Av: Advokat Astrid H. Stenersen og advokat Fredrik Høyang Røsholdt i Advokatfirmaet Selmer AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2019
Astrid H. Stenersen og Fredrik Høyang Røsholdt er advokater i eiendomsavdelingen i Selmer. Begge arbeider med problemstillinger som gjelder fast eiendom og alminnelig kontraktsrett, med hovedvekt på entreprise og tvisteløsning. Denne artikkelen er en bearbeidet versjon av en artikkel fra boken «Byggeprosjekter fra start til slutt», som ble utgitt av Selmer i 2019.
Innledning
I tilfeller hvor det oppdages mangler i etterkant av eiendomstransaksjoner – og særlig i forbindelse med tvister – opplever vi ofte at aktørene ikke er tilstrekkelig oppmerksomme på forskjellen mellom reklamasjon og foreldelse. Det kan få store økonomiske konsekvenser. I denne artikkelen ser vi nærmere på hva det innebærer å reklamere, hva de vil si at et krav foreldes og hva som egentlig er forskjellen mellom disse to regelsettene.
Reklamasjon: Kjøper må gi beskjed om mangler
Hva er en reklamasjon?
Det er ikke uvanlig at en kjøper av fast eiendom oppdager avvik eller forhold som ikke står til forventningene etter at eiendommen er overtatt. Dersom kjøperen mener at selgerens ytelse er mangelfull, må kjøperen melde fra om dette til selgeren: Kjøperen må reklamere. Reglene om reklamasjon finner man spredt rundt i lovgivningen. For kjøp og salg av bolig er avhendingslovas regler de mest aktuelle.
Selgeren av en eiendom vil normalt ha et legitimt og beskyttelsesverdig ønske om å legge handelen bak seg når den først er gjennomført. Kjøperen kan derfor ikke forholde seg passiv i lang tid dersom han eller hun oppdager en feil ved eiendommen. Av denne grunn oppstiller reklamasjonsreglene frister som kjøperen må overholde. Lovgivningen opererer med to typer reklamasjonsfrister: relative reklamasjonsfrister og absolutte reklamasjonsfrister.
Den relative reklamasjonsfristen
Hovedregelen i avhendingslova § 4-19 (1) er at kjøperen må reklamere «innan rimeleg tid». Dette er den relative reklamasjonsfristen.
Den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe på tidspunktet da kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» det aktuelle forholdet. Ved kjøp av fast eiendom er det vanlig at partene avtaler en befaring eller en overtakelsesforretning. Dersom kjøperen oppdager mangler allerede under denne befaringen, bør kjøperen reklamere umiddelbart og sørge for å få nedfelt manglene i en overtakelsesprotokoll. Selv om det ikke avtales befaring, har kjøperen en plikt til å undersøke eiendommen så snart det lar seg gjøre. Hvis kjøperen ikke undersøker eiendommen, og det viser seg at det var mangler som ville blitt oppdaget ved slik undersøkelse, regnes reklamasjonsfristen fra det tidspunktet undersøkelsen burde vært gjennomført.
Ved vurderingen av hvor lang den relative fristen er, legges det vekt på en rekke momenter. For det første har det betydning om kjøperen er profesjonell eller ikke. En forbruker vil ofte anses å ha noe lenger tid på seg til å reklamere enn det en profesjonell part har, men også en forbruker må reklamere raskt. Videre legges det vekt på hva slags eiendom som er kjøpt og hva slags mangel det er snakk om. Dersom selgeren har utvist skyld, ser man også at domstolene legger fristen på strekk.
Spørsmålet om hvor lang den relative reklamasjonsfristen er, kan med andre ord ikke besvares generelt. I nyere rettspraksis er det uttalt at tre måneder vil være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. For å være på den sikre siden anbefaler vi å reklamere så tidlig som mulig.
