Enkelte leiere ønsker å framleie sine lokaler. Framleie reiser særskilte problemstillinger både i forholdet mellom leier og framleier og i forholdet mellom utleier og leier.
Av: Helene Flølo, advokatfullmektig i advokatfirmaet Selmer DA, Even Berg, partner i advokatfirmaet Selmer DA og Line Ravlo-Losvik, dr. juris, partner i advokatfirmaet Selmer DA
Dersom lokalene benyttes av noen andre enn leieren vil det normalt anses som et framleieforhold uavhengig av om dette er formalisert som et leieforhold eller ikke. Eksempelvis foreligger det et framleieforhold dersom et konsernselskap står som leier av et kontorlokale mens andre konsernselskaper benytter lokalene i sin virksomhet. Ettersom framleie har mange rettslige konsekvenser er det viktig å være bevisst på om det foreligger et framleieforhold.
Husleielovens utgangspunkt
I henhold til husleieloven § 7-2 har ikke leieren adgang til å framleie uten samtykke fra utleieren, med mindre annet er avtalt eller følger av lovbestemmelse. Utleieren kan nekte å gi sitt samtykke til framleie på fritt grunnlag, men for tidsbestemte leieavtaler er konsekvensen av å nekte samtykke uten saklig grunn at leier kan si opp leieavtalen, jf. § 7-5. Husleieloven kapittel 7 er fravikelig ved leie av lokale.
Forholdet mellom utleier og leier
Dersom leieobjektet er et lokale og framleie er uttrykkelig regulert i leieavtalen, vil framleieadgangen måtte baseres på en tolkning av den konkrete leieavtalen.
I noen leieavtaler er framleie eksplisitt tillatt. Dette kan eksempelvis skyldes at leier er et konsernselskap som skal stå fritt til å benytte lokalet til andre konsernselskaper. I andre tilfeller er framleie tillatt som følge av at konseptet er basert på framleie, eller fordi leier ønsker kontroll med lokaler i det bygget de leier og selv skal bruke lokaler.
Det er vanlig at det gjelder et samtykkekrav til framleie, men med krav om «saklig grunn» for at utleier skal kunne nekte framleie.
Saklighetsvurderingen vil normalt knytte seg til framleiers egnethet og kvalifikasjoner som leier. Dersom framleiers historikk gir grunn til å frykte bråk, trusler, hærverk eller lignende, vil dette kunne utgjøre en «saklig grunn». Dårlig økonomi hos framleier er i utgangspunktet ikke «saklig grunn». Dette fordi utleier kun skal forholde seg til leier, ikke framleier. Unntak kan eksempelvis tenkes ved omsetningsbasert leie eller dersom framleier er insolvent.
Framleien må ligge innenfor det bruksformål som er avtalt i leieavtalen. Dersom bruksformålet er snevert angitt, eksempelvis butikk for salg av klær, vil framleiers virksomhet også måtte oppfylle dette kravet. Det følger av husleieloven § 5-1 at en leier ikke kan bruke lokalet til annet formål enn avtalt, men leier kan drive «annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen«. Husleieloven § 5-1 er fravikelig og er fraveket i flere standarder. Dersom framleie nødvendiggjør endret bruksformål kan dette i seg selv være grunnlag for å nekte framleie.
Det skal mye til for at det foreligger «saklig grunn». Dette illustreres av en rettsak hvor Oslo kommune skulle framleie lokaler til et prøveprosjekt for metadonbehandling av rusmisbrukere. Utleier ønsket kontorisering av leiegården, og benyttet dette og andre argumenter for at det forelå «saklig grunn» til å nekte framleie. Lagmannsretten konkluderte imidlertid med at det ikke forelå saklig grunn til å nekte framleie.
Som nevnt over vil manglende samtykke uten at det foreligger saklig grunn gi leier rett til å si opp leieavtalen etter husleielovens regler. Husleieloven § 7-5 er som regel fraveket i leieavtaler for lokaler. Den mest nærliggende konsekvensen er alminnelig erstatningsansvar for utleier for utberettiget nektelse, men det kan også tenkes at bakgrunnsretten kan få anvendelse. Spørsmålet er ikke avgjort i rettspraksis.
Det avdekkes i flere tilfeller at det har skjedd framleie av lokaler uten samtykke. Utleier vil først og fremst ha rett til å kreve at framleieforholdet skal opphøre. Forutsatt at avtalebruddet medfører et økonomisk tap for utleier, kan leier også risikere å måtte betale erstatning til utleier, se eksempelvis LB-2003-639.
Forholdet mellom utleier og framleier
Selv om det ikke eksisterer et avtaleforhold mellom utleier og framleier, innebærer ikke dette at framleier og utleier er helt uten rettigheter/forpliktelser overfor hverandre.
