikke aksepteres. Strenge varslingsfrister, typisk at krav må være meldt til garantisten innen en måned etter misligholdet for å være i behold, bør unngås. Det er ønskelig sett fra utleiers ståsted at garantien er gyldig i 2-3 måneder etter utløpet av leieperioden.
For å unngå diskusjon tilknyttet garantiteksten kan garantiteksten være vedlegg til leieavtalen. Det bør også avtales klare frister for når garantien skal være stilt.
Alternativer til garanti – krav til leieren?
Noen leiere kan ikke stille omfattende garantier. Det kan da være lurt å vurdere alternative tiltak for å redusere utleiers risiko for tap. Eksempler på slike tiltak kan være krav til kapitalisering av leier ved oppstart, begrensninger i retten til å ta ut utbytte eller andre utdelinger fra leier, begrensninger i muligheten til å ta opp lån eller stille garantier eller sikkerhet for andre og begrensninger på internfakturering av tjenester m.m. Ved hjelp av slike reguleringer bevisstgjøres leier på hvilke krav som stilles for å sikre en god kapitalisering av leier, og risikoen for at leier får betalingsproblemer vil kunne reduseres.
Oppfølging ved avtaleinngåelsen samt løpende oppfølging
Det første megler og utleier bør gjøre når leieavtalen er inngått, er å følge opp at garantien faktisk blir stilt, at den er gyldig og at den stemmer med de krav som følger av leieavtalen. Dersom feil avdekkes senere, er garantistens ansvar normalt begrenset til den stilte garantien og ikke leieavtalens krav.
Dersom det er stilt konserngaranti med krav til eierskap eller soliditet, bør utleier kontrollere at vilkårene er oppfylt både når garantien stilles og løpende underveis. Det bør etableres rutiner for årlig å verifisere at kravene fortsatt er oppfylt.
I de tilfeller hvor det er avtalt at garantien «kan» justeres, bør utleier vurdere om utleier skal innføre rutiner for oppfølging av dette.
Utleier bør også ha gode rutiner for oppbevaring av det originale garantidokumentet, selv om dokumentet ofte ikke er avgjørende for at garantien skal kunne gjøres gjeldende.
Oppfølging ved endringer av leieavtalen og ved fornyelser
En garantistillelse er knyttet til oppfyllelse av leieavtalen som sådan. Dersom leieavtalen endres, eksisterer ikke hovedforpliktelsen i den stand den var garantert. Konsekvensen kan da være at garantien anses bortfalt. Det er derfor viktig med gode rutiner hos utleier slik at alle endringer som gjøres i leieavtalen er betinget av godkjennelse/bekreftelse fra garantisten – og at slik godkjennelse/bekreftelse faktisk innhentes. Dette gjelder naturlig nok også fornyelser, ettersom den opprinnelige garantistillelsen som regel er tidsbegrenset til den første leieperioden.
Oppfølging ved betalingsmislighold
Dersom leier misligholder sine plikter under leieavtalen, bør utleier undersøke om det i det konkrete tilfellet foreligger særlige varslingsfrister overfor garantisten. Dersom det ikke gjelder særlige varslingsfrister, gjelder det like fullt en alminnelig lojalitetsplikt som kan tilsi at garantisten bør varsles. På hvilket tidspunkt utleier skal varsle garantisten vil være avhengig av flere forhold. Dersom garantisten er leiers bank, kan det tenkes at utleier vil forsøke å finne smidige løsninger uten at banken blir informert om betalingsmisligholdet – særlig dersom mislighet er av begrenset varighet.
Særlig om bekreftelse på opphør av garantien
Ved opphør av et leieforhold ber garantisten ofte om en bekreftelse på at garantien har opphørt. Dersom leier har betalt leie for sent i løpet av leietiden, bør utleier være varsom med å gi en slik ubetinget bekreftelse, selv om alt er betalt ved fraflytting. Leie som er betalt for sent kan i enkelte tilfeller omstøtes dersom leier går konkurs. Dersom utleier har bekreftet til garantisten at garantien har bortfalt, er det trolig utleier som sitter igjen med tapet ved slik omstøtelse.
Særlig om foreldelse
En garanti foreldes suksessivt med kravet mot leier. Dersom utleier kun forfølger krav mot garantisten og kravet mot leier blir foreldet, risikerer utleier å ikke få noe fra garantisten. Kravet må derfor forfølges vis à vis begge.
Selmer
Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen grupper med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og enterprise. Teamet består av åtte partnere og 27 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledene aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En total leverandør for eiendomsaktørene.
Først trykket Eiendomsmegleren 3 2018.