Den absolutte reklamasjonsfristen
Det følger av avhendingslova § 4-19 (2) at en mangel ikke kan gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelse. Dette er den absolutte reklamasjonsfristen og ytterpunktet i tid for når en kjøper kan reklamere. Nye reklamasjoner som fremsettes senere enn fem år etter overtakelse kan selger se bort fra. Kjøperens eventuelle krav mot selgeren er i slike tilfeller tapt. Men dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har «vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru». Det følger av avhendingslova § 4-19 (3) at selgeren i slike tilfeller ikke kan gjøre gjeldende at det er reklamert for sent.
For at kjøperen skal ha krav på prisavslag eller andre beføyelser, må både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen overholdes. Kjøperen må altså reklamere på mangler 1) «innan rimeleg tid» og 2) innen fem år etter overtakelsen. Fra tid til annen opplever vi at en kjøper tror det er tilstrekkelig kun å reklamere innenfor femårsfristen. Slik er det altså ikke.
Hvordan reklamere? Og i hvilke tilfeller?
Reklamasjoner bør alltid fremsettes skriftlig, for eksempel per brev eller e-post, slik at man enkelt kan bevise i ettertid at det ble reklamert. Til gjengjeld stilles det ikke strenge krav til innholdet i reklamasjonen. Avhendingslova § 4-19 (1) krever at kjøperen «gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er». I første omgang er det derfor tilstrekkelig at kjøperen gir beskjed om hvilke feil eller symptomer som er observert og at han vil fremme et krav mot selgeren som følge av den aktuelle feilen. Dette kaller man gjerne en nøytral reklamasjon.
Dersom kjøperen vil kreve at selgeren utbedrer mangelen (retting), eller ønsker å heve kjøpet, må dette spesifiseres av kjøperen (spesifisert reklamasjon), jf. avhendingslova §§ 4-11 og 4-13 (2). Begrunnelsen for dette er at disse mangelsbeføyelsene stiller større krav til selgeren. Selgeren har derfor behov for å vite så tidlig som mulig om kjøperen ønsker retting eller heving.
I mange tilfeller har ikke kjøperen fullstendig oversikt over omfanget av mangelen eller årsaksforholdet på det tidspunktet det reklameres. Dersom kjøperen etter hvert får større innsikt i hva slags mangel det er tale om, omfanget av mangelen eller hva som er den bakenforliggende årsaken, må kjøperen følge opp dette overfor selgeren. Vi anbefaler alltid at kjøperen holder selgeren løpende orientert om utviklingen, selv om selgeren eventuelt har avvist den første reklamasjonen.
I dag selges nesten alle eiendommer «som den er». I slike tilfeller foreligger det en mangel kun dersom selgeren har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, eller dersom eiendommen er «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. avhendingslova § 3-9. Det er ikke uvanlig at en kjøper, etter hvert som tiden går, oppdager flere mindre feil som hver for seg ikke medfører at vesentlighetsterskelen er overskredet. Men dersom man «kumulerer» disse småfeilene kan man til slutt komme til at eiendommen er i «vesentleg ringare stand». Har kjøperen en plikt til å reklamere over alle disse små forholdene etter hvert som de oppdages? Avhendingslova krever at kjøperen skal gi selgeren beskjed om «avtalebrotet», jf. avhendingslova § 4-19 (1). Rent formalistisk foreligger det ikke noe avtalebrudd før vesentlighetsterskelen er overskredet. Slik sett kunne man kanskje sagt at kjøperen kun plikter å reklamere når alle forholdene i sum gjør at eiendommen er i «vesentleg ringare stand». Det er likevel ingen grunn for kjøper til å spekulere i dette. Vi anbefaler alltid at selgeren får beskjed så snart som mulig etter at det er oppdaget en feil ved eiendommen.
Foreldelse: Kjøperens krav går tapt etter en viss tid
At et krav er foreldet betyr at kravet er falt bort og ikke lenger kan gjøres gjeldende. Foreldelsesreglene gir en sterk oppfordring til kreditor (eiendomskjøperen) om å forfølge kravet sitt før det går for lang tid, slik at begge parter kan legge forholdet bak seg. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven.