I henhold til husleieloven § 7-7 annet ledd skal utleier, dersom hun har godkjent framleieren, sende gjenpart av en eventuell oppsigelse av leier til framleier, og denne må oppfylle lovens formkrav. Protesterer framleier innen fristen, må utleier reise søksmål både mot leier og framleier. Dette gjelder selv om det kun er framleier som har protestert. Utleiers forpliktelser overfor framleier i forbindelse med oppsigelse av leier kan fravikes ved utleie av lokaler.
I tillegg til ovennevnte kan det også tenkes at utleier og framleier kan rette misligholdskrav mot hverandre på bakgrunn av ulovfestede regler om det som i jussen kalles springende regress.
Sist, men ikke minst, så vil det kunne være stilt vilkår i forbindelse med samtykket til framleie som etablerer rettigheter og/eller forpliktelser mellom utleier og framleier.
Forholdet mellom framutleier og framleier
Leieforholdet mellom leier og framleier reguleres av husleieloven og den konkrete framleieavtalen. Ettersom leiers posisjon som framleier er begrenset av leiers rettigheter som leier bør framutleier sikre seg at framutleier ikke påtar seg forpliktelser som ligger utenfor framutleiers kontroll.
Særlig om merverdiavgift
Utleier kan normalt fradragsføre inngående avgift på sine anskaffelser hvis leier bruker lokalene i momspliktig (eventuell kommunal kompensasjonsberettiget) virksomhet og utleier er frivillig registrert.
Dersom leier framleier til en ikke avgiftspliktig leier, vil lokalene ikke lengere kunne inngå i utleiers frivillige registrering, da det er sluttbruken som avgjør om lokalene er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Men også dersom det framleies til en avgiftspliktig framleier, kan det oppstå problemer for utleier. Ved framleie er det ikke alene tilstrekkelig at utleier er frivillig registrert for utleie av fast eiendom; også framutleier (leier i hovedleieforholdet) må være frivillig registrert.
Leier (som også blir framutleier) vil ha ansvaret for at alle vilkår oppfylles, og vil normalt ha erstatningsansvar overfor utleier dersom utleier lider avgiftsmessig tap grunnet feil registrering eller feil bruk.
Det er viktig at utleier til enhver tid kan oppfylle de dokumentasjonskrav som gjelder ved frivillig registrering for utleie. For å kunne oppfylle dette er det viktig at både leier og framleier løpende rapporterer til utleier om faktisk bruk av leieobjektet. Rapporteringsplikten kan gjerne presiseres for å unngå misforståelser.
I tilfeller hvor leier/framleier har gjort egne bygningsmessige oppgraderinger i lokalene, er det viktig å være klar over at merverdiavgiftsreglene angir at både leiers og framleiers justeringsplikter overføres automatisk til utleier ved opphør av leieforholdet, med mindre noe annet er avtalt. For at utleier skal unngå risiko for å måtte justere tilbake leiers/framleiers tidligere fradragsførte merverdiavgift, anbefaler vi at det stilles krav til at leier og framleier vedtar at de ved opphør av leieforholdet skal beholde egne justeringsforpliktelser.
Samtykket til Framleie bør formaliseres
Dersom utleier gir sitt samtykke til framleie, anbefaler vi at det utferdiges en avtale eller erklæring som signeres av utleier, leier og framleier. Samtykket kan eksempelvis være betinget av at framleier vedtar tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a) og b), at framleier ikke er tilstått rettigheter direkte overfor utleier, at framleier driver 100 % merverdiavgiftspliktig virksomhet i leieobjektet, og at utleier får kopi av framleieavtalen. Det kan også være praktisk å innta en bestemmelse om at utleier har rett, men ikke plikt, til å tre inn som utleier i framleieforholdet dersom leieavtalen mellom leier og utleier opphører før utløpet av leieperioden. Det kan med fordel også inntas en bestemmelse som gir utleier rett, men ikke plikt, til å kreve direktebetaling fra framleier. Man bør også vurdere om det bør inntas en bestemmelse om at videre framleie ikke er tillatt, og om det skal stilles krav til change-of-control-klausul i framleieavtalen.
Selmer
Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen grupper med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og enterprise. Teamet består av åtte partnere og 27 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledene aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En total leverandør for eiendomsaktørene.
NB! Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund har i samarbeid med BAHR utgitt Standard fremleiekontrakt for næringslokaler og næringsbygg, 1. utgave 12/2017. Kontrakten finner du på FFN og NEF sine hjemmesider.
Dette er en kortversjon av en fyldigere artikkel om temaet som vil bli publisert på selmer.no.
Artikkelen ble først publisert i EiendomsMegleren 2 2018.
