Et alternativ til en fast leiesum er at leien utgjør en andel av leiers omsetning i leieobjektet, såkalt omsetningsleie. Omsetningsleie reiser en del særlige problemstillinger som det er viktig å være obs på, både når leieavtalen skal inngås og underveis i leieforholdet.
Av: Senioradvokat Heidi Holmelin og advokat/partner Trude Gran Melbye, begge i Advokatfirmaet Selmer AS (Artikkelen stod også på trykk i Eiendomsmegleren nr. 4 2018 og er en del av en serien: «Rett leievatale til rett tid»)
Hvorfor velge omsetningsleie?
Omsetningsleie kan i prinsippet vurderes i ethvert leieforhold hvor leiers virksomhet i lokalene vil generere en omsetning, men benyttes primært ved utleie til butikk, restaurant eller hotellvirksomhet. Omsetningsleie innebærer at partene i realiteten fordeler risikoen for leiers fremtidige salgsutvikling mellom seg. Dette kan fungere som incentiver for begge parter med hensyn til optimalisering av driften, ivaretakelse av lokalene mv. Samtidig vil utleier ta del i en eventuell omsetningssvikt, noe som letter byrden for leier i vanskelige perioder.
Utleier bør alltid vurdere grundig om omsetningsleie er en egnet løsning for det aktuelle leieforholdet. For noen leieforhold, også i butikksegmentet, kan omsetningsleie være uheldig. Ett eksempel er butikker som helt eller i det vesentligste fungerer som utstillingslokaler («showrooms»), og hvor omsetningen genereres gjennom netthandel som gjerne ligger til et annet (konsern-)selskap enn leier. I slike tilfeller bør utleier velge fast leie fremfor omsetningsleie.
Minimumsleie
En ren omsetningsleie vil være et sjansespill for utleier. Foruten utleiers behov for dekning av faste utgifter knyttet til bygget og dets finansiering, vil en fast og forutsigbar kontantstrøm stå sentralt ved verdsettelse av eiendommen ved et eventuelt salg. Det er derfor vanlig, og anbefales, å avtale en minimumsleie som utgjør en nedre grense for hva leier plikter å betale uavhengig av omsetningstall.
Utleier bør kunne KPI-justere minimumsleien. Ved inngåelse av leieavtaler med lang løpetid kan det også være ønskelig for utleier å ha mulighet til å øke minimumsleien etter eksempelvis 5 eller 10 år, enten med grunnlag i leiers omsetningsutvikling (gjennomsnitt av de siste driftsårene) eller etter markedsleiebetraktninger. Slike reguleringsmuligheter må avtales mellom partene.
Rett leieavtale til rett tid – leiegarantier
Rett leieavtale til rett tid – framleie
Rett leieavtale til rett tid – artikkelserie i 2018
Hva skal tas med i beregningsgrunnlaget?
Omsetningsleie er en avtalebasert ordning som ikke er regulert i husleieloven. Det blir derfor særlig viktig at de ulike aspektene ved omsetningsleien avtales klart og entydig mellom partene, ikke minst gjelder dette hvordan omsetningsleien skal beregnes. Utgangspunktet for beregningen er normalt leiers brutto omsetning i/fra leieobjektet, ikke medregnet merverdiavgift. Leieavtalen bør også ta uttrykkelig stilling til om omsetning fra eksempelvis nettsalg, telefonsalg, parkering mv. skal inngå i beregningsgrunnlaget.
For restauranter kan det oppstå spørsmål om hvorvidt omsetning fra uteservering skal tas med, særlig hvor arealet uteserveringen foregår på ikke er del av leieobjektet, men fortaus-/torgareal leid av kommunen eller annen privat grunneier. Som det klare utgangspunkt bør også slik omsetning medtas, da det er leieobjektet og aktiviteten der som er grunnlaget for omsetningen på utearealet. Tilsvarende bør det presiseres at omsetning knyttet til take away og hjemkjøring også skal inngå i beregningsgrunnlaget, uavhengig av om betalingen skjer i leieobjektet, på nett eller annet sted.
Reguleres ikke overnevnte i leieavtalen, vil det bero på en konkret fortolkning av avtaleforholdet hvilke inntektsposter som skal inngå i beregningsgrunnlaget. Det har imidlertid formodningen for seg at de fleste inntektsposter som er generert ut fra leieobjektet (produsert i, oppbevart i, fremvist i etc.), vil omfattes.