Det er viktig å være oppmerksom på at det her er tale om to ulike regelsett: Foreldelsesfrister og reklamasjonsfrister løper parallelt og helt uavhengig av hverandre. Dette betyr at kjøperens mangelskrav kan foreldes (gå tapt) selv om kjøperen har reklamert både innenfor den relative og den absolutte reklamasjonsfristen. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert på mangelen.
Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Det er viktig å merke seg at fristen løper fra tidspunktet for overtakelse av eiendommen, og ikke fra det tidspunktet da mangelen faktisk ble oppdaget. Det er ikke uvanlig at en mangel oppdages en stund etter overtakelse, og at partene deretter bruker lang tid på å diskutere hvorvidt det foreligger en mangel eller ikke. Når det nærmere seg tre år etter overtakelse må kjøperen være oppmerksom og sørge for å avbryte eller utsette foreldelsesfristen.
Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at kjøperen går til søksmål mot selgeren, eller ved at selgeren erkjenner ansvar for mangelen. At selgeren påtar seg å utbedre mangelen kan være en form for erkjennelse som avbryter foreldelsesfristen, med mindre selgeren har tatt forbehold.
I tillegg kan foreldelsesfristen utvides med ett år fra en part først blir kjent med et forhold, etter reglene om tilleggsfrist, jf. foreldelsesloven § 10. Dette omtales nærmere nedenfor.
Et svært vanlig alternativ til å avbryte foreldelsesfristen ved å gå til søksmål, er at partene blir enige om å utsette foreldelsesfristen. Dette kan gi partene mer tid til å forhandle, og man unngår unødvendige søksmål. Slike avtaler bør alltid inngås skriftlig.
Forholdet mellom reklamasjon og foreldelse
Vi får ofte spørsmål om forholdet mellom foreldelsesfristen og den absolutte reklamasjonsfristen: Hva skal man egentlig med en reklamasjonsfrist på fem år dersom kjøperens krav uansett er foreldet etter tre år?
Det er ikke uvanlig at en mangel er skjult for kjøperen. Dersom kjøperen oppdager mangelen først etter fire år, vil kravet mot selgeren i utgangspunktet være foreldet. Men heldigvis for kjøperen er det en regel i foreldelsesloven § 10 som fanger opp slike tilfeller: Dersom kjøperen ikke var klar over at det forelå en mangel ved eiendommen, løper det en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet kjøperen «fikk eller burde skaffet seg» «nødvendig kunnskap» om mangelen.
Regelen kan illustreres med et eksempel: Dersom Peder Ås overtok en eiendom den 1. juli 2015, og oppdaget en mangel ved eiendommen (fikk «nødvendig kunnskap») den 1. oktober 2019, vil Peders krav mot selgeren i utgangspunktet være foreldet. Det har da gått mer enn tre år siden overtakelse. Men tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 kommer Peder til unnsetning, slik at mangelskravet ikke foreldes før den 1. oktober 2020.
Peder må imidlertid huske på at foreldelsesfristen og reklamasjonsfristene løper uavhengig av hverandre. Selv om det tok lang tid før Peder oppdaget mangelen, forlenges ikke den absolutte reklamasjonsfristen av den grunn. Peder må altså fortsatt reklamere overfor selgeren innen 1. juli 2020 (fem år etter overtakelse). I tillegg må denne reklamasjonen være meddelt selgeren innenfor den relative reklamasjonsfristen, altså «innan rimeleg tid» etter at Peder ble kjent med mangelen.
Reglene om reklamasjon og foreldelse kan kanskje fremstå som uoversiktlige og kompliserte. Det er likevel viktig at man har kontroll på disse fristene. Hvis ikke kan det få store økonomiske konsekvenser.
