Prisavslag i pose og sekk? Mangler ved fellesareal i eierseksjonssameier

Av: Advokat Truls Johannesen, Advokatfirmaet Hammervoll Pind

1. Mangler ved fellesareal i eierseksjonssameier

Ved kjøp en leilighet i et eierseksjonssameie kan der være mangler ved fellesarealet. Kjøperen vil da ha et krav om prisavslag mot selgeren.

Samtidig vil sameiet ha vedlikeholdsansvaret for fellesarealet, og ansvaret for å utbedre skader på dette.

I noen tilfeller vil derfor kjøper få både en mangelsfri eiendom og et prisavslag i tillegg.

2. Eierseksjoner – regelverk og rettspraksis om prisavslag

En mangelsvurdering etter avhendingsloven § 3-1 er knyttet til «eigedomen», som for eierseksjoner vil være sameieandelen med tilhørende rettigheter. Avhendingsloven gjør derfor ingen forskjell på bruksenheten og fellesarealer når det kommer til mulige mangler.

Høyesterett har likevel innført to kategorier fellesareal etter avhendingsloven avhengig av hvor nært fellesarealet er knyttet til boarealet.

Skillet mellom ulike kategorier fellesareal etter avhendingsloven ble slått fast i Takterrassedommen, Rt 2003 s. 387. Synspunktet er at noe av fellesarealet er så nært knyttet til boarealet at dette er en del av bruksenheten, og at kjøper kan kreve dekket et prisavslag tilsvarende fulle utbedringskostnader.

Høyesterett slo også fast at det ikke har noen betydning for prisavslagskravet at sameiet skal betale de samme utbedringskostnadene. Prisavslagskravet reduseres ikke av den grunn.

I Rottedommen, Rt 2010 s. 1305, fastholder Høyesterett at prisavslaget skal utmåles fullt ut selv om sameiet allerede har betalt utbedringskostnadene. Høyesterett forklarer også hvorfor dette skal være en rimelig løsning. Kjernen i forklaringen er at prisavslag skal gjenopprette balansen mellom de ytelser partene hadde avtalt i kjøpekontrakten. Selger skal ikke kunne hjelpes ut av misligholdsansvaret ved at sameiet eller andre har betalt for utbedringen.

Høyesterett har dermed tatt et bevisst valg om at det er viktigere at prisavslaget straffer selger, enn at det overkompenserer kjøper.

3. Hvordan unngå at kjøper får en uberettiget gevinst?

I andre sammenhenger enn ved akkurat mangel ved fellesareale har ulike tilnærminger blitt brukt av domstolene for å unngå at kjøper får en uberettiget gevinst ved krav om prisavslag og erstatning. Dette er tilnærminger som kunne hatt mye for seg også ved mangler ved fellesareale.

3-1. Hva hvis mangelen ikke reduserer markedsverdien?

Ved prisavslag er det i prinsippet avviket mellom avtalt pris og markedspris som skal kompenseres. Normalt fastsettes prisavslag til utbedringskostnadene. Hvis det godtgjøres at avviket i markedsprisen er noe annet enn utbedringskostnadene, er det dette avviket som skal utgjøre prisavslaget, se avhl. § 4-12 andre ledd.

Problemet i praksis er at det må bevises med mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt at avviket i markedspris er noe annet enn utbedringskostnadene. Høyesterett gikk gjennom dette i Revehalldommen, Rt 2000 s. 199.

Det er rimelig å tenke at en skade på fellesarealet, som sameiet betaler for utbedringen av, ikke vil påvirke markedsprisen på en leilighet i særlig grad.

Det kan være vanskelig å føre bevis for at ikke markedsprisen påvirkes, men det er et praktisk problem, og ikke et prinsipielt.

3-2. Hva hvis mangelen gir en verdireduksjon, men reduksjonen er midlertidig?

Lagmannsretten har i en svært interessant dom fra 29.01.14, sak LB-2012-114605, kommet til at et midlertidig verdiminus som følge av en mangel ikke gir grunnlag for prisavslag.

Saken gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av leilighet i borettslag. Selger hadde gitt uriktige opplysninger om et vanskelig naboforhold. Opplysningene ga inntrykk av at naboen hadde flyttet ut, noe hun ikke hadde. Naboen ble derimot kastet ut noe senere, etter overtakelse, men før dommen.