Utviklingen mot at salg via internett i stor grad erstatter salg i butikk, kan skape utfordringer for beregningen av omsetningsleie. For enkeltstående butikker/restauranter kan dette håndteres nokså enkelt ved at alt nettsalg inkluderes i beregningsgrunnlaget. For kjedebutikker kan bildet være mer komplekst, blant annet kan det være vanskelig å fastslå hvilken enhet omsetningen knytter seg til. Hvis varene bestilles og betales på nett og heller ikke plukkes i butikken som utgjør leieobjektet, vil det ikke lenger være noen åpenbar tilknytning til leieobjektet. Det er heller ikke alltid slik at inntektene fra nettsalg og salg i butikk tilfaller samme selskap.
Som disse eksemplene viser er det viktig at man tenker godt gjennom hvordan virksomheten som skal drives i leieobjektet genererer omsetning, før man avtaler omsetningsleie og også ved avtalereguleringen av en slik leie. Utleier bør passe på at de vesentligste delene av leiers omsetning omfattes av beregningsgrunnlaget for leien. Dersom dette ikke kan fanges opp og reguleres tilfredsstillende i leieavtalen, bør utleier heller vurdere en fast leiesum.
Inntektsfradrag
I noen tilfeller avtaler partene at deler av leiers brutto omsetning skal holdes utenfor beregningsgrunnlaget. Dette er særlig vanlig i hotelleieforhold, og omtales da gjerne som «inntektsfradrag» eller «inntektsreduksjoner». Typisk knytter fradragene seg til bookingprovisjoner, kredittkortprovisjoner og tilsvarende. Dersom inntektsreduksjoner avtales, bør det angis entydig og uttømmende hvilke reduksjoner dette gjelder. For fradrag som booking- og kredittkortprovisjoner bør det fra utleiers side presiseres at det kun aksepteres fradrag for eksterne, ikke konserninterne eller nærståenderelaterte, kostnader. Det kan avtales et tak for reduksjonene, for eksempel en prosentandel av beregningsgrunnlaget. I noen tilfeller avtales også at fradragene skal utgjøre en fast prosentandel av beregningsgrunnlaget. Dette forenkler beregningen og utleiers kontroll.
Generelt sett er det viktig for utleier å kunne føre kontroll med beregningene av og grunnlaget for inntektsreduksjonene. Utleier bør derfor betinge seg tilgang til nødvendig informasjon om dette gjennom leiers omsetningsrapporter og generelle opplysningsplikt, se nærmere om dette under.
Fremleie
Leier ønsker ofte en mulighet til å fremleie hele eller deler av lokalene. Fremleies lokalene vil leiers omsetning i leieobjektet helt eller delvis begrenses til leien fremleieren betaler, noe som igjen påvirker omsetningsleien. Dette bør det tas høyde for i leieavtalen. En mulig løsning kan være å avtale at fremleiers omsetning skal likestilles med leiers egen omsetning og på den måten inngå i beregningsgrunnlaget for leien. En annen løsning er å avtale at adgangen til fremleie er betinget av at partene blir enige om hvordan leieberegningen skal håndteres. Reguleringen vil da kunne vurderes konkret for det enkelte fremleieforhold.
Innsynsrett og opplysningsplikt
Omsetningsbasert leie betales normalt forskuddsvis gjennom året, basert enten på minimumsleien, budsjettert omsetning eller foregående års omsetning. Den endelige leien avregnes etter årsslutt, basert på (revisorbekreftede) omsetningsoppgaver fra leier.
Det er ofte ønskelig for utleier å ha noe tettere kontroll med leiers omsetningsutvikling, og det kan være behov for å gjøre selvstendige vurderinger av omsetningsoppgavene som leveres. Dette bør i så fall reguleres i leieavtalen, eksempelvis ved at leier pålegges å levere ukentlige eller månedlige omsetningsoppgaver i tillegg til den årlige, samt at utleier gis rett til å få oversendt underlagsdokumentasjon fra leier på forespørsel. Løpende rapportering kan også danne grunnlag for justering av leiebeløpet som betales gjennom året, dersom leiers omsetningsutvikling tilsier det og leieavtalen åpner for det.
For å unngå konflikter underveis kan det lønne seg å bli enige på forhånd om hvilke opplysninger som skal gis, hvilken informasjon utleier kan kreve innsyn i og om formatet for løpende og årlig rapportering, sistnevnte kan gjerne være vedlegg til leieavtalen. For utleiers del er det viktig at det etableres et system som utleier har praktisk mulighet til å følge opp og som ikke er for ressurskrevende. Dette vil også kunne ha betydning ved et eventuelt salg, da det ikke er gitt at en kjøper av eiendommen/utleierselskapet har en organisasjon med kapasitet til å håndtere en komplisert struktur.
Mer om Selmer finn du her.
