Omfattes pumpeløsninger på kjøkkenet av meglers opplysningsplikt? Gode argumenter tilsier at svaret er ja, skriver adv.flm. Sondre Johannessen i HELP.
Av: Sondre Johannessen, advokatfullmektig MNA, HELP Forsikring
Mange boligeiere ønsker en mer effektiv arealløsning. Gjengangeren er at kjøkken flyttes ut til stua slik at man frigjør plass til et ekstra soverom.
Det nye kjøkkenet må ha tilgang til rør og avløp. Dette krever ofte destruktive tiltak og dyre løsninger. I mange tilfeller er det heller ikke praktisk mulig å etablere ordinært avløp ettersom det i stua ikke er opplegg for dette. Et alternativ i disse tilfellene er å benytte en såkalt pumpeløsning.
Pumpeløsningen går ut på at en spillvannspumpe på kjøkkenet pumper alt avløpsvann gjennom et rør i veggen, bort til en plass hvor det finnes ordinært avløpssystem (typisk ved badet).
Dette er en godkjent løsning, men den har flere ulemper.
Skaper misnøye
HELP Forsikring mottar med jevne mellomrom henvendelser fra misfornøyde boligkjøpere i tilfeller hvor selger og megler ikke har informert om pumpeløsningen. En av utfordringene jeg her møter på som advokat, er at mange meglere mener at dette ikke reduserer boligens verdi og derfor ikke omfattes av meglers opplysningsplikt.
Jeg er uenig i dette. Det følger av eiendomsmeglingsloven (eml.) § 6-7 (1) at megler skal sørge for at kjøper får opplysninger som kjøper «har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen» (min kursivering). Etter min mening er det klart at opplysninger om pumpeløsningen i alle fall kan ha betydning for avtalen, og at opplysninger om dette derfor omfattes av opplysningsplikten.
Ulemper
For det første lager pumpene støy. Vannet pumpes automatisk opp i rørene så fort man bruker vask eller oppvaskmaskin. Dette innebærer støy fra selve motoren, men også fra vannet som sirkulerer i rørene i veggen.
Pumpeløsningen har også andre byggtekniske svakheter sammenlignet med ordinært avløp. Pumpene er blant annet ømfintlige for fett og matrester. Bruk av pumpe krever derfor jevnlig vedlikehold i form av rensing/avfetting, og pumpas levetid er begrenset. Garantitiden for pumpemotoren er 2 år, mens selve pumpa har en garantitid på 5 år. Dette betyr at man må påregne kostnader til reparasjon og utskifting.
Mest alvorlig er imidlertid faren for lekkasje dersom pumpa skulle svikte.
Uten betydning for verdien på boligen?
Som nevnt har jeg snakket med flere meglere som mener pumpeløsningen er uten betydning for verdien på boligen. Begrunnelsen er at fordelen med bedre planløsning er langt høyere enn ulempen med pumpeløsningen.
På den annen side har så godt som ingen av de meglerne jeg har vært i kontakt med kjent til ovennevnte ulemper og svakheter.
Dette betyr i så fall at man ved verdifastsettelsen av boligen har tatt hensyn til de positive aspektene (planløsningen), men ikke de negative (støy, vedlikeholdsbehov, kostnader).
Boligen har da fått en for høy verdi, og kjøper har betalt for mye for boligen.
Når jeg spør meglere, er svaret som regel at dette uansett ikke har betydning for hvor mye kjøpere er villige til å betale for boligen. Meglere later til å mene at kjøpere ikke tar notis av opplysningene om pumpeløsning på kjøkkenet. Det grunnleggende argumentet er at tilsvarende leiligheter (med og uten pumpeløsning) er blitt solgt for like mye.
Feil utgangspunkt
Her mener jeg at utgangspunktet for vurderingen er feil. Hvis kjøpere flest ikke kjenner til pumpeløsningen og dens ulemper, plikter de profesjonelle medhjelperne, takstmann eller megler, å forklare dette i salgsoppgaven og opplyse om det på visning.
Og hvis kjøpergruppen faktisk har fått tilstrekkelig informasjon om at det er installert pumpe, og har forstått konsekvensene, har jeg vanskelig for å forstå at forholdet ikke skal virke prisdempende.
Begrunnelsen er i hovedsak at boligkjøpere reagerer negativt og ønsker kompensasjon når de avdekker ulempene og svakhetene ved pumpeløsningen.
I et konkret eksempel fra en av HELPs saker bekreftet både kjøper og øvrige budgivere at de ikke ville vært villige til å by så høyt dersom de var kjent med pumpeløsningen.
Dette underbygger at opplysninger om pumpeløsningen i alle fall kan han betydning for avtalen jf. eml. § 6-7. Da plikter i så fall megler å opplyse om vedlikeholdsbehov, etc.
Takstmenns vurdering
Jeg har også snakket med flere takstmenn som klart gir uttrykk for at pumpeløsningen har negativ betydning for boligens tekniske verdi.
I den sammenheng viser jeg også til en dom i Borgarting lagmannsrett fra 2011 (LB-2010-107247). Her var det til og med opplyst om pumpen, men ikke om ulempene. Kjøper hadde opplevd driftsstans, lekkasjer og behov for hyppig service. En takstmann vurderte forholdet og ga uttrykk for at riktig kunnskap trolig ville ha hatt en verdireduserende effekt på boligens tekniske verdi. Kjøper ble som følge av dette tilkjent et prisavslag på kr. 150 000,-.
Riktignok kan man argumentere for at meglere vanskelig vil ha opplysningsplikt om pumpeløsningen dersom ikke en gang takstmann har funnet det nødvendig å kommentere pumpen i taksten.
Personlig er jeg av den oppfatning at også takstmenn har opplysningsplikt om pumpeløsningen, men jeg går ikke nærmere inn på dette her. Megler fritas uansett ikke for sin opplysningsplikt selv om takstmannen ikke har kommentert forholdet.
Meglers opplysningsplikt
De som kjøper boliger som beskrevet i denne artikkelen, er gjerne villige til å ta kampen for å kreve kompensasjon. At de også kan ha en sak, mener jeg underbygges av ovennevnte momenter.
Det er derfor viktig at meglere ikke undervurderer konsekvensene pumpeløsningen kan få for boligkjøpere, og at det derfor opplyses om disse i forbindelse med salg. I verste fall vil opplysningssvikten kunne medføre ansvar for megler.