Lagmannsretten tolker inn i avhendingsloven § 4-12 et krav om at det på domstidspunktet må foreligge et aktuelt, varig, verdiminus.

Lagmannsrettens synspunkt om bortfall av mangler er relevant for alle mangler som på en eller annen måte utbedres, uten at dette skyldes selger eller kjøper direkte. For selger vil dette være en slags tilfeldig gevinst. Men det vil også komme kjøper til gode, ved at denne ender opp med en mangelsfri kjøpsgjenstand. Spørsmålet er da om det likevel skal utmåles prisavslag, slik at selger straffes, og kjøper får en kompensasjon ut over det kontrakten gir krav på.

Lagmannsretten har i LB-2012-114605 lagt avgjørende vekt på den økonomiske realiteten for kjøper. Kjøper gis dermed ikke dobbelt kompensasjon, selv om det er en fordel for selger. Dette synspunktet kunne også vært rimelig for vår diskusjon om fellesareale, hadde det ikke vært for to klare høyesterettsdommer som sier det motsatte.

3-3. Hva hvis prisavslaget vil gi kjøper en uberettiget gevinst?

Som vi har sett, vil synspunktet om at kjøper vil få en uberettiget gevinst hvis selger skal betale prisavslag når sameiet likevel betaler utbedring, ha begrenset gjennomslagskraft overfor klar høyesterettspraksis.

Men for fellesareale som ikke er nært knyttet til bruksenheten, vil synspunktet kunne være relevant og føre frem. Det kan virke noe paradoksalt, og illustreres ved Borgarting lagmannsretts dom i sak LB-2010-027040.

Saken gjaldt ulike mangler ved flere kategorier fellesarealer. Noe var fellesareal som var så nært forbundet med seksjonen at det må anses som en del av denne, og selgers ansvar måtte gjelder de fulle utbedringskostnadene, alt under henvisning til både Takterrassedommen og Rottedommen. Her var det ikke noe tema at et fullt prisavslag til kjøper vil gi denne en uberettiget gevinst.

Noe av fellesarealet var imidlertid knyttet til en annen seksjon, der selger av denne hadde utbedret manglene. Kjøper kunne da ikke kreve prisavslag for sin forholdsmessige andel.

Det at prisavslag kan gi kjøper en tilfeldig og ubegrunnet fordel, vil dermed ha svært ulik gjennomslagskraft avhengig av hvor nært fellesarealet er tilknyttet bruksenheten. Hvis fellesarealet er nært knyttet til boenheten, mener domstolene det er greit at kjøper får en slik fordel. Hvis fellearealet ikke er nært knyttet til boenheten, mener domstolene at kjøper ikke skal få denne fordelen. Det kan være vanskelig å se hvorfor dette er rimelig.

4. Hva er rimelig?

Høyesterett har i Takterrassedommen og Rottedommen funnet det avgjørende at selger ikke skal kunne fri seg fra ansvaret til å betale prisavslag. Derfor aksepterer Høyesterett at kjøper i noen tilfeller sitter igjen med mangelsfri eiendom og et prisavslag i tillegg. Det viktige for Høyesterett er at selgers krav reduseres. Fokus er her å straffe selger for misligholdet, selv om det gir kjøper en gevinst.

I annen rettspraksis, slik som Revehalldommen og lagmannsrettsdommene i denne artikkelen, legges det vekt på at kjøper skal få det kjøper har krav på etter kontrakten, men heller ikke mer. Hvis prisavslagets formål er å sikre at kjøper mottar det kjøper har krav på etter kontrakten, er det ikke noen grunn til at kjøper skal få både en mangelsfri eiendom, og et prisavslag i tillegg. Fokus er her at kjøpers interesse skal beskyttes, men innenfor avtalens grenser, selv om det også er til fordel for selger.

Dette viser vanskelighetene med en prisavslagsvurdering når det er noen annen enn selger eller kjøper som tar kostnaden ved utbedring av mangelen. Det er i så fall ikke bare selgers og kjøpers prestasjoner som det må tas hensyn til. Det kommer i tillegg en ytelse fra en tredjemann som forrykker balansen mellom selger og kjøper. Denne ytelsen kan sikre kjøper en mer eller mindre mangelsfri eiendom. Spørsmålet blir da hvordan verdien av denne fordelen fordeles mellom partene. Og den diskusjonen er neppe over.

Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2016